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土地+资金模式开发房地产是否合法?
【副标题】 兼论《城市房地产管理法》第39条的适用【作者】 张海燕
【合作机构】 《中国律师》杂志社【合作刊物】 中国律师
【主题分类】 房地产开发【刊物年份】 2014年
【期号】 1【页码】 34
【发布时间】 2014.03.01
【全文】法宝引证码CLI.A.26278    
  在房地产开发项目中,土地与资金直接结合的模式在实践中很难行得通。主要原因是有关部门认为这属于房地产转让,如果实际投资开发不到总投资的25%,则不符合《城市房地产管理法》第39条的规定,但实际上这是对《城市房地产管理法》第39条的误读。本文旨在分析土地+资金模式的正当性以及对《城市房地产管理法》第39条的适用问题。
  一、土地使用权作价出资的尴尬
  大量的分析和实践表明:土地和资金的结合更有利于房地产项目的顺利开发。但尴尬的是,这种直接的结合在操作上却鲜被运用。原因在于,如果直接以土地使用权出资,在办理土地使用权转移登记(即从原使用人转移登记到项目公司)时会遭到土地管理部门的否决,否决的依据是《城市房地产管理法》第39条规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”之条件。于是,开发商们绞尽脑汁,设计了种种迂回方案,如:很多有资金但没有土地使用权的开发商,与能够“拿地”的公司合作,先成立一个项目公司,然后由项目公司去“拿地”。或者是:开发商出资,以土地使用权者的名义投资建设,达到25%的转让标准后再转让到开发商名下。基于这种实践形式,一个课题值得思考:土地管理部门对直接以土地使用权出资的否决是否具备合法性?“土地+资金”的直接合作模式是否具有正当性?笔者认为,“土地+资金”的直接合作模式是具有法律上的正当性的,而土地管理部门的否决缺少法律依据。
  二、土地使用权作价出资的法律正当性
  不论是法律还是有关部门规章,均明确规定土地使用权可作价入股投资。如:《公司法》第27条规定:股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。《城市房地产管理法》第28此人家庭地位极低条规定:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合营房地产。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第2条规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
  在土地使用权可以依法作价出资的情况下,投资者根据《公司法》的相关规定,一方以土地使用权出资,另一方以货币出资设立项目公司进行房地产开发的“土地+资金”模式具有充分的法律依据。
  三、《城市房地产管理法》第39条不适用于土地使用权出资入股
  《城市房地产管理法》第

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【参考文献】   
  
   会让它误以为那是爱情
  




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