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變賣的房屋在過戶前又被抵押給第三人,能否過戶?
【作者】 夏可亮【合作機構】 北京市盈科律師事務所
【中文關鍵詞】 房屋過戶;抵押【主題分類】 物權法
【發布時間】 2020.06.03
【全文】法寶引證碼CLI.A.237073    
  

  一、案情簡介
  2013年11月13日,李某與王某簽訂購房協議,李某將自有房屋一套賣給王某,約定房屋總價1300000元,王某先支付1000000元,剩余的300000元在房屋辦理過戶手續後再支付。協議簽訂後,王某于第五日支付了李某購房款1000000元,李某承諾在二個月內辦理好房屋過戶手續。2013年11月26日,在未征得王某同意也未告知何某的情況下,李某將該房屋抵押給何某借款500000元,並進行了該房抵押登記。後因李某雖然將房屋交付給了王某,但未能按約定辦理過戶,雙方產生糾紛。
  二、律師觀點
  該房辦理了抵押登記能否為涉案房屋辦理過戶?存在以下觀點:
  第一種觀點認為,本案中王某可以要求李某辦理房屋過戶。李某與王某簽訂的購房協議是雙方當事人的真實意思表示,合同合法有效,合同簽訂後,王某依約定履行了支付房款的義務,李某也已將房屋交付給王某實際占有。根據《合同法》的相關規定,依法成立的合同,受法律保護,雙方均應根據合同約定全面履行合同義務,故李某也應按照合同約定將房屋產權過戶給王某。至于後來李某將房屋抵押給何某的行為應為無效,因為李某將房屋賣給王某在先,抵押給何某在後,此時李某對該房屋已經不具備完全的處分權,故該抵押行為無效,不影響涉案房屋辦理過戶手續。
  第二種觀點認為,涉案房屋在被解除抵押前無法實現過戶。王某與李某簽訂的購房協議合法有效,作為當事人的雙方無疑應按照合同約定履行義務,王某支付了房款,李某應按照約定為其辦理房屋過戶,雙方確立的是債權債務關系。但涉案房屋尚未過戶,李某在未征得王某同意並隱瞞何某房屋已出賣的情況下,將涉案房屋抵押給了何某並進行了抵押登記,該抵押行為有效,應受法律保護。
  三、觀點評析
  筆者同意第二種觀點,理由如下:
  本案中,爭議焦點在一是王某與李某簽訂購房協議是否有效?二是李某與何某簽訂的抵押合同是否有效?
  第一,關于購房協議的效力。王某與李某簽訂的購買協議系雙方真實意思表示,合法有效。根據《合同法》第

  ······
中小學減的負已經加到家長身上了

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