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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
提供虚假材料进行房屋登记的司法处理
【作者】 赵靖(一审主审法官)【作者单位】 吉林省吉林市昌邑区人民法院
【分类】 司法【期刊年份】 2010年
【期号】 24【页码】 46
【摘要】 【裁判要旨】在审理房屋登记行政诉讼案件时发现申请人提供虚假材料申请房屋转移登记,人民法院应对房屋登记行政行为作全面审查,在保护善意第三人利益的基础上作出公正、合理的判决。
  案号一审:(2008)昌行初字第24号
【全文】法宝引证码CLI.A.1169465    
  【案情】
  原告:于其宏。
  被告:吉林省吉林市房地产管理局(以下简称房产局)。
  第三人:王秀红。
  原告于其宏于1999年10月22日领取了坐落于吉林市船营区欢喜乡新林村五社139.80平方米的房屋所有权证(吉房权船字第7-0581号)。2004年10月24日,于其宏与于艳丽签订换房协议,约定以都市丽人生活空间的经营权置换于其宏的上述房屋所有权。因于其宏对于艳丽有3万元债权未实现,故未办理房屋转移登记手续。后于艳丽将上述房屋以5万元价格转卖给王秀红。2007年8月,房产局依申请办理了上述房屋转移登记,为王秀红核发了乡镇字第J14-046139号房屋所有权证,但去房产局办理更名的“于其宏”系他人持虚假身份证冒充的。原告于其宏因未与王秀红签订买卖契约,也未到房产局配合更名,故请求法院撤销房产局为王秀红办理的房屋所有权证。
  【审判】
  根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定,办理房屋转移登记,应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件。本案中,申请人提交了法律规定的相关材料,包括买卖契约和身份证。经查,申请人与提交的于其宏身份证上的照片相符,与原告于其宏本人及公安局户籍档案中于其宏的两张照片均不相符,被告及第三人也指认当时去办理转移登记的申请人不是原告于其宏本人。另外,于其宏新版身份证已于2005年11月发放,申请人申请办理房屋转移登记时却使用了已经收缴的旧版身份证。可知系他人持虚假身份证,假冒于其宏到房产局办理了房屋转移登记,所签订的买卖契约也非原告于其宏真实意思表示。依据《城市房屋权属登记管理办法》二十五条之规定,申请人申报不实的,登记机关有权注销房屋权属证书。现房产局已经改变了原具体行政行为,注销了为第三人王秀红办理的房屋转移登记,核发的乡镇字第J14-046139号房屋所有权证作废。申请人向房产局提交虚假材料固然存在过错,但房产局未认真审查核实,致使依据虚假材料办理了房屋转移登记,令原告的合法权益受到侵害。因被告改变了原具体行政行为,原告不申请撤诉,故应依法作出确认违法的判决。
  综上,依照最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第50条第3款,参照《城市房屋权属登记管理办法》十七条、第二十五条之规定,法院判决如下:确认被告房产局为第三人王秀红办理的坐落于吉林市船营区欢喜乡新林村五社、建筑面积为139.80平方米的房屋转移登记行为违法。
  宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决现已生效。
  【评析】
  本案中,被告房产局在办理房屋转移登记时,对申请人提交的材料的完整、齐备进行了形式上的审查,但房产局对申请人及材料的真实性未能准确判断,导致被法院认定疏于审查,确认行政行为违法。因行政诉讼中对房屋登记行政行为的审查标准应当以房屋登记机关的审查权限为界,房屋登记机关的审查权限一般认为有形式审查和实质审查之分,故对房屋登记行政案件的司法审查标准应为形式审查还是实质审查存有争议。同时,对本案是否适用善意取得制度产生疑问。
  一、法院是否应进行实质审查以确认行政行为违法?
  针对房屋登记行政诉讼案件的司法审查标准目前尚无相关的法律法规的规定,刚刚出台的最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》12条仅是规定“法院可以根据房屋登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用判决其承担相应的赔偿责任”。持形式审查观点的认为,法院应着重审查行政登记行为所依据的申请材料是否完备、齐全,是否符合法律所设定的程序要件;{1}而持实质审查观点的认为,除了形式审查外,法院应着重审查民事法律行为确定的权利人与真正的权利人是否一致,对申请人提供的材料的真实性、合法性及有效性进行实质审查。本案中,申请人到房屋登记机构办理房屋转移登记时提交的材料是齐全的,房屋登记机构进行形式审查后为第三人办理了房屋转移登记。如采形式审查的司法审查标准,则应认定行政机关作出的行政登记行为合法。相反地,如果采实质审查的司法审查标准,就应作出否定性判决。笔者认为,不应机械地单一采形式审查或实质审查标准,为监督行政机关依法行政及保护公民、法人或其他组织的合法权益,应采形式审查为主、实质审查为辅的全面司法审查标准。理由如下:
  第一,从法律法规的规定看,物权法与房屋登记办法等法律法规均没有赋予房屋登记机关审查民事实体权利关系及房屋物权变动原因关系的授权性规定,但却存在权属有争议或房屋所有权不清的不予登记或暂缓登记的规定,赋予特殊情况下询问或实地查看等职权。由此说明,我国法律法规不是仅仅赋予行政登记机构形式审查的职责,必要时应适当进行实质审查。本案被告在审查申请人提交的材料是否完整、齐备的同时,如适当进行询问和调查,将当事人提交的身份证与公安机关的户籍档案相比对,就很容易发现申请人的弄虚作假行为。由于行政登记机构不负责任,导致了错误登记,致使公民的合法权益受到损害,所以应认定行政登记机构没有尽到审慎审查义务,确认行政行为违法。对此,最高人民法院《

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