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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
承租人对租赁物使用不善的赔偿责任
【作者】 王磊(承办法官)赵颖颖【作者单位】 江苏省仪征市人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2015年
【期号】 24【页码】 58
【摘要】 [裁判要旨]承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物毁损的,应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人因违约造成租赁物毁损,影响出租人将租赁物正常对外出租的,承租人应当赔偿出租人相应的租金损失,但出租人对因其自身原因导致扩大的租金损失应承担相应的不利益,即出租人的赔偿权利范围受到合同法第一百一十九条规定的减损规则的规制。
□案号 一审:(2014)仪新民初字第0424号
【全文】法宝引证码CLI.A.1210381    
  [案情]
  原告:王红琴。
  被告:江苏冠宇机械设备制造有限公司(以下简称冠宇公司)。
  2011年9月9日,原告王红琴将位于江苏省仪征市新农西街101号房屋的1、2层及后院的厨房租赁给被告冠宇公司,租金每月1500元,先付租金后人住。自2011年9月9日起至2013年9月8日止,被告租赁该房屋并支付了原告全部租金。其中,2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日,原、被告双方以传真形式签订了租房合同,其余租赁期间原、被告双方未签订书面租赁合同。根据租房合同第二条、第五条的约定,被告在租住期间应爱护原告的财产,保持墙体、地面、楼梯等处的清洁,不得随地吐痰,不得损坏门窗玻璃及附属设施,否则照原样赔偿;被告公司租住人员上下楼梯需穿软底拖鞋,避免磨坏楼梯瓷砖。但被告公司工作人员未能遵守约定,造成原告房屋墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染,产生了未清理的生活垃圾,房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏。原告多次要求被告修理,但被告至租期结束也未能修理。被告在租赁期满后未与原告对房屋进行交接。2014年3月12日,原告王红琴向法院起诉,要求被告给付修复费用4281元、赔偿2013年9月9日至2014年1月8日的房租损失6000元、路费600元。
  被告冠宇公司辩称:租赁期间不存在人为损坏的情形,系使用过程中的自然损坏,认可卫生清理费用1000元,对租金损失及路费不予认可。
  [审判]
  江苏省仪征市人民法院经审理认为,依法成立的合同受法律保护,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中,原告王红琴与被告冠宇公司之间的租房合同合法有效,被告应当赔偿因其违约给原告造成的各项损失。原告主张房屋修复费用4281元(包含材料费、房屋维修人工费、房屋卫生清理人工费、水电费),根据原告的陈述及其提供的租房合同、照片、短信、证人证言、收据、销货清单,认定原告因修复房屋损坏所支出的材料费为2225元;对原告主张的房屋卫生清理人工费用500元,因被告予以认可,故予以认定;原告主张被告所欠水电费156元,因原告提供的发票户名与地址信息均不能证明是原告出租的房屋所发生,故对此费用本院不予支持;原告主张修复房屋支付的人工费用1440元,虽原告未能提供充分的证据证明其主张,但原告为修复房屋必然要支付相应的人工费用,参照江苏省建筑装饰业在岗职工平均工资,本院酌情支持720元;原告主张其丈夫陶福银处理本案的路费600元,因陶福银并非本案租房合同的当事人且该主张没有法律依据,不予支持。被告抗辩认为房屋损坏系使用过程中的自然损坏,因被告未能提供证据证明自己的主张,故对此抗辩意见不予采信。
  对原告主张被告赔偿因被告一直不对房屋进行维修并且未向原告交接房屋,导致原告不能及时将该房屋对外出租造成的4个月(2013年9月9日至2014年1月8日)的房租损失6000元。法院认为,承租人因违约造成承租房屋损坏,致使出租人不能及时将房屋对外出租的,承租人应当赔偿出租人相应的租金损失。根据原告的陈述及短信记录,原告于房屋租赁合同到期前就已经知道所出租房屋的损坏情况,被告公司工作人员于2013年9月20日答应安排修理,但被告最终未修理。根据合同法第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿;当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。由此可见,法律既鼓励守约方采取措施防止损失进一步扩大,又对守约方因此支出的费用作出了安排。本案中,虽然被告违约造成原告房屋损坏给原告及时将房屋对外出租造成了影响,但原告未能在被告不予修理后的合理期限内先行对房屋损坏进行修复,故原告就因其自身原因扩大的租金损失无权要求赔偿。结合本案的实际情况,本院酌情支持原告租金损失3000元。
  仪征市人民法院判决:一、被告冠宇公司于本判决生效之日起10日内给付原告王红琴房屋修复费用3445元、房租损失3000元,合计6445元;二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后,双方当事人均未提起上诉,该判决现已生效。
  [评析]
  本案涉及房屋租赁期间因承租人对租赁物使用不善造成租赁物损毁时,应当如何赔偿出租人因此造成的损失的问题。在承租人拒绝修复而出租人已经修复租赁物,且承租人的行为对出租人将租赁物正常对外出租造成影响的情况下,出租人的损失包含两部分,一部分是出租人对租赁物的修复费用;另一部分是出租人的租金损失。
  一、租赁合同的法律性质
  根据合同法第二百一十二条的规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”在德国民法中,租赁合同分为使用租赁和用益租赁。“仅以使用为目的者,称为使用租赁。以使用及收益为目的者,称为用益租赁。”[1]租赁合同是临时转移租赁物使用权的合同,承租人的目的在于享用租赁物的使用价值,出租人的目的在于获取租金。租赁合同的标的物必须是非消耗品,承租人于租赁期满后须返还原物,而不能以其他物品代替返还。租赁合同是诺成合同,出租人和承租人意思表示一致租赁合同即可成立,不以租赁物的交付为要件。租赁合同以不要式为原则,以要式为例外。根据合同法第二百一十五条的规定,租赁期限6个月以上的应当采取书面形式,如果未采取书面形式,则视为不定期租赁。
  二、承租人在承租期间对租赁物的善用义务
  承租

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