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三大问题掣肘老旧多层住宅加装电梯
【发布日期】 2017.04.21【来源】 法制日报—法制网
【关键词语】 老旧多层住宅电梯掣肘
【全文】

  据国家统计局数据显示,2016年年末中国大陆总人口138271万人,其中,60周岁及以上人口23086万人,占总人口的比例为16.7%;65周岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。

  一般来说,老旧住宅小区老年人居住集中,随着老龄人口比重逐年上升,对既有住宅加装电梯的呼声也逐年增多。

  为解决这一问题,从全国范围内来看,包括北京、广东、浙江等地已经出台了相关政策,但政策落地并非易事。

  以北京为例,2010年10月,北京市住建委联合相关部门已经制定印发《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,但直到2017年年初,首部电梯才加装完毕。在广东省范围内,甚至因为加装电梯一事,业主之间还打起了官司。

  那么,老旧小区多层住宅加装电梯,到底难在哪里?

  接受《法制日报》记者采访的专家认为,首要难点在于现行制度安排难以落地。

  《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

  中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海告诉《法制日报》记者,老旧小区多层住宅加装电梯,首先要按照物权法的规定实施,居民业主作出决定时,要同时达到两个“三分之二”才行。

  北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强向《法制日报》记者表示,根据物权法和相关条例的规定,对于业主同意的方式,也可以采用书面形式,此外,对于一个单元、一栋楼或几栋楼加装电梯的,可以按照物权法关于业主共有部分的权利行使来解释,规则类似于业主大会。

  但有了制度安排并不等于万事大吉。

  在中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓看来,其中的老旧小区产权并不清晰,适用上述规则存在困难。

  陈幽泓对《法制日报》记者说,老旧小区多是以前国家所有的公房,加装电梯首先要厘清其中的产权关系,然后根据产权关系性质决定所适用的法律规定划分权利主体之间的责任。

  难点之二在于,居民通过意思自治讨论决定是否加装电梯时,如何平衡持不同意见的居民的权益。

  刘俊海表示,要尊重业主的自治权利,在物权法框架下,对于是否加装电梯,由业主们按照物权法的规定、依据法定的程序,作出是否增加电梯的决议。

  陈幽泓也认为,当事人是自己利益最好的决定者,因此,应该由居民通过意思自治决定相关事务,“原则上说,小区的事情,全体居民决定;楼的事情,全楼居民决定;单元的事情,单元居民决定”。

  对于持不同意见的居民提起诉讼的问题,孟强认为,这涉及邻里之间的关系,最好还是通过业主之间协商作出大家都认可的决定。

  难点之三是资金问题。

  一般来说,加装一部电梯和后期维修费用,动辄几十万元、上百万元,分摊到每家每户,并不是一个小数字,如何解决资金筹集问题,是摆在业主面前的一个难题。

  对诸多难题,接受《法制日报》记者采访的专家表示,老旧小区多层住宅加装电梯不仅是居民个人的事情,政府责任也必不可少。

  孟强认为,政府需要做的,是在法律框架下制定相关规则,便于业主根据规则实现老旧小区多层住宅加装电梯,或者引导业主之间遇到分歧时在法律和规则范围内解决问题。

  陈幽泓认为,对于老旧小区多层住宅加装电梯,若共有部分产权不属于业主所有,则难以采用商业小区业主决策规定国家层面确实需要给出可操作的制度安排。

  陈幽泓还表示,随着时间的推移,在各个城市,老小区将变破小区,新小区将变老小区,同时,随着老龄化时代的到来,国家层面制度设计应该向保障老年人的出行权益方面倾斜,给出可操作的制度安排,同时在财政上提供适当补贴,引导居民采取行动。

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