查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
未参与签订施工合同的开发房地产项目合作方对工程欠款是否承担连带责任
【作者】 王峰【合作机构】 北京市天同律师事务所
【合作刊物】 天同参阅【主题分类】 房地产开发
【刊物年份】 2012年【期号】 1
【页码】 98【发布时间】 2014.04.01
【全文】法宝引证码CLI.A.23662    
  合作开发房地产项目中的对外债务承担问题,一直是理论界和司法实践中存在较大争议的问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”但是,司法解释前述关于合作开发房地产合同的定义,并没有完全解决在合作开发房地产项目中,未参与签订施工合同的合作方是否应对工程欠款承担连带责任的问题。
  一、合作开发房地产项目的合作方式
  根据合作开发房地产项目合同约定的合作方式不同,合作开发房地产通常有三种方式,一是各方共同出资设立项目公司、并将项目登记在项目公司名下实施合作开发;二是各方共同组成无独立法人资格的工作组或项目部,共同开发、共同经营合作项目;三是通过合作开发合同,约定由一方提供土地使用权、一方提供合作开发所需建设资金进行合作开发。前述三种合作方式分别对应《民法通则》五十一条至五十三条规定的三种不同方式的联营。其中,第一种合作方式属于《民法通则》五十一条规定的法人型联营;第二种合作方式属于《民法通则》五十二条规定的合伙型联营;第三种合作方式则属于《民法通则》五十三小词儿都挺能整条规定的协作型联营。就法人型联营方式下的工程欠款债务承担问题,各方均无争议,即应由项目公司以其名下的全部法人责任财产为限,独立对外承担债务,合作各方的民事责任以其出资额为限,与合作项目债务无关。但对于合伙型或协作型联营方式下的工程欠款债务承担问题,则争议颇大。
  二、参与签订施工合同的合作方对工程欠款的责任承担
  目前司法观点认为,合作开发房地产合同中的合作一方按照合同约定负责开发项目建设的合同义务,由其作为发包人与施工企业签订施工合同,在发包人无力偿还工程欠款时,其他合作方对其偿还工程欠款原则上不承担连带责任。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》14条规定的“共同投资、共享利润、共担风险”,是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。{1}
  最高人民法院民一庭的有关判决充分体现了前述司法观点。例如,在《最高人民法院公报》2008年第11期登载的最高人民法院2007年11月19日作出的(2007)民一终字第39号判决书(大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷案){2}中,合作项目的施工方渤海公司因合作开发项目的出资方宝玉公司拖欠其工程款未付,起诉要求宝玉公司与合作开发项目的出地方金世纪公司连带清偿其工程欠款。最高人民法院在二审判决中认定:
  第一,该案讼争法律关系是施工合同纠纷,而不是合作开发房地产合同纠纷。涉案合同的当事人为宝玉公司与渤海公司,该施工合同只对合同当事人宝玉公司、渤海公司产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。金世纪公司与宝玉公司之间虽存在合作开发房地产关系,但并非施工合同当事人,不应对施工合同承担合同义务。其次,债权属于相对权,相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现,债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害。再次,《民法通则》八十四条第一款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。渤海公司主张金世纪公司就宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任,因当事人之间不存在“特定的”债的关系,突破合同相对性没有法律依据。
  第二,金世纪公司不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行,而与宝玉公司成为共同发包人的事实。虽然金世纪公司与宝玉公司签订的合作开发房地产项目合同约定由宝玉公司和金世纪公司共同选定施工队伍、施工人向建设方请款时,金世纪公司在《请款报告》上签字盖章。但是,合作开发合同中的前述约定与“金世纪公司实际参与了施工合同的履行”的证明目的之间没有关联性。金世纪公司对渤海公司请款报告的审核行为,是为了监督和保障施

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】 {1}冯小光:《回顾与展望——写在〈最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉颁布实施三周年之际》;载最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2008年第1集(总第33集),人民法院出版社,第93页。   {2}载《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第11期(总第145期)。   {3}冯小光:《回顾与展望——写在〈最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉颁布实施三周年之际》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第1集(总第33集),人民法院出版社,第94页。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.23662      关注法宝动态:  

热门视频更多