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开发商售房无忧(四) ——商品房交付的相关纠纷
【作者】 冯永强;李鼎香【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2016.12.28
【全文】法宝引证码CLI.A.221492    
  近年来开发商与购房者之间因商品房交付问题而引发的纠纷日趋增多,而商品房的交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面是商品房交付的焦点问题,本文通过对商品房交付方面做系列梳理,以达到解决上述问题,做到售房无忧。
  【典型案例】
  原告吴晋晋与被告南京广厦置业(集团)有限公司(以下简称广厦公司)房屋买卖合同纠纷一案。
  原告吴晋晋诉称:2009年12月23日,原、被告签订《南京市商品房预售合同》,合同约定,被告将南京市滨江花园西区XX幢X单元XXXX室出售给原告。2010年9月23日,原告应被告通知接收房屋,并聘请专业人员对房屋进行验收,发现被告房屋存在严重的漏水问题,不符合交房条件。经与被告交涉,被告同意整改,直至2015年3月最终整改完毕,双方于2015年3月4日办理交房手续。整改期间,因原告无法正常居住,故要求被告予以赔偿。现请求依法判令被告赔偿原告2010年10月1日至2015年3月4日期间经济损失215333元(按涉案房屋同地段租金每月4000元计算);确认对涉案房屋的保修期限自2015年3月4日起算。
  被告广厦公司辩称:2010年9月涉案房屋已经具备交付条件。根据合同第六条约定,被告在取得《建设工程规划验收合格证书》、房屋竣工验收备案登记证明材料、《房屋测绘成果报告》后即通知原告交付房屋,原告在收到通知后,于2010年9月30日领取房屋钥匙及申领产权证,并于2012年12月领取房产证。涉案房屋虽在工程上存在瑕疵问题,但并不属于严重的质量问题,并不影响原告正常居住使用。而且被告就渗水问题也积极予以维保。因此,对于原告主张的经济损失不予认可。保修期应自房屋交付时起算,原告主张重新计算保修期没有法律及合同依据。
  【审判结论】
  法院认为当事人的合法权益应当受到法律的保护。原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示,且并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在预售合同中约定,被告向原告交付房屋的时间为2010年9月30日,并且交付钥匙视为交付房屋,但是原告验收房屋时发现涉案房屋存在严重的漏水问题,因而要求被告整改,直至2015年3月4日被告才向原告交付房屋钥匙,因此被告迟延交付房屋,构成违约。根据合同法的有关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此被告应承担迟延交付的违约责任。而被告提供的《建设工程规划验收合格书》、竣工验收备案资料、《南京市房屋测绘成果报告》等证据,只能证明其所开发的项目整体竣工并通过验收,并不能证明涉案房屋达到交付的条件。对于原告要求被告按每月租金4000元赔偿原告自2010年10月1日至2015年3月4日期间的损失问题。根据公平和诚信原则,结合双方在合同中的约定和涉案房屋的具体情况以及同地段同时期房屋租金的价值状况,本院确定涉案房屋租金损失按每月3000元计算,由此原告损失为159400元。上述损失亦低于原、被告双方在预售合同中关于逾期交房承担违约责任的约定。
  【笔者点评】
  本案争议焦点在于被告南京某房地产公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付,原告验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付。商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向购房者交付,购房者查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为,是商品房买卖合同履行的一部分。
  【司法实践中对商品房交付使用条件的一般约定及理解】
  商品房买卖合同履行过程中,依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房俗称交房是开发商应当履行的主要义务,依约接收符合合同约定的房屋则是购房者应当履行的一项义务,否则将承担相应法律责任。
  对于房屋的交付使用条件的约定,原建设部和国家工商行政管理局于2000年9月13日出台了《商品房买卖合同示范文本》,该示范文本第条交付期限中明确约定:“出卖人应当在某年某月某日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第__种条件,并符合合同约定的商品房交付购房者使用:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件;5、_____。”
  实践中,商品房买卖双方对交付使用条件一般选择第1项,即约定 “依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备商品房验收合格条件或经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付购房者使用”。案例中双方当事人对交付条件的约定也是采用第1项。此约定从表面来看并无问题,但在实际操作中却会出现大相径庭的两种不同解释。在合同履行过程中,开发商主张的解释是:经验收合格或具备验收合格条件是经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收合格;而购房者的理解却不同:经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表,这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前提条件。
  【现行法律法规框架下对“商品房

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