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我国房地产市场调控环境下施工企业如何应对相关法律风险
【作者】 李恒;尹圆【合作机构】 山东众成仁和律师事务所
【中文关键词】 房地产;调控;施工企业;风险【主题分类】 房地产开发
【摘要】 在房地产市场调控环境下,施工企业至少面临四大方面的法律风险,即施工企业与发包人之间的风险,施工企业与材料商、分包商、劳务公司之前的风险,挂靠单位与施工企业的风险,项目经理负责制下施工企业的法律风险。在当前市场形势下,施工企业更应当积极应对措施,从而有效防控相应风险、降低或减少相应损失。
【发布时间】 2014.11.17
【全文】法宝引证码CLI.A.27010    
  经历了08年的全球性经济危机,我国房地产市场也进入低迷期,但在中央“保经济,促增长”的在大方针下,楼市逐步回暖,随之而来的便是09年良好的市场形势和环境,又将房价推向了一个历史新高。2010年以来我国房地产市场又进行了新一轮的调控,而且调控措施较以往更为严厉。笔者在梳理、分析2010年以来我国房地产调控政策的基础上,分析施工企业面临的主要法律风险,并提出相应的对策和意见。
  一、2010年以来我国的房地产调控政策及调控效果
  进入2010年,国家为了抑制房价,出台了方方面面的政策,其中以国十条和国五条最为严厉,主要集中在土地、融资、税收、保障房这四个方面。土地方面,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房,严格控制大套型住房建设用地。另外对于欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地等行为,要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对于通过招拍挂等合理方式取得土地后必须在一年内付清土地出让金。融资方面,开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。购房者的首付提高,首套房首付三成,二套房首付五成,利率1.1倍,同时住建部下发通知,凡未取得预售许可的商品住房,一律不得以认购、预订、排号等方式收取定金、预定款等性质的费用;税收方面,调高了开发商土地增值税的预征率,取消了购房者契税和个税的部分优惠,房产税方面虽然没有明确列出推行的具体时间和具体措施,但以上海为例首先推出的沪12条,也在积极做好房地产税改革试点的必要准备工作;保障房方面,不仅有量上的要求,并且在制度上、资金上分别出台相关政策,推出问责机制;对二套房的界定问题,除了住房数量外,贷款记录同样是认定二套房的标准之一。回顾2010年,楼市政策几乎覆盖了全年,但8月、9月出现了空档,正是因为政策的不连续性,伴随着抑制已久的刚性需求,又将楼市推向了新高。出台新政策,降温房地产市场已显得十分迫切,“国五条”正是在这样的背景下出台的,“国五条”仍然是“国十条”的延续,但比“国十条”更为具体和严厉。随着“国五条”的贯彻执行,2010年年底一线城市成交量下降,各地开盘量明显减少。
  借着2010年底楼市的渐行渐缓,2011年1月26日,国务院常务会议再度推出“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这从很大程度上抑制了投机性购房。国家从银行政策方面,连续调高存款准备金率和人民币存贷款基准利率,限制银行贷款的同时还提高了贷款的基准利率,这样做一方面,房地产开发企业很难从银行贷到款,即便贷到款利率也较从前有所提升,这必然使房地产的财务风险加剧,另一方面,这也抑制了一部分刚性需求,打击了一部分初买房者的积极性,导致了开发商企业资金回笼滞缓。房产税方面,北京、上海、深圳三个城市首先成为房地产税试点城市。保障房方面,加大保障房的供给力度,规范了保障房的问责制度,努力增加保障房的供给。限购政策方面,明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。土地方面,扩大普通商品住宅的供应量,防止圈地,囤地发生,增加工程开工竣工时间的上报制度,这也从侧面缩短了开发商整个建设工程的工期。
  2011年底,胡锦涛主持政治局会议,要求2012年实施积极财政政策和稳健货币政策,根据形势变化做出预调、微调;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。这也反映了中央对抑制房价的坚定决心。
  在中央强有力的房地产调控政策下,目前房价明显下跌,房市成交量降低,山东省的情况是,90平米以下商品住房供应量增加,商品住房销售价格连续四个月环比下降,二手住房成交量连续两年负增长,再加上开发商贷款困难,资金回笼滞缓,开发商的财务风险加剧,开发商很可能将风险转移给建筑施工企业。在当前的经济环境及信贷政策下,各行各业的企业融资都是很困难的,施工企业的资金链条也同样紧张,在这样的大背景下,施工企业除了要防范开发商所给其带来的风险,还要防止企业内部资金链条断裂,另外,还要防范材料商、供应商解除合同的风险,挂靠单位带来的风险,建材价格上涨的风险,劳务公司带来的用工法律风险等等,如何防范和解决,是对于施工企业需要研究和探索的一个重要课题。
  二、房地产市场调控环境下施工企业所面临的主要法律风险
  当前形势下,施工企业主要有四大方面:第一,施工企业与发包人之间的风险;第二,施工企业与材料商、分包 北大法宝,版权所有

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【注释】 [①]李娜 李刚:《建设工程全程法律风险控制》法律出版社 2011年版 146页 [②] 《项目经理负责制度下建筑施工企业的法律风险防范》 载http://www.suobei.com.cn/ContentInfo.aspx?ContentTypeID=1&ContentID=1802&page=2,访问时间2012年4月20日 [③]李娜 李刚:《建设工程全程法律风险控制》法律出版社 2011年版 146页 [④] 《建设工程价款结算暂行办法》[财建2004]369号 第9-10条。 [⑤]李娜 李刚:《建设工程全程法律风险控制》法律出版社 2011年版 445页 [⑥]建筑工程业务研究委员会:《建筑施工企业法律风险防范指引》发布会塈“当前形势下施工企业可能凸显的风险及其化解与防范”研讨会综述 2012年1月6日 [⑦] 参考《项目经理负责制度下建筑施工企业的法律风险防范》载http://www.suobei.com.cn/ContentInfo.aspx?ContentTypeID=1&ContentID=1802&page=2,访问时间2012年4月20日
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