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定制物业需要关注的主要问题
【作者】 徐明浩【合作机构】 北京市环球律师事务所
【合作刊物】 环球法律评论【刊物年份】 2014年
【期号】 1【页码】 0
【发布时间】 2014.01.01
【全文】法宝引证码CLI.A.27029    
  在房地产市场中,定制物业的情况常常出现。有的定制方(指定制物业的一方)是因为购买物业的需要而向业主(指开发商)定制物业,有的定制方是因为租赁物业的需要而向业主定制物业。有的定制方定制的为整个项目,有的部分定制方定制的为项目中的一部分物业。定制物业是一个比较复杂的交易,涉及到房地产转让、工程建设、物业管理等业务领域的内容。本文讨论的为因购买物业(指商品房)的需要而定制物业的情况。
  一、交易文件体系
  我国法律对于房地产转让有着严格的限制,必须符合相应的预售、现售条件后方可进行。在定制物业时,由于定制方介入的时间较早,业主通常没有取得物业的销售许可手续,尚不具备直接签署购房合同的条件。因此,在商务实践中,业主与定制方(以下合称“交易双方”)往往会签署一份交易框架协议,对物业的定制、买卖等相关内容进行约定,待购房合同的签署条件成就后,再行签署购房合同,即采用交易框架协议+购房合同的模式。有的交易中,由于物业定制、买卖的相关内容尚无法确定,仅有交易意向,因此,交易双方在签署交易框架协议之前会先行签署一份意向协议,即采用意向协议+交易框架协议+购房合同的模式。有的交易中,交易双方对于工程建设等事项还有其他特殊要求,还可能签署其他配套的交易文件。
  二、交易文件效力
  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》四十五条、《商品房销售管理办法》七条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条等相关法律的规定,在物业具备相关销售条件之前,如果交易双方签署一份具备物业买卖性质的合同,则该合同有可能被认定为无效。交易框架协议是定制物业的核心协议,通常来说,其会具备物业买卖的相关内容,如价款及支付方式、交付时间及条件、权属办理、违约责任等。笔者理解,如果交易框架协议是一份对于未来物业的定制、买卖等相关内容的交易安排性协议,则笔者倾向于认为,该交易文件是有效的,但是,也不能完全排除被认定为无效的可能(视具体情况而定)。因此,交易双方在交易文件中需要特别关注交易条件、协议性质、交易安排等内容的条款。谁敢欺负我的人
  三、项目审批条件
  虽然定制物业是根据定制方的特殊需求而定制的,但是,具体定制内容也受限于项目本身的审批条件,包括用地、立项、规划、建设条件等,最终应以政府审批核准的结果为准。在定制物业时,业主往往没有取得或没有全部取得项目的前期审批手续。对于已经取得的审批手续,交易双方需要进行核实,以确定是否可以满足定制方的定制需求。对于尚未取得的各项审批手续,交易双方可以进行沟通,以确定是否可以根据定制方的需求进行局部调整。可以说,项目审批条件是定制物业的重要前提条件之一。
  四、工程设计
  定制物业的核心即为“定制”,其主要体现在工程设计方面。有的定制方可能仅仅提出设计要求,由业主完成设计工作;有的定制方会希望更加深入的参与到设计工作中,如聘请专业设计顾问提供部分设计意见和成果,由业主纳入到最终设计中。因此,交易双方需要根据实际情况在交易文件中约定设计工作的分工。在设

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