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【期刊名称】 《人民司法(应用)》
业主个体权利与业主共同利益的冲突与协调
【副标题】 以业主大会决议对业主的约束力为视角【作者】 辛正郁
【作者单位】 最高人民法院【分类】 物权
【期刊年份】 2010年【期号】 21
【页码】 37
【全文】法宝引证码CLI.A.1167659    
  建筑物区分所有权自甫见于1804年法国民法典至今,其所经历的由“不外乎单独所有权之异常形态”向独立的(复合)物权类型的转变过程,虽然不是与所有权社会化思潮保持同步,但基本脉络还是一脉相承的。在此基础上,对建筑物区分所有权法律制度目的的把握必须坚持两点:一是对个体权利的尊重,二是对团体利益的维护。
  近年来,各地法院陆续遇到因业主(区分所有人)个体权利与团体利益冲突而产生的纠纷案件。较具有代表性的是如下案件:某商厦共有1200个商铺,因经营效益不佳,业主遂召开业主大会就商厦经营事宜进行讨论。1100个业主同意将商厦整体出租,100个业主坚持自己经营,按照多数决原则,业主大会形成决议将大厦整体出租。持反对意见的业主拒绝该决议的约束力,遂产生争议并诉至法院。一种观点认为,该业主大会决议对业主没有约束力,因为该事项既与《物业管理条例》第十九条关于“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动”的规定相冲突,也不是物权法第七十六条第一款所称的有关业主共有和共同管理权利的重大事项。另一种观点认为,出现物权争议疑难情形时,最大化实现物的效能是评价依据,如果否定业主大会对业主的约束力,则该案中商厦效能的有效发挥就会受到严重影响。所以应当肯定业主大会决议对业主的约束力,其法律依据则是物权法第七十八条第一款规定,即业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。尽管审判实践中类似的案子不一定很多,但这类纠纷触及建筑物区分所有权法律制度中最为重要和核心的领域,如何解决就具有极强的示范效应。正确处理这类案件表面上体现为如何确定业主大会决议对业主的约束力,其实质则是如何在建筑物区分所有权法律制度框架内协调好业主个体权利与业主共同利益之间的矛盾与冲突。而妥善协调两者之间的关系既是建筑物区分所有权法律制度的难点,更是精准把握其制度目的的关键所在。
  一、业主大会决议对业主具有约束力是实现业主团体利益的重要制度保障
  建筑物区分所有权法律的团体性特征。
  综合建筑物区分所有权法理及其带动之下的近现代以来各国及地区建筑物区分所有权立法史,自专有权说始,无论是共有权说、二元论说还是三元论说等,其演变过程已清楚表明其发展变化始终围绕的是如何有效调节区分所有者个人和团体之间的利益矛盾而展开。不容否认的是,在近现代建筑物区分所有权法律制度中,更多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之上。共有部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常居住生活息息相关,因此作为建筑物区分所有权重要调整内容之一的共同关系便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点,并具有了人合团体性的特点。每个区分所有权人之间,不再是简单的财产共有关系,而是相互依存、相互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共有权和共同管理权,其目的存乎修正既有过分强调区分所有者个人权利的立场,转而强调对区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视,成员权走进建筑物区分所有权就是明证。基于这种成员权,区分所有人的集会功能得以加强,区分所有人共同利益借助依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑(区划)内的既独立又关联的居住生活的基础之上,据此,一个相对稳定的生活和利益共同体得以形成,建筑物区分所有权法律制度的物法性及人法性特征得以彰显,团体主义色彩也愈加浓厚。
  尊重团体利益并不意味可以无度抹煞业主个体权利。
  现代社会中,特定团体的团体利益已经相对独立和区别于个体利益及公共利益,应当引起足够的重视。这样的例子很多,比如农村集体经济组织、居民团体以及法人团体等等。与此同理,区分所有人共同体也不例外地存在着团体利益。笔者认为,现代社会的组织细胞在很多情形下都是以团体的形式表现出来的。如果不对团体利益予以足够的重视和保护,将导致社会秩序和谐有序的基础受到冲击和破坏。建筑物区分所有权法律关系的稳定实际上就是在个体权利与团体利益的此消彼长中实现的。因此,就利益层面而言,对个体权利的干涉,不仅以师出公共利益为唯一,特定的团体利益也应当且不可避免地限制着个体权利的张扬。若动辄否定团体多数决的效力(即业主大会决议对业主的约束力),也就抽离了共同利益维护的制度基石。近现代建筑物区分所有权法律制度已经把维持业主共同关系作为规范重点,但即使在这种立法思潮之下,专有权在建筑物区分所有权中的主导地位也从未被抹煞。尽管建筑物区分所有权由多项权利复合而成,但在其中,专有部分所有权始终处在至关重要的地位,其他权利的享有、行使乃至处分,莫不为唯其马首是瞻。基于专有权,共有部分的持分比例、共有部分的使用和收益范围、共同管理权的大小与强弱方皆得以确定。维系共同关系的基石就是个体权利得到应有的尊重,没有个体权利尊严的共同利益只能沦为多数人的暴政,其结果有损于现代社会以人为本的法治理念。
  二、准确适用否定业主大会决议对业主约束力的法律依据我不休息我还能学
  物权法第七十八条所称对业主具有约束力的业主大会决议应当是合法有效的。如果该决议侵害了业主的合法权益,业主可以依据物权法第七十八条第二款规定请求人民法院撤销该决议。但目前的问题是,如何才能准确认定业主大会决议是否侵害了业主的合法权益。由此可见,厘清有关物权法第七十六条、《物业管理条例》第十九条规定的认识,殊为必要。
  《物业管理条例》第十九条不应作为否定业主大会决议约束力的法律依据。
  如果根据该条规定否定业主大会决议约束力,关键是要对何为物业管理进行有法律依据的界定。《物业管理条例》第条对该条例所称物业管理作出了解释性的规定,即是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而采取何种方式经营商铺显然不属于《物业管理条例》所称的“物业管理”。但通观《物业管理条例》全篇,可以发现,尽管除前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护之外

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