查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
浅议香港土地房产法律制度及其对内地的启示
【作者】 赵开勇【合作机构】 山东众成仁和律师事务所
【中文关键词】 契约注册制;业权注册制;律师资金监管;勾地制度
【主题分类】 房地产开发
【摘要】 房地产业是香港的支柱产业,土地收入一直是香港政府的主要财政来源,一百五十多年来,香港的土地房产登记制度为香港的经济发展作出了重大贡献。笔者借赴香港学习之机,对香港的土地登记、房产交易以及勾地制度进行了重点研习和深入思考。本文首先从总体上概述了香港的土地房产法律制度,然后重点阐述了香港的土地登记制度、房地产交易制度以及勾地制度,最后在分析上述制度的基础上提出香港土地房产法律制度对内地的启示和有益借鉴。
【发布时间】 2015.10.08
【全文】法宝引证码CLI.A.214692    
  山东省司法厅、山东省律师协会举办的全省范围内三十三名律师、律师管理人员为期十二天的赴香港涉外法律业务培训,已经圆满完成,诸位律师及管理人员也已经满载而归。能有机会参加此次赴港培训,笔者倍感荣幸之至,对省司法厅、省律师协会的各位领导为我们争取到的这次极有意义的学习机会深表感谢。
  虽然十二天的培训任务已经结束,但是笔者自感肩负的把山东律师事业做大做强的使命和责任才刚刚开始。此次赴港培训,对笔者而言,是一个走出去学习发达地区先进的法律文化理念和知识的绝好机会,因此倍加珍惜,并在培训中收获甚丰。既对香港的法律制度有了总体上的认识和了解,又结合笔者在内地从事的专业重点学习了香港的土地房产法律制度;既结识了多位香港知名的事务律师和大律师,又积极与省内的诸位律师及管理人员沟通交流,并结下了深厚的友谊。通过培训,笔者了解到香港的土地、房地产法律制度沿袭英美法系的规定,并根据香港寸土寸金的现状,制定了充分合理利用每一寸土地的法律制度,在实践中取得了良好的效果,尤其是香港土地登记查询的完全公开制度、房地产交易中的律师资金监管制度以及勾地制度的可行性操作,都为我们提供了很好的启发和可供借鉴的经验。
  一、香港土地房产法律制度概述
  香港的土地管理制度实行政府所有制下的土地批租制度,由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权,并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。
  香港土地登记制度为土地契约注册制度,属于典型的契约登记制,即强调当事人主义,在房地产交易中,当事人的买卖合意受到法律的充分尊重,意思表示一致是物权变动的最重要因素,而登记只是物权变动对抗第三人的要件。香港土地注册处负责土地的注册登记,也只审查契据的形式是否符合法定要求,不做实质性的调查、核实,注册登记类似于内地的备案性质。于是,律师便在房地产交易中发挥了重要作用,成了当事人之间合同的实质性法律见证人。
  香港在1998年以前执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后,香港楼市大跌,同时房地产企业停止购入土地,地价大幅度下跌,严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。香港政府为了保证土地不被贱卖,暂停了土地拍卖,转而执行勾地政策,并逐步形成勾地制度。停止定期卖地后土地供应只能以勾地方式进行,勾地表已成为香港目前唯一的土地供应方式。
  二、香港土地房产法律制度
  (一)香港土地登记制度
  1、土地登记的相关法律规定
  香港的土地登记法律制度始于1844年2月28日通过的《土地注册条例》,该条例是现存最早期的香港法例,一直沿用至今。根据这项法例,香港采用的土地登记制度是土地契约注册制。近年来,土地注册处把登记册电脑化及实施文件影像处理后,在契约注册制度下查阅土地纪录便更为便捷,但是,契约登记册仅属注册文件索引,无助于提高物业转易和处理物业的效率。每次进行物业交易时,律师必须翻查以往的契约,以核实有关业权,操作非常不便,如果在业权注册制度下,业权注册纪录本身就是物业的现有业权和权益的证明。
  于是在 1988 年时,前注册总署署长成立了一个工作小组,研究在香港引入业权注册,并参考其他可作比较的司法管辖区采用的制度。2004 年 7 月 7 日,《土地业权条例》在立法会通过,但需在若干尚待处理的问题解决后才会生效。《业权条例》生效后,香港的土地登记制度将逐步由土地契约注册制过渡到土地业权注册制,但是会有十二年的过渡期,在过渡期内两个注册制度将并行存在。
  2、土地登记制度
  香港的土地登记是由土地注册处负责, 执行《土地注册条例》对有关或影响土地的批约、契据、遗嘱、财产转让证书、判决或授权书等影响土地、房地产或不动产使用权的登记及注册。该土地登记制度就是香港现行的土地契约注册制,将涉及地权的契据文件详情或要项登记入册。该制度的特点主要有:不接我们电话 也不给拒接原因
  (1)契约的订立采取意思自治,土地权利变动当事人双方只要意思表示一致订立契约,就发生土地权利变动的法律后果,以契约为生效要件,土地登记只是对抗第三人的要件。
  (2)土地注册处只进行形式审查,并不保证册上列名者是相关土地的业主,更不保证该在案的契据的法律效力。
  (3)土地注册登记无公信力,契约注册仅仅是土地产权的一种参考证明。
  (4)土地注册登记无强制力,土地权利变动事项是否登记,依当事人双方意愿,政府并不强制要求。
  (5)土地注册登记完成后,土地注册处不向权利人颁发土地权利凭证。
  香港的土地登记作用主要是防止秘密及诈骗的财产转让, 亦提供快捷途径去追查及确定房地产或不动产的业权数据。
  3、土地登记机构
  香港的土地登记机构为土地注册处,于1993年8月成为香港最先以营运基金形式运作的政府部门。土地注册处处长是土地注册处营运基金的总经理。在营运基金模式下,土地注册处仍是一个公营机构,但要自行管理财政,收入来自其提供服务所得的费用,以自负盈亏的模式经营。此外,基金享有自主权,可决定进行支援部

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.214692      关注法宝动态:  

法宝联想
【该律所其他文章】
【主题分类其他文章】
【本篇引用法规】

热门视频更多