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设施农用地的物权性质和农业设施物权登记的现状及思考
【作者】 郭延辉【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【主题分类】 物权法
【刊物年份】 2012年【期号】 7
【页码】 50【发布时间】 2014.04.01
【全文】法宝引证码CLI.A.23550    
  随着农业规模化经营的不断发展,设施农用地和农业设施已成为实务界普遍关注的一个话题。然而,从现行法的角度来看,“设施农用地”和“农业设施”这两个词汇还仅仅是我国农业和土地主管部门出于行政管理的需要而界定的概念,关于经营人对设施农用地和农业设施的权利性质及其权利范围,在现行物权法体系中尚未得到明确确认,这对经营人的物权保护十分不利。本文从分析经营人对设施农用地的权利性质和农业设施物权登记的现状入手,提出在现行法环境下,经营人的物权权利得不到应有的确认和保护的现实问题,并初步提出将经营人对设施农用地和农业设施的物权权利纳入现行物权法体系的思考。
  一、设施农用地与农业设施的法律特征
  根据中国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》这一全国统一的国家标准,设施农用地是指:直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。在土地用途的分类上,设施农用地仍属于农用地。并且由于管理上的需要,设施农用地还被进一步区分为生产设施用地和附属设施用地。
  关于建设在设施农用地上的农业设施,根据《农业部关于促进设施农业发展的意见》中对设施农业的定义,以及国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(以下称《通知》)的相关规定,具体包括如下内容:
  (1)生产设施。包括工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室;规模化养殖中畜禽舍(含场区内通道)、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带;水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施;育种育苗场所、简易的生产看护房等。
  (2)附属设施。包括管理和生活用房;仓库;硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等。
  在法律性质上,设施农用地是按农用地管理的土地。虽然可以将农业设施理解为是一种农业建设,但由于现代农业设施尤其是其附属设施在功能上具有与非农业建设完全相同的特点,实际上,在农用地上建设农业设施突破了我国只能在建设用地上进行建设活动的一贯立法原则,这正是设施农用地与农业设施的最大法律特征。而正是基于设施农用地与农业设施的这一法律特征,使经营人对设施农用地与农业设施的权利在现行法的定位上出现困难,所以,有必要将经营人对设施农用地与农业设施的权利性质进行专门分析。
  二、设施农用地的物权性质和农业设施物权登记的现状
  1、设施农用地的物权性质
  与工业用地的取得需要进行招拍挂等繁琐的土地出让程序不同,经营人取得设施农用地的方式相对简单,主要包括如下两种:
  第一,经营人以自己的承包地建设农业设施。由于农户的承包地数量有限,这种方式基本限于小规模的大棚养殖等农户经营。
  第二,经营人通过土地承包经营权流转(主要是租赁),获得较大规模的设施农用地,经营规模化畜禽养殖等大型农业事业。这种设施农用地的取得方式是建设农业设施的主要用地取得方式,本文关于设施农用地与农业设施的相关法律问题也主要限于这一前提进行探讨。
  一般而言,在农村,建设在宅基地、农村公共设施用地以及乡镇企业用地以外的土地上的建筑物基本都属于违章建筑。然而,随着市场需求的逐步提升,发展现代农业、在农用地上建设农业设施的客观要求日益凸显。无疑,我国一直以来的土地制度对此构成了障碍,这就需要对既有的土地管理相关的法律制度进行适当的扩大解释乃至修改。
  2007年,农业部和国土部曾联合发文,对规模化畜禽养殖用地是否需要办理农转用手续作了区分处理,即农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织兴办规模化畜禽养殖的,其用地按农用地处理;其他企业和个人的生产设施和绿化隔离带用地可按农用地处理,但附属设施用地则要办理农转用手续。
  那么,通过租赁的方式从农村集体经济组织或直接从农户手中取得了设施农用地后,经营人取得的权利是一种什么性质的权利?如果单从租赁合同的角度来看,无疑经营人取得了一种相对于原土地权利人的债权。但是笔者认为,从以下5个方面来看,应将经营人对设施农用地的权利定性为用益物权。
  第一,从权利的设定来看。经营人对设施农用地的使用权是原土地权利人在其土地上为经营人所设定的权利。按照地上权的逻辑关系,原土地权利人是地上权(土地承包经营权)人,经营人是次地上权人,次地上权当然属于用益物权。
  第二,从权利的内容来看。经营人通过支付对价(租金),取得了对设施农用地进行占有、使用和收益的权利,而这些权利的内容完全符合《物权法》118条关于用益物权的规定。
  第三,从权利的期限来看。一般的农村土地承包经营权的流转,往往只是一、两年的短期流转行为,发生权属争议的可能性较低,而设施农用地的使用期限要求较长,一般与土地承包经营期限相同。而且实务中,有超土地承包经营期限而预定次期土地承包经营权的优

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