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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
正当行使双务合同履行中的抗辩权不构成违约
【作者】 杨心忠【作者单位】 最高人民法院
【分类】 合同法【期刊年份】 2010年
【期号】 24【页码】 20
【摘要】 【要点提示】正当行使抗辩权是合法行为,是适当行使权利的行为,这种行为并不构成违约。它和违约行为在性质上有根本有别,不能将两者相混。为了准确适用法律,保护合同当事人的权利,应该将正当行使抗辩权的行为从违约中分离出来,在出现纠纷以后,对各种行为应作具体分析,而不能草率地定性,“各打五十大板”,盲目地归责,不适当地扩大双方违约的范畴。
  案号一审:(2008)东法民一初字第3905号二审:(2008)东中法民一终字第4536号
【全文】法宝引证码CLI.A.1169470    
  【案情】
  上诉人(原审被告,反诉原告):林伟。
  被上诉人(原审原告,反诉被告):李小娜。
  被上诉人(原审原告,反诉被告):丁凝。
  2007年4月16日,李小娜与林伟签订了一份商铺租赁合同,约定李小娜将位于东莞市东城区四环路怡丰都市怡康阁二楼01号商铺租给林伟作餐饮饮食营业场地使用,建筑面积392.62平方米,租期至2010年12月31日止;自签约后,林伟付给李小娜押金23557元和一个月租金,林伟必须在每月租期之首5日内交付当期该商铺租金给李小娜,从2007年1月1日至2007年12月31日,每平方米月租为31.5元,每月租金为12367元;由2008年1月1日至2008年12月31日,每平方米月租为33.07元,每月租金为12985元;另,合同第四条约定因商铺本身存在缺陷的,由李小娜负责维修,若因此给林伟或第三者造成损失的,由李小娜负责赔偿;第五条约定林伟无正当理由未支付租金,或延迟支付租金达30天,或拖欠工人工资,税款和水电管理费,以及其他费用达30天,李小娜有权解除合同,押金不予返还,并可将该商铺租赁给他人。在解除合同10天内,如林伟不将商铺内其所属物搬走,李小娜有权单方面处理。
  当天,林伟向李小娜交纳押金23557元;2007年5月8日,林伟向李小娜支付了一个月(2007年5月1日至2007年5月31日)的租金12367元。另查,李小娜与案外人章群于2005年12月14日签订了一份商铺租赁合同,约定的租期从2006年1月1日至2010年12月31日;同日李小娜将案涉租赁商铺的装修、家具和设备等以6万元转让给章群。而李小娜陈述其与林伟的租赁合同是由章群转承租的。又,李小娜、丁凝与东莞市城市中心区开发建设总公司、东莞市佳驹实业有限公司签订一份商品房买卖合同,二人购买了怡丰都市怡康阁二楼01号商铺。
  本案中,李小娜主张林伟支付了2007年5月份的租金后再也没有支付租金,严重违反合同的约定,故李小娜要求与林伟解除租赁合同,林伟支付拖欠的租金;2008年1月15日李小娜、丁凝在东莞日报上刊登了解除合同的声明,称林伟租用李小娜、丁凝的涉案铺位开办的华夏食府已停止经营8个月,限林伟10日内办理解除租赁合同手续,逾期不前来办理视为自动解除租赁关系。2008年2月4日,双方未能协商解除,李小娜自行加锁收回了涉案的铺位。林伟则认为其承租案涉商铺后对商铺进行了装修,经营了华夏食府,但因下暴雨,卫生间的水渗透到整个楼面,无法正常经营,故于2007年6月停业进行装修。2007年7月7日,林伟委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所对怡康阁201号华夏食府的洗手间天花板漏水一事进行检查,该鉴定所作出了《检查报告书》,其中记明检查结果是:1.男厕的墙壁上有水流过的痕迹,华夏食府洗手间的顶板存在渗水现象;2.男厕上空吊顶的木龙骨均为湿的;3.排气管与屋面板连接部位的防水未处理好。林伟对此提供了照片佐证。林伟认为提供的租赁物不合格,导致其无法经营,故林伟要求解除与李小娜的租赁合同,且李小娜应赔偿实际损失、预期收益和物业管理费的损失。李小娜对检查报告书的真实性确认,对照片不予确认,但李小娜认为报告书并没有检查出是林伟承租前还是承租后漏水的,不能证明李小娜提供了漏水的租赁物。
  【审判】
  广东省东莞市人民法院经审理认为:李小娜、丁凝为怡丰都市怡康阁二楼01号商铺的所有权人,而李小娜、林伟于2007年4月16日签订的商铺租赁合同为双方当事人的真实意思,没有违反法律的强制性规定,应合法有效。
  本案争议的焦点为履约过程中是谁发生了违约行为。签订商铺租赁合同后,林伟在向李小娜支付了2007年5月的租金后再没有支付过租金,林伟主张因其承租的商铺漏水,于2007年6月中旬已停止经营,因此拒绝支付租金,李小娜也确认停业后,双方曾多次协商处理漏水的问题。双方争议的问题在于租赁物漏水的原因,林伟主张是租赁物本身的缺陷导致了漏水,对此林伟提供了广东科艺建筑工程质量司法鉴定所作的华夏食府检查报告书,李小娜对此真实性没有异议,报告书检查出漏水的地方及查明排水管与屋面板连接部位的防水未处理好,林伟提供的检查报告书表明为租赁物内的排水管问题引起漏水,并未能证明是房屋本身的原因导致漏水;而且林伟提供了照片拟证明租赁物存在漏水,照片并不能反映漏水的原因,李小娜对此也不予确认。再者,根据林伟提供的转让协议书和转让合同,林伟从案外人章群处受让了涉案租赁物部分的室内装修;庭审中林伟也陈述其承租了案涉商铺后也进行了地板、天花、墙壁、水电改造和卫生间改造等项目的装修。
  结合上述事实和林伟提供的证据,法院认为由于李小娜的原因导致租赁物漏水没有充分的证据,林伟应承担举证不能的法律后果,对林伟的上述主张不予采信。再,林伟自2007年6月起一直拖欠租金,没有依据。根据商铺租赁合同第五条第二款第(二)项的约定,林伟未支付租金或延迟支付租金达30天,李小娜有权解除合同,押金不予返还,李小娜享有约定的单方解除权。又李小娜已在2008年1月15日的东莞日报上刊登了解除合同的声明,应视为李小娜已通知林伟解除合同,现双方均诉求解除商铺租赁合同,以支持。根据合同约定,林伟所交的押金23557元归李小娜所有依法有据,林伟要求返还押金的反诉请求,不予支持。
  关于租金的问题。林伟自2007年6月停业再没有支付租金,且没有交还租赁物。李小娜于2008年1月15日登报声明解除双方租赁合同,并要求林伟10日内办理解除租赁合同手续,但林伟称其没有看过登报声明。再,李小娜主张其于2008年2月4日自行加锁收回租赁物,林伟称其还有很多物品放在租赁物内,2008年2月中旬得知李小娜换锁后再没有进入租赁物。根据双方的陈述,李小娜现要求支付2007年6月至2008年1月的租金依法有据,予以支持;再根据双方商铺租赁合同的约定,租金的数额共计99554元。再,李小娜要求林伟支付拖欠租金的滞纳金依法有据,李小娜主张以每月应付未付的租金数额为本金,按照中国人民银行的同期贷款利率,从每月租金拖欠之日(因双方商铺租赁合同约定被告在每月租期之首五日内交付租金,故拖欠之日应为每月6号)计至2008年1月31日,予以支持。另,林伟反诉要求李小娜返还已支付的租金12367元没有依据,不予支持。
  关于装修费的问题。庭审中李小娜明确林伟对租赁物也曾进行装修,李小娜自行收回租赁物后另行转租,并对林伟进行的装修已部分拆除,故李小娜应对林伟进行相应的补偿。而林伟对此提供的装饰施工合同和收据证明效力不足,对林伟认为装修费180553元的主张不予采纳,该院酌情认定应当赔偿林伟装修费损失3万元,林伟其他超出部分的反诉请求不予支持。
  关于租赁物内物品损失的问题。李小娜庭审中陈述涉案租赁物内只剩下固定的装修物,没有其他的物品;但后李小娜又在代理词中陈述其转租给新租户时,新租户不需要铺内的桌椅餐具,故李小娜将其已经清理,李小娜上述行为不当,应当将属于林伟的物品向其返还,未能返还应当承担赔偿责任。而林伟对其物品的金额主张为转让费136443元(其中转让的包括装修、物品)和餐饮用具费90807元,林伟对此提供的转让协议书、转让合同、收条、餐饮用具的收据、送货单为据,该证据的证明效力不足,不予采纳。而且,林伟自2007年6月开始停业至2008年2月李小娜收回租赁物期间,林伟均可自由进出租赁物,林伟并未能提供有效证据证明其留下什么财物在租赁物内,故根据生活常理酌定李小娜应当赔偿林伟室内物品的损失15000元,林伟要求超出该部分的转让费和购买餐饮用具费不予支持。另,林伟确已提供检查报告书进行举证,但其反诉要求李小娜承担司法鉴定费5000元没有法律依据,不予支持。又,林伟认为由于李小娜的原因导致租赁物漏水的主张没有依据,故林伟反诉要求李小娜支付员工工资67053元、员工服装费3270元、员工住宿费6927元、广告招牌制作费及租赁费10985元、预期收益及物业管理费损失等均没有依据,不予支持。
  综上所述,该院依照民事诉讼法第一百二十八条,合同法第一百零七条、第二百二十七条的规定,判决:一、解除李小娜、林伟于2007年4月16日签订的商铺租赁合同;二、限林伟自本判决发生法律效力之日起7日内向李小娜、丁凝支付2007年6月至2008年1月的租金99554元;三、限林伟自本判决发生法律效力之日起7日内向李小娜、丁凝支付第二判项的滞纳金(以每月应付未付的租金数额为本金,按照中国人民银行的同期贷款利率,从每月租金拖欠之日即每月6号计至2008年1月31日);四、确认林伟所交纳的押金23557元归李小娜、丁凝所有;五、限李小娜、丁凝自本判决发生法律效力之日起7日内向林伟赔偿装修费损失3万元和室内物品损失15000元;六、驳回李小娜、丁凝的其他诉讼请求;七、驳回被告林伟的其他反诉请求。
  宣判后,林伟不服一审判决,向东莞市中级人民法院提起上诉。
  二审法院除确认原审法院查明事实外,另查明:在李小娜将案涉房屋转租给案外人章群前,房屋已经装修过。二审调查中,李小娜承认案涉房屋的防水工程是由建设方负责的,交楼时已做防水工程。双方当事人在二审期间均未提交新证据。
  广东省东莞市中级人民法院经审理认为:根据上诉人的上诉意见,本案的争议焦点主要是:1.合同解除的原因是何方违约;2.合同解除后的处理问题。以下分述之:
  1.合同解除的原因是何方违约。
  根据合同法第二百一十六条之规定,在租赁合同中,交付能够符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要的义务。本案中,审查何方违约的关键事实是房屋漏水问题是否系被上诉人提供的房屋本身缺陷所造成。针对这个事实,上诉人林伟提供了广东科艺建筑工程质量司法鉴定所出具的针对案涉租赁物的检查报告书一份,该报告书上载明:“1.男厕的墙壁上有水流过的痕迹,华夏食府洗手间的顶板存在渗水现象;2.男厕上空吊顶的木龙骨均为湿的;3.排气管与屋面板连接部位的防水未处理好”。林伟也提供了照片佐证。对此,被上诉人抗辩称,检查报告并不能证明是案涉房屋本身的原因造成,并且上诉人从案外人章群处受让了涉案租赁物部分的室内装修。该院认为,根据检查报告可见,房屋渗水的实质原因是排气管与屋面板连接部位的防水未处理好。从一般常理可知,排气管与屋面板连接部位的防水属于楼房的隐蔽工程,且李小娜在二审调查中承

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