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公民拆迁中如何确定补偿权利人?
【合作机构】 北京京平律师事务所【合作刊物】 京平拆迁时报
【刊物年份】 2013年【期号】 3
【页码】 0【发布时间】 2016.06.27
【全文】法宝引证码CLI.A.219124    
  公民拆迁中如何确定补偿权利人?
  公房,是我国以前特殊住房体制下遗留下来的特殊房屋所有权形式,现较多的存于全国省会城市、较大市以及地级市中,由于现在国家正处于城市化进程发展的大潮中,这些公房的存在,在拆迁或财产分割等过程中就出现了大量的纠纷。那么早年这些公房在涉及拆迁利益时,应该如何确定补偿权利人呢?
  一、什么是公房
  我国目前现存的公房性质有:直管公房和自管公房.直管公房,是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国家所有房屋,其产权直接归国家所有。自管公房:是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产。
  二者之间只是所有权主体不同,在法律性质上都属于非私人享有所有权的房屋。在公房的使用过程中,房屋所有权人和房屋的实际使用人之间是房屋租赁的关系,使用权人实质上就是公房的承租人,定期向所有权人缴纳房租。正是由于房屋的所有人和使用人不同,才酝酿着公房拆迁过程中所必然导致的权益纠纷。
  二、受补偿对象即承租人的确定与变更
  通常意义上讲公房承租人就是与单位或者房管部门签订承租协议的人,但是通常实践中会有许多未依据情势变更而发生承租人变更的情况,比如:
  1、原承租人仍然健在且一直未变更过承租人姓名,那么承租人当然还是原承租人。
  2:原承租人已经死亡,但是其生前承租的房屋还一直由其家人或亲人居住,且已经变更承租人姓名,此时的承租人自然是变更后的承租人。这里面一般情况下,公房的承租人都是与原单位具有某种工作关系,基于此而获得了公房的承租权,公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。所以,依据北京市有关变更承租人的规定和原单位的规定,只有原承租人死亡或者生前外迁后符合一定条件才允许承租人变更,变更以后的承租人自然是权利的享有者。
  3:原承租人死后或者生前外迁后未依法变更,公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租,按规定早就应当办理变更手续,但基于种种原因并没有及时办理变更承租人手续,还是原承租人的名义。这种情况一遇到拆迁补偿就会出现很大问题,拆迁补偿的巨大经济利益使得整个家庭、亲人间反目成仇,其原因在于没有及时明确新的公房承租人。以北京为例,这种情况下,根据北京市相关规定,申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。另外,满足条件的当事人还须写出书面申请,出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。由此应不难看出,承租权只能依法变更,不能进行继承,所以,出现上诉情况时,就要结合未办理变更手续之前房租的实际缴纳人以及对于房屋日常管理的情况来确定实际的承租人,从而确立拆迁补偿过程中的权利人。
  4:以北京为例发生上述纠纷时的处理依据小词儿都挺能整
  《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(京高法发[2003]350号)中明确指明:直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷,由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题,具有行政管理性质,双方法律地位不平等,应作为行政案件立案受理:(一)直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼;(二)直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件,请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁。
  以上就是在拆迁中应如何确定补偿权利人,且一些地方法规政策的处理依据,希望能给公房承租人在遇到此类问题时带来清晰的认定与帮助。
  拆迁当事人对估价报告有疑问该怎么解决?
  房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。基于我国目前的住房制度与政策,住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格,由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成;后者会成本价格与不完全成本价格。
  拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出
  具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的

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