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商品房买卖合同中逾期办证的违约责任
【作者】 姚虎明【合作机构】 山东众成仁和律师事务所
【主题分类】 合同法【发布时间】 2014.11.13
【全文】法宝引证码CLI.A.27005    
  【基本案情】
  原告:甲某
  被告:乙公司
  2000年6月10日,原告甲某与被告乙公司签订《商品房买卖合同》(期房),约定原告甲某购买被告乙公司开发建设的位于济南市市中区某楼盘1104号房屋,建筑面积为126平方米,房款总计358760元人民币,付款方式为首付107628元,其余为银行按揭贷款,在合同签订后30日内办理完毕银行按揭贷款,被告乙公司于2001年3月31日前向原告甲某交付经验收合格的商品房,被告乙公司保证2001年10月底前原告甲某取得房产证,未约定原告甲方未能取得房产证时被告乙公司应承担的违约责任。
  合同签订后,原告甲某按照合同约定向被告乙公司支付全部购房款,被告乙公司向原告甲某出具购房发票,2001年4月30日,双方办理商品房交接手续,但原告甲某到2005年4月底之前仍未取得商品房房产证。
  期间,原告甲某到济南市房管局咨询关于该小区房产办证的情形,得到的答复是,该小区开发商即被告乙公司尚未到房管局进行初始登记。诉讼中得知2005年4月27日,被告乙公司才完成其开发的某小区商品房的初始登记。被告乙公司自商品房交接后到诉讼前一直未通知原告甲某办理房产证。
  为此,原告甲某于2005年5月16日诉至济南市某区人民法院,要求被告乙公司限期为其办理房产证、支付逾期办证违约金及承担全部案件受理费。
  【法院裁判】
  济南市某区人民法院经审理认定甲某的诉讼请求错误,因为办理房产证的义务主体是房管部门,甲某要求乙公司限期为其办理房产证是错误的,欲驳回原告的诉讼请求,鉴于此,甲某申请撤诉,后重新立案变更诉讼请求为:要求被告乙公司支付逾期办证违约金及承担全部案件受理费。
  被告乙公司的答辩理由主要是:一、合同中未约定我公司负责为甲某办理房产证,故我公司不应当承担逾期办证的责任;二、即使我公司应当承担逾期办证的违约责任,合同约定2001年4月底之前甲某取得房产证,到2005年5月16日,本案已经超过法定的诉讼时效,请法院驳回原告甲某的诉讼请求。
  法院经审理认定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告甲某与被告乙公司之间签订的合同不违背法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。根据有关房屋权属登记的规定,购买新建商品房的权利人到房屋主管部门办理产权登记的,必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定,在商品房买卖合同约定的期限内,原告甲某由于被告乙公司的原因未能取得房屋权属证书的,乙公司应当承担违约责任,本案中,被告乙公司直到2005年4月27日才完成开发商品房的初始登记工作,被告乙公司应当承担逾期办理办证的违约责任。
  由于双方在合同中没有约定逾期办证违约责任,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告乙公司辩称,即使被告的行为构成违约,该违约行为自2001年4月30日起至2005年4月27日原告起诉时将近四年,超过法定诉讼时效期间。法院认为被告的违约行为自2001年5月1日起一直延续到2005年4月27日,违约金的计算应该从2001年5月1日起开始计算至2005年4月27日止,而原告直到2005年5月16日才诉至法院,未有证据证明在起诉日前向被告主张过权利,自起诉日前两年内的违约金请求权威超过诉讼时效,法院予以支持。综上形成判决:乙公司于判决生效之日起10日内向甲某支付违约金(以房款358760元为本金,自2003年4月26日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2005年4月27日止)。卡在了奇怪的地方
  被告乙公司收到判决后未上诉。
  【案件评析】
  本案涉及以下几个方面的法律问题:
  一、关于办理房屋权属证书的义务主体问题。
  关于办理房屋权属登记的义务主体问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第

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