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更换小区物业操作指南
【作者】 艾宁【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【中文关键词】 更换物业;业主大会;流程【主题分类】 物业管理与租赁
【摘要】 近年来,伴随着国内经济水平的发展,我国居民的消费观念也不断升级,然而很多物业公司的服务水平却没有跟上时代的步伐,存在各种各样的问题招致业主的不满甚至投诉,业主与物业公司的矛盾由此产生。当众多业主群情激奋时,甚至有可能引发暴力冲突,实际上业主们完全可以依靠法律法规,通过合法手段维护自己及小区其他业主的合法权益。本文结合国家、江苏省及南京市的相关规定,对更换小区物业服务企业涉及的相关问题进行介绍。
【发布时间】 2019.08.13
【全文】法宝引证码CLI.A.230974    
  

  一、更换小区物业服务企业由业主大会决定

  首先说明业主、业主大会以及业主委员会的概念及联系。业主即为房屋的所有权人,业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务;业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成,对关系到整体业主利益的事情进行决议;业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。简单来说,全部业主组成业主大会,业主大会是小区内部事务的最高权力机关,业委会是业主大会的执行机构。

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,江苏省具体规定为经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  二、更换物业服务企业具体流程

  (一)启动业主大会。如小区自治规则约定的定期会议日期未届满,如超过20%的业主申请,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时应当于会议召开15日前将会议内容函告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。在这个过程中有两个问题需要重点说明:

  1.即便业主委员会不配合,仍能召开业主大会临时会议。现实生活中,因为种种原因,业委会可能会怠于履行自身职责不应业主要求召开业主大会临时会议。对于此种情况,南京市规定首先街道办应当责令相关人员限期整改。未整改的,街道办指导相关业主召开业主大会临时会议。

  2.参会人员人数需符合法定要求。实际生活中,要求全体业主参与业主大会并不现实,为了保证会议决议的合法性进而对全体业主产生效力,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  (二)确定议题并进行表决。鉴于本文主要讨论的是更换小区物业服务企业,因此此处针对这一事项进行具体分析。更换小区物业可能涉及三个具体议题。

  首先,直接聘请或先解聘再选聘。对于开发商委托的前期物业公司,业主大会可以直接表决是否委聘其他物业服务企业,经过招投标及业主表决后最终中标的物业服务企业与业主委员会进行签约即可,该物业服务合同生效时前期物业合同自行终止。而对于业主自行委托的物业服务企业,业主大会首先应表决是否解聘现有物业服务企业,之后才能启动对新物业服务企业的选聘工作。

  其次,对现有物业服务企业进行财务审计。鉴于小区停车费、广告费以及其他很多费用都是由物业代收,经业主大会表决通过决定更换物业服务企业后,为防止全体业主利益受损,应当将是否委托审计机构对现有物业服务企业提供服务期间的财务情况进行审计列入议题。

  最后,委托律师维护业主合法权益。如经审计发现物业服务企业存在侵犯全体业主利益的行为,应当通过仲裁诉讼等手段来维护全体业主的合法权益,业主委员会可能存在时间冲突或者专业知识不足等问题,故应当将是否委托律师维权也列入议题。

  南京市目前认可的具体表决方式包括签字,短信,电子邮箱等形式,尤其是短信及电子邮件的方式大大提高了表决的效率,值得其他地区借鉴。另外更换物业服务企业的议题需要“双过半”才生效,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  (三)结果公示。业主大会作出的决定首先应当及时向全体业主进行公示,另应当及时告知社区居(村)民委员会。

  结语

  更换小区物业整体工作思路如上所述,但是具体执行起来,工作量是很大的,尤其现在的商业小区,动辄上百户人家,单凭业委会或者几个热心业主的力量是远远不够的,因此除了热心人牵头,更需要的是全体业主积极配合行使权利履行义务。只有这样,小区全体业主的合法权益才能得到更好的保护。

  【法律依据】

  《


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