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更正登记中第三人信赖利益的保护
【作者】 吴娟萍【合作机构】 北京德恒律师事务所
【中文关键词】 更正登记;第三人信赖利益【主题分类】 物权法
【发布时间】 2020.01.21
【全文】法宝引证码CLI.A.233306    
  

  更正登记旨在校正登记错误。由于不动产登记所具有的权利推定力与公信力,错误登记会使潜在的交易相对人产生虚假的信赖而善意取得不动产之上的物权,从而形成真正权利人权利行使的妨碍并可能因此导致权利灭失。《物权法》规定的更正登记制度,使错误登记恢复到真实的权利状态,使登记簿的权利推定状态与事实状态一致,从而建立起与真实权利状态一致的权利公示状态,以切断不动产登记簿上原有登记权利的推定效力和公信力,旨在维护真实权利人的合法权益[1]。随着物的价值功能在实践中的多层次运用,第三人可能因信赖错误登记而在错误登记的物上设定了其他权利,如受让取得所有权,抵押取得担保权,租赁取得承租权,或将该不动产之上的租金设定了应收账款质押等权利。因此,《物权法》在维护真正权利人合法权益的同时,也要平衡第三人的信赖利益。本文即是对更正登记制度中第三人信赖利益保护的角度,提出自己的观点,以求教于方家。

  一、防患于未然——更正止于信赖

  《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记权利予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这是不动产登记更正登记制度的法律依据。具体落实在《不动产登记暂行条例实施细则》第五章第一节“更正登记”中。其中,第七十九条规定了权利人、利害关系人申请更正登记应提交的材料,第八十条规定了登记机构依申请更正登记,第八十一条规定了登记机构依职权更正登记。

  依据上述规定,更正登记制度具有如下内容:

  1.更正登记的前提是存在登记错误

  对于登记错误的内容,有学者认为仅指与不动产权属有关的法律状况记载错误,不包括关于不动产事实状况的记载错误[2],也有学者认为登记错误是指不动产登记簿上记载的任何事项与真实情况不一致的情形,依据产生错误的原因与法律后果的不同,可将之分为权利事项错误与非权利事项错误。而权利事项错误包括权利主体错误与权利内容错误,权利内容错误是指登记簿上记载的不动产权利内容,权利所受限制与真实权利内容及所受限制的不一致[3]。

  笔者认为登记错误是指不动产登记簿上记载的任何事项与真实情况不一致的情形,特别需要指出的是登记错误是指不动产登记簿上的记载错误,而不是当事人所持的不动产权属证书或登记证明填制内容的错误。《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。在登记簿没有错误,仅是当事人所持的不动产权属证书或登记证明填制内容错误时,依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第二款之规定,由登记机构书面通知权利人换发,并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿即可,而不需要启动更正程序。

  2.更正登记依据错误事项不同,可依申请亦可依职权进行

  对于权利事项的登记错误,由权利人或利害关系人提出申请,经登记机构审查确有错误后进行更正;对于非权利事项的登记错误,权利人可申请更正,登记机构亦可依职权在发现错误后进行更正。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条之规定,登记机构依职权更正的具体程序为:动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

  3.更正除外程序——更正止于信赖原则

  《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条、第八十一条在规定依申请更正和依职权更正程序中,都规定了同样的但书条款:“但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”这一规定即是学界所称的“更正止于信赖”原则,即如果在错误登记之后已经办理了涉及不动产的处分登记(广义的处分概念,包括规定中的处分登记、预告登记和查封登记),即便确有错误,也不得再办理更正登记。

  《动产抵押登记办法》没有规定更正除外程序,但在动产抵押登记实务中却存在着类似的问题,对于此类情况下的更正登记,登记机关是否应参照适用前述不动产登记的规定,在各地登记机关的实际办理过程中存在不同的做法,在理论学术界也存在着不同的观点。本文将以不动产更正登记为切入点,通过分析不动产更正登记的性质与效力,来探究在不动产登记中对第三人的信赖利益保护,同时通过对动产抵押登记特殊性的分析,探究在动产抵押更正登记中同样存在对第三人信赖利益的保护问题。

 


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【注释】 [1]参见刘璐、高圣平:“解释论视野下的不动产登记错误的司法救济”,《海南大学学报人文社会科学版》2011年12月。 [2]参见吴光荣:“更正登记制度的实体价值与程序意义”,《法律适用》2017年第21期。 [3]参见程啸:“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”,《法学家》2017年第2期。 [4]参见程啸:“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”,《法学家》2017年第2期。 [5]参见程啸:“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”,《法学家》2017年第2期。 [6]参见高圣平:“动产抵押登记的审查责任“,《法学评论》2018年第1期,第167页。 [7]参见高圣平:《动产抵押登记制度的理解与适用》,载王利明主编:《物权法名家讲坛》,中国人民大学出版社2008年版,第642页。 [8]参见程啸:“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”,《法学家》2017年第2期。
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