查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
香港房地产投资信托基金退市制度研究
【作者】 徐培强【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【主题分类】 信托信贷
【刊物年份】 2012年【期号】 10
【页码】 60【发布时间】 2014.04.01
【全文】法宝引证码CLI.A.23232    
  2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会(下称香港证监会)推出了房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”或“REIT”),为市场投资者提供了更多的产品选择。
  一、香港REITs发展概况
  香港证监会于2003年7月颁布了《房地产投资信托基金守则》(下称《REITs守则》),对香港REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面进行了明确的规定。
  2005年6月,香港证监会对《REITs守则》进行修订,取消对香港REITs进行海外投资的限制,对进行海外投资的REITs的营运者(包括受托人、管理公司、总估值师等)的职责进行了明确,并专门在《REITs守则》内增加了《关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引》进行详细规定。
  为适应对REITs收购、兼并、退市等活动进行监管的需要,香港证监会于2010年6月再次对《REITs守则》进行修订,规定将《公司收购、合并及股份购回守则》(下称“公司收购两份守则”)的适用范围扩大至证监会认可的 REITs,并对两份守则进行柑应修订。
  自《REITs守则》颁布以来,香港共有9支REITs上市交易,其中睿富房地产基金已停牌,正在进行清盘手续。
  二、香港REITs监管规则
  香港证券及期货市场实行的是一种“三层监管架构”,香港特区政府、证监会及联交所各司其职、各负其责。对向公众发售的投资产品的监管,依赖香港证监会职能中相辅相成的“六大支柱”,分别是披露、发牌、监察中介入操守、调查、执法及投资者教育。
  (一)香港证监会对“集体投资计划”的监管
  香港证监会根据《证券及期货条例》104(1)、105⑴条授权,认可“集体投资计划”,并附加其认为适当的条件,包括:
  1、认可单位信托基金、管理基金及退市计划等集体投资计划,以及监管这些集体投资计划的市场推广;
  2、发牌给资产管理〔《证券及期货条例》附表5所界定的第九类受规管活动〕中介人、在业内从事提供咨询服务(第四及第五类受规管活动)的其他人,并对这些人士进行监管。
  (二)香港证监会《REITs守则》
  香港REIT是一种采用单位信托架构的集体投资计划。证监会根据《证券及期货条例》授权,制订了《REITs守则》,专门对REITs的认可、业务限制、营运者职责、估值、终止与退市等方面进行专门规定。
  香港证监会特别申明,其制订的《REITs守则》“并无法律效力(the force of law),亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文(override the provision of any law)”(《REITs守则》之“说明注释”),任何人如未能遵守守则内适用于该人的任何条文,不会因此而须负上任何司法或其他程序的法律责任。但该守则的效力体现在:
  1、司法证据力:根据该条例而在任何法院进行的程序中,该守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为该守则的规定与有关法律程序中的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照该条例有关条文;
  2、证监会可以考虑将违背该条例者列为有关REITs 营运的“非适当入选”,并可以考虑有关的REITs是否适宜继续获得认可。

请你喝茶


  三、香港REITs退市监管规则
  在联交所上市是香港REITs获得证监会认可的必要条件,从联交所退市也是香港REITs解散的必经步骤。香港REITs在因不合格被撤销认可、自愿终止、破产、收购合并等情况下,就涉及有关REITs终止、清盘与退市的监管问题。
  根据《REITs守则》,香港REITs撤回在联交所的上市地位时,应与上市时一样,遵守香港联交所《上市规则》有关规定。《上市规则》对上市公司撤回上市的所有规定及原则,亦适用于REITs(《REITs守则》第11.13条)。
  根据《REITs守则》,香港REITs撤回上市地位的原因可总结为两类,即REITs终止与REITs合并。在单位持有人批准将REIT终止或合并后,有关REIT将会根据其所处阶段停止设立、注销、出售或赎回其单位;单位转让不会获得登记,同时持有人记录册的记录,在未获得受托人批准之前亦不可以作出任何改动(《REITs守则》第11.6条)。
  四、REITs因终止而退市
  因所有获得证监会认可的香港REITs均须上市,实质上均属于“公开上市REITs”。在REITs终止后,必然要经过从联交所退市的程序。终止REIT的建议一般会被视为REIT退市申请,REIT将失去被认可资格(de-autho- rized)。
  根据《REITs守则》第11.1条,香港REITs的终止仅可在两种情况下发生:
  1、被法院清盘。
  2、经单位持有人在全体大会上以通过特别决议的形式批准。
  房地产基金一旦终止,即会因无法继续符合证监会的有关认可条件而须撤回认可。由于REITs在上市的整个期间内均必须获证监会认可,因此上述情况在逻辑上会导致REITs被撤回上市地位(《上市规则》第20.01条注(iv))。因此,管理公司终止REIT的建议亦会被视作撤回上市地位的建议,须根据联交所《上市规则》进行有关退市程序(《REITs守则》第11.13条)。
  管理公司若在处置REIT资产后随即提出撤回上市地位的建议,在大部分情况下均会导致REIT终止。证监会一般会将这类处置资产的建议视为实际上是终止RE- IT的建议,以确保单位持有人获得《REITs守则》第十一章就终止计划所提供的保障,包括《REITs守则》第11.8条规定所有房地产项目必须透过公开拍卖或任何形式的公开竞投出售(可申请豁免)。
  《REITs守则》或其建议修订并没有提及REITs可能变成现金资产公司的情况,以及处置重大资产后的任何跟进行动。但如果REITs经理在处置重大资产后,明显无意在短期内将销售所得款项再投资于取得另一项房

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【参考文献】
   北大法宝
  
  




©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.23232      关注法宝动态:  

热门视频更多