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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
农村宅基地上共建房屋的产权归属
【作者】 周舜隆【作者单位】 江苏省南通市中级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2010年
【期号】 22【页码】 17
【摘要】

【裁判要旨】农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法有效,其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

案号一审:(2008)安民一初字第0624号二审:(2009)通中民一终字第0087号

【全文】法宝引证码CLI.A.1169423    

【案情】

原告:陈忠进。

被告:杨立志。

原告陈忠进与被告杨立志为连襟关系,陈忠进家庭为农业户口,杨立志家庭为城镇居民户口。1995年6月6日,陈忠进因其位于海安镇人民东路的住宅被列入拆迁,与海安县城镇房屋拆迁事务所签订了房屋拆迁补偿安置协议。后陈忠进因家中经济较为拮据,拿出拆迁补偿款中的3万元给杨立志,请其购买建房材料。1995年7月,陈忠进以妻子刘培兰名义在海安镇海园村六组申请建房。原被告经协商在批准地址共同建房,所建房屋分东、西两个独立使用单元。房屋建成后,陈忠进家居住东侧单元,杨立志家居住西侧单元。后陈忠进、杨立志的岳父因故从上海返回海安,参与帮助双方核对了建房账目,并确定双方各半分摊建房费用。杨立志于1998年7月将其家庭户口迁至该合建房处,为海安镇海园路26号。2001年8月,陈忠进领取了所建房屋的土地使用权证,2006年8月领取了海园路26号部分房屋的所有权证。2008年3月10日,陈忠进以杨立志系借用,现儿子结婚需用房为由,诉请杨立志迁出。

【审判】

江苏省海安县人民法院经审理认为:原、被告双方基于亲戚关系共同建房,建成后双方已实际分别居住10多年,双方共同建房的行为并不为法律所禁止。虽然由于房屋产权的特有属性以及我国土地政策的规定,不能认定被告为讼争房屋的共同所有权人,但其因参与共同建房而居住讼争房屋的西侧单元,系合法占有、使用。原告认为被告系向其借住房屋,无证据佐证。原告在没有对被告占有使用房屋进行对价补偿的情况下,要求其腾让房屋显然是不恰当的。遂判决驳回原告诉讼请求。

宣判后,陈忠进不服一审判决,提起上诉。称,杨立志非农业户口,其不得在集体土地上建房。

江苏省南通市中级人民法院经审理认为,由于我国土地政策对农村宅基地使用权人有身份方面的特殊要求,致杨立志无法取得讼争之房的所有权证,但共同建房行为法律并未禁止,杨立志基于共建行为而占有、使用讼争之房的西侧单元亦不违反法律规定。因此,在双方未能协商一致的情况下,陈忠进要求杨立志腾让所居住的房屋,法院不予支持。判决:驳回上诉,维持原判。

【评析】

本案反映了农村存在的一类具有普遍性和典型性的案件类型,即农村宅基地使用权人与非本集体经济组织成员共同在自己的宅基地上建造房屋后,因房屋分割或已分割后产权归属发生的纠纷。此人家庭地位极低

一、宅基地立法及政策现状

我国实行农村土地集体所有的制度,农民对其宅基地不拥有所有权,只拥有使用权,城镇居民不得享有宅基地使用权。农民申请宅基地建造住房有严格的规定。根据土地管理法第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地要经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。尽管土地管理法未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押,但有关“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,也反映出不允许宅基地使用权向本集体经济组织之外的人转让的本意。根据物权法的规定,宅基地使用权为用益物权,宅基地使用权人无权处分。物权法第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用该土地建造住宅及其附属设施。”与第一百三十五条规定的建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用、收益权利相比,宅基地使用权人无收益权利。物权法第一百八十四条还规定,宅基地使用权不得抵押。结合第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”的明文,可以确定,宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员,宅基地使用权人依法无权出卖、出租宅基地使用权而为收益或处分。

国务院的有关文件则明确禁止宅基地使用权及宅基地上房屋向城镇居民流转。如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第条第二款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年10月28日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2004年11月2日,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2007年12月30日,国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申:“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”这些规定体现了国家政策一贯的限制农民住房、宅基地使用权向城镇居民流转的态度。这也正是实践中农村宅基地上房屋转让后,随着城市扩张、农村城镇化、拆迁安置等导致土地和房屋升值,农民反悔致纠纷频发的原因。

应该说,国家根据国情严格管制土地用途,限制城镇居民向农民购置住房、占用农村宅基地的政策有相当的合理性,但同时应该看到,国务院的有关规定尚处于政策或规章层面,并没有上升为行政法规。而考察土地管理法、物权法的规定,同样禁止宅基地使用权向外(包括城镇居民)流转,但并未禁止农民向城镇居民出卖、出租自有住宅、房屋。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第


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