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不动产登记“没份儿”,小产权房“权”归何处
【作者】 任素佐【合作机构】 重庆索通律师事务所
【合作刊物】 41【刊物年份】 2015年
【期号】 2【页码】 21
【发布时间】 2016.01.25
【全文】法宝引证码CLI.A.218142    
  摘要:高涨的房价让中国的百姓感到疲惫甚至绝望,被逼急了的老百姓在法律的边缘地带找到了一个可以喘息的空隙,这就是所谓的小产权房。小产权房是我国独特的城乡二元土地结构下的产物,是中国经济发展中的热点问题。但自其诞生之日起就没有过“正式身份”,相关部门多次重申小产权房不得登记发证。2015年,《不动产登记暂行条例》即将实施,其中提到的“集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围”一度让很多人猜测是不是意味着小产权房会就此“合法化”,也让小产权房瞬时出现了一股反弹乱象。那么一直处于“走钢丝”的小产权房会不会因《不动产登记暂行条例》的实施而迎来“合法化”的转机?本文将通过分析小产权房产生的原因、论证小产权房存在的潜在风险,以及对当今法律法规及相关政策的解读三个部分,为大家提供一些个人的拙见。
  小产权房的概念是相对于大产权房提出的,在解释小产权房的概念之前要说明大产权房的含义。大产权房,就是日常生活中的商品房,通常这类房产由两部分组成,分为房屋和所占用的土地,也就是说购房者既拥有《房屋所有权证》,又拥有《土地使用权证》。对于大产权房而言,房屋的权属关系明确,购房者拥有住宅的各项支配权利,其中包括占有权、使用权、收益权和处分权,从而可以在市场上交易,而且交易受法律保护。
  而小产权房则指在农村集体土地上建造的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。在我国,乡镇以下级别的政府无权颁发产权证,其颁发的小产权房产实际上不是真正合法有效的产权证,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,本质上属于“无产权”,因而这类房屋的购房合同国家房管部门是不予备案的,因为它不合法,所以随时有被强拆的危险。
  既然存在着随时可能被强拆的巨大风险,大家对待小产权房的态度应该是“敬而远之”,随着时间的推移,最后使小产权房渐渐从市场中消失。然而,事实却和我们的预想截然相反,小产权房不仅没有“退市”,而且受到众多购房者的青睐,不仅吸引经济实力较弱的人购买,经济实力强的人也在争先恐后的“涉险”购买,到底原因何在?
  笔者认为,最根本的原因应该是经济利益的驱使。
  小产权房涉及的主要获利方有:购房者、房地产开发商、农村集体。小产权房的产生是多方博弈的结果,市场中的一支“看不见的手(invisible hand)”自动实现了经济学中的帕累托最优,即购房者、房地产开发商、农村集体都从中获益,而政府实质上并未因此受损失。
  1.从购房者的角度
  小产权房的购房者主要是低收入自住型购房者,由于小产权房没有真正的产权而无法交易,因此不能公开的用作投资。小产权房的热销源于其价格相对于商品房较低,2010年各大城市商品房平均销售价格:北京17782元/平方米,上海14464元/平方米,杭州14132元/平方米,深圳19170元/平方米,而北京周边的通州、顺义等地的小产权房价格为2500~4000元/平方米,低廉的价格对于买不起商品房的中低层收入阶级具有巨大的吸引力,而且中低收入者购买小产权房是为了居住,不能办理房屋产权登记,对于不把它用于交易的自住者而言影响不大,因而这部分人愿意冒着没有产权的危险购买小产权房。
  购房者与政府间的博弈分析
┌───────┬──────────┬──────────────────┐
│购房者 │ │政府 │快醒醒开学了
│ │ ├───────┬──────────┤
│ │ │拆 │不拆 │
│ ├──────────┼───────┼──────────┤
│ │买 │-P,-C │U-P,0 │
│ ├──────────┼───────┼──────────┤
│ │不买 │0,-C │0,0 │
└───────┴──────────┴───────┴──────────┘
  与此同时,参考如上购房者与政府间的利益博弈分析,假设购房者花费P购买小产权房,类似的商品房售价很高,该购房者认为此小产权房在其心中效用值U(U>P)。政府对待小产权房有两种态度,如果强拆,会扰乱民心,导致社会不和谐,给政府声誉带来损失,约为-C;如果政府置之不理,毕竟法不责众,没有人会指责政府,又假设小产权房建设在农村闲置的土地上,机会成本为0,因此倘若政府置之不理,其损失为0。
  从政府的角度,纳什均衡为不拆。从购房者的角度,买小产权房,如果政府置之不理,他会得到额外的效用剩余U-P;如果政府强拆,他会损失房价-P。因为预期政府不会拆,所以购房者选择购买小产权房,最终的博弈结果为右上方的矩阵,即购房者获益,政府未受损失。如果把购房者和政府的效用之和看作社会总效用,右上方的矩阵是社会总效用最大的组合,也就是说这一组合是最有效率的,人尽其力,物尽其用,资源得到最好的使用。
  2.从房地产开发商的角度
  如果房地产开发商通过正规合法渠道获得土地开发权,则根据我国相关法律法规,需先由国家征收农村集体土地,转为国有,再由房地产开发商向国家缴纳土地出让金后,方可进行开发建设。在成本上,仅在审批与开发阶段便需要

  ······

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