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最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若幹問題的解釋(一)(民法學會討論稿)
【發布部門】 最高人民法院【類別】 其他
【發布日期】 2016.02.22【效力級別】 司法解釋
【全文】法寶引證碼CLI.DL.7714    

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若幹問題的解釋(一)(民法學會討論稿)
(2016年2月22日)


  為正確審理物權糾紛案件,根據《中華人民共和國物權法》的相關規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

  第一條 【違反物權法定的後果】

  當事人之間關于物權種類和內容的約定違反物權法五條規定,其請求確認或者保護所約定的物權的,人民法院不予支持。
  前款所稱當事人的約定符合其他法律行為生效要件的,依據相關法律、行政法規的規定處理。

  另一種觀點:考慮到緩和物權法定主義的僵硬化問題,應當對物權法定中的“法律”作出彈性解釋,為實踐中保護居住權、典權等奠定基礎。

  第二條 【房屋多重轉讓中的權利保護順位】

  轉讓人就同一房屋訂立數份合法有效的買賣合同,各買受人均提出權利主張的,按照以下原則處理:
  (一)已經辦理轉移登記,但惡意辦理轉移登記的除外;
  (二)均未辦理轉移登記的,按照買賣合同約定已經合法占有房屋;
  (三)均未辦理轉移登記亦未合法占有房屋,買賣合同成立時間在先。買賣合同雖然依法成立,但尚未生效的,應當以生效時間作為權利保護順位的依據。
  根據買賣合同約定已經合法占有但尚未辦理轉移登記的買受人,有證據證明已經辦理轉移登記的人明知或者應當知道上述事實仍然辦理轉移登記的,應當認定為前款第一項所稱惡意辦理轉移登記。

  第三條 【買賣合同成立時間的確定】

  本解釋第二條第一款第(三)項所稱的買賣合同成立時間,按照合同法的有關規定認定。
  當事人對買賣合同成立的時間有爭議的,一般可以依據買賣合同載明的簽訂時間認定,但當事人有證據證明買賣合同實際簽訂時間與買賣合同載明的簽訂時間不一致的,為實際簽訂時間。

  另一種觀點:1、均未辦理轉移登記並均未合法占有房屋情況下,應當確立履行在先優先于買賣合同成立時間在先的順序排位規定;2、應確定已經辦理備案的買受人權利優先于合同成立在先甚至還要優先于在先履行的買受人。

  第四條 【異議登記──確權訴訟】

  利害關系人在有關物權歸屬的異議登記之日起十五日內,向人民法院提起確認物權歸屬的民事訴訟的,人民法院應當受理。
  利害關系人在有關物權歸屬的異議登記之日起十五日後提起確認物權歸屬的民事訴訟,異議登記的失效不影響人民法院對物權歸屬爭議的實體審理。

  第五條 【確權爭議中登記的非終局性】

  物權歸屬爭議中,當事人有證據證明物權登記確有錯誤並請求確認其享有物權,另一方當事人僅以其為登記權利人進行抗辯的,人民法院不予支持。

  第六條 【審查原因行為不受登記事實影響】

  當事人請求確認作為登記基礎的買賣、贈與等法律行為無效,或者請求撤銷、解除相關法律行為,另一方當事人以存在物權登記為由,主張該爭議不屬于民事受案範圍的,人民法院不予支持。

  第七條 【預告登記──“約定”】

  物權法二十條第一款所稱的約定,是指當事人在買賣房屋或者其他不動產物權的協議中有關將來實現物權的種類、期限等內容的約定。

  另一種觀點:參考立法例(須有物權登記人的同意)以及房屋登記辦法六十九條和第七十條第一款第四項之規定,物權法二十條第一款所稱的約定,應當是指當事人關于辦理預告登記的約定。

  第八條 【預告登記權利人的保護】

  符合下列情形之一,應當認定為物權法二十條第一款所稱處分不動產的情形:
  (一)基于移轉物權的意思將不動產轉移占有給預告登記的權利人以外的人,或者將物權轉移至第三人名下;
  (二)為預告登記的權利人以外的人設定地役權、抵押權。
  預告登記的權利人依據物權法二十條第一款規定,請求確認另一方當事人與第三人為處分該不動產所簽訂的合同無效的,人民法院不予支持。

  第九條 【預告登記義務人的抗辯權】

  預告登記有效期內,預告登記的權利人請求實現物權,另一方當事人主張行使根據法律規定或者合同約定享有的抗辯權的,人民法院應予支持。
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  第十條 【預告登記失效──債權消滅】

  符合下列情形之一,應當認定為物權法二十條第二款所稱的債權消滅:
  (一)預告登記保障實現的物權已經完成不動產登記;
  (二)預告登記的權利人放棄其依照合同享有的債權;
  (三)買賣房屋或者其他不動產物權的協議無效、被撤銷或者解除。

  第十一條 【提供虛假材料申請登記的賠償──侵權訴訟】

  因當事人提供虛假材料申請登記受到損害的人,向人民法院提起侵權訴訟的,人民法院應予受理。

  第十二條 【登記錯誤的賠償──侵權訴訟】

  因登記錯誤受到損害的人,以登記機構為被告,向人民法院提起侵權訴訟的,人民法院應予受理。
  在因申請登記的人與登記機構工作人員惡意串通造成登記錯誤的侵權訴訟中,人民法院可以將申請登記的人與登

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