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借款人诉讼开发商解除商品房买卖合同对银行贷款风险相关法律问题
【作者】 刘可【合作机构】 重庆索通律师事务所
【合作刊物】 41【刊物年份】 2015年
【期号】 3【页码】 5
【发布时间】 2017.05.02
【全文】法宝引证码CLI.A.223161    
  近几年,房地产行业整体呈下滑态势,商品房价格也出现大量下浮。部分通过贷款方式购房的借款人为了达到退房降低损失的目的,通常采取诉讼方式请求法院判决解除商品房买卖合同。同时,为了免除贷款偿还责任,还将银行追加为第三人参与诉讼,即在同一案件中解除买卖合同和贷款合同两个法律关系。但,这一方式无疑给作为第三人的贷款银行增加了巨大的债权风险。现就从商品买卖合同解除、银行贷款合同解除所产生的部分法律后果浅析如下:
  一、相关法律依据
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
  合同法第94条规定:有下列情况之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;(五)法律规定的其他情形。
  担保法第52条规定:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。
  《贷款通则》第32条第5款:借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商的规定,与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
  《个人住房贷款管理办法》第30法宝条之规定:抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。
  《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行》第88条规定:多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行,各债权人对执行标的物均无担保物权的,按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。
  二、司法实践与法律风险
  银行诉讼地位尴尬。在借款人提出解除商品房买卖合同诉讼中,银行多处被原告方列为第三人或被法院追加为第三人的地位,但都是无独立请求权的。笔者作为银行的代理律师,在代表银行表达请求时,常常被法院提醒不具有原告身份,只能表达意见,法院无法支持银行的诉求。此时银行在本诉中保障自己的权利,在法律程序上存在较大障碍。
  开发商还款能力风险。法院在具体审理类似案件的通常判决方式为,判决认定:(1)借款人因与开发商签订的商品买卖合同解除;(2)贷款银行与借款人签订的贷款合同也同时解除;(3)开发商承担直接向贷款银行还款的责任。前述判决方式表面上看,似乎不存在法律和操作障碍,但隐形增加了银行收回贷款的风险。在目前房地产市场不景气,资金不充足的情况下,开发商主动履行还款义务的可能性及能力均较小,银行直接回收贷款存在较大障碍。
  抵押房屋担保物权风险。根据上述判决结果,银行的担保物权变成了一般债权。虽然借款人所购房屋已经向银行做抵押担保。银行不能直接收回贷款时,可以行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的借款人所购房屋。但我们应注意到,此时还款责任并不在借款人,且所抵押房屋已不归买家所有,而回归为开房商所有。同时,主借款合同已被判决解除的情况下,作为抵押担保物权的从合同也应已被解除。若此时,开发商的债权人知晓此情况,而以商品房买卖合同已被判决解除,房屋所有权已判决归开发商所有,申请对该房屋进行查封冻结,乃至进行司法处置。则,在银行不再享有抵押权的情况下,将只能根据查封冻结的先后顺序进行受偿。
  三、诉讼风险控制
  借款人依据前述法律规定,诉讼开发商解除商品房买卖合同和与银行的借款及担保合同,并无法律上的障碍。虽最高人民法院《

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