查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《河北法学》
商品房预售风险的公证预防
【英文标题】 Notarial Prevention of the Risk of Selling in Advance the Commercial Buildings
【作者】 王福华【作者单位】 烟台大学法律系
【分类】 公证【期刊年份】 1999年
【期号】 1【页码】 109
【全文】法宝引证码CLI.A.170936    
  
  

一、商品房预售合同公证的必要性与紧迫性

商品房预售,又称作“楼花”买卖,[1]是指房地产开发商与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。预售商品房的行为,是一种期货转让行为,在资金、风险等几个方面都有自己的特点。因其能及时融资并发挥房屋之效用而被房地产开发商乐于采用,同时由于购买方有较为自主的选择权(如楼层、朝向以及价格),也使更多的购房者愿意接受。但是另一方面,商品房预售活动有着极大的风险,它所隐含的纠纷隐患往往给购买方以损害。突出表现为购买方对其中许多相关法律问题,特别是对交易过程中潜在的种种风险往往缺乏相应的防治手段。因而房地产交易较为发达、规范的国家一般将商品房预售置于政府的严格控制之下进行。[2]

前几年我国房地产市场的运作实践,给我们更好地运用包括公证在内的调控手段规范商品房预售活动以经验。对于这种特殊房产交易进行公证的必要性在于如下风险因素的存在:

1.价格风险。与现房销售相比,商品房预售合同订立后至房屋最后竣工交付,尚有一段较长的时间,在价格方而不确定的因素较多,如原材料价格浮动、通货膨胀等因素。存在开发商利用合同约定不明借机牟利或转嫁商业风险的情况。

2.知情障碍。我国目前规范房产预售的法律法规还不够健全,在房屋交付前因合同约定的标的物尚不存在,此时购买者的权利还仅仅是一种期待权,加之购买者的知情权很难实现,风险比较大。如开发商是否取得土地使用权证书和预售许可证,投入开发建设的资金是否达到工程建设总投资的25%以上,施工进度和竣工交付是否如期,在建房屋是否抵押等等。此外,有些单位在国家划拨土地上建房或者在集体所有的土地上建房,而以商品房对外出售的违法现象大量存在,购房者在买房时对预售方的主体资格及销售手续难以审查,凡此种种,对于保证交易的安全构成威胁。

3.延期交付风险。一些房地产公司为吸引购买方尽快回笼资金,常常在广告或购房合同中将交房期限定得过短,以至到期不能交付。还有一些房地产公司干脆在合同中不写交房期限或仅写“特定”、“暂定”、“竣工后交付”等内容,以此作为自己延期交房的抗辩理由。由于大多数商品房购销合同中没有规定预售方延期交付的违约责任,因此即使交房期限一拖再拖,购买方缺乏相应的救济办法。

4.质量风险。现在工程建设中的偷工减料,购房合同中的质量条款常常规定得不明确、不具体,并且对保修期限、质量问题(如近几年房屋倒塌致人死亡的质量问题频出)等违约责任等不加规定,当出现质量问题时难以向出售方主张权利。

5.面积风险。由于房屋的设计、结构、用料等的不同,建筑面积相同,而使用面积却有很大的差异(如楼道等公用而积的分担的计算办法等)。一种是房屋交付时而积的缺斤短两,一种情况是房屋交付时面积比签合同时多出许多,买卖双方为补交房屋款而发生纠纷。

6.物业管理风险。房地产开发公司在交付房屋后往往又是物业管理公司,由于目前物业管理方而的法规很不完善,国家也没有统一的物业收费标准,因此各物业管理公司大都依据自行制定收费标准行事,加大了购买方的经济负担。

综上所述,在商品房的预售活动中,购买者往往处于不利的境地,如商品房预售面积的欺诈、预售商品房装修标准的欺诈目前已较为普遍。根据商品房预售合同双方当事人的申请,对商品房预售活动给予证明,进行商品房预售合同的公证,是防范商品房预售欺诈的有效手段,便于购买者在商品房预售纠纷以后通过诉讼或仲裁讲行法律上的救济。我国关于房地产的法律体系日趋完善,作为保障民商法正确实施的公证法也负有把房屋预售行为纳入法制轨道,保障房地产市场正常有序运行的职责。一方面,通过对房屋预售行为公证,可以提高公民、法人的法律意识,强化公民的自我保护,约束预售方的种种不法行为,维护购房者的合法权益,实现公证对房屋市场的宏观调控作用。另一方面,建立对房屋预售行为的公证制度,对于减少房屋预售活动方面的纠纷也有着重要意义,公证是预防性司法证明活动,公证文书的可靠性和证明力明显优于其他证据。在解决房屋预售合同纠纷的过程中,公证的作用十分突出。此外,根据国际惯例,各国在公证法中均规定不动产的转让和抵押属于强制公证的范围,在我国目前状况下,房屋的买卖属于重大的民事活动,随着社会的发展和法制的健全,将包括房屋预售合同在内的房地产的流通活动纳入强制公证的范围势在必行三年不开张,开张吃三年

二、房屋预售合同公证的保护重点

对房屋预售中的违规行为,给予公证监督,这在我国已有先例可循[3],运用公证手段减少预购商品房风险,最根本的办法在办理公证的过程当中增强购买方的法律意识,签订合同时要规范、明确、具体,减少漏洞,运用公证方式予以监督、补救,教育购房者用法律武器进行自我保护。具体的保护方法如下:

1.公证处应当注意对房地产开发商的资格的审查。查明预售方的规模、资信、履约能力、实力是否雄厚,预售方是否有长线开发项目,同时审查该房地产公司的各项法律手续是否完备。如:是否取得土地使用权证及规划许可证,是否符合预售条件,是否取得预售许可证或外销许可证,土地使用权、建筑物是否设定过抵押等等。了解这方面的情况后再决定是否购买,便可有效地避免许多风险。

2.对房屋预售合同的违约责任条款进行审查。

现在的购房合同中一般都是由房地产公司事先制好的格式合同,此类合同内容往往不够完备,条款也可能有所欠缺,并且合同条款大多有利于预售方。很多购房合同都没有违约责任条款,实际上对购买方来讲是显失公平的,因为在房屋购买方的违约情形比较单一,主要表现为逾期付款。对这种违约的制约措施也较易操作,完全掌握在预售方,只要预售方不交付房屋,不向购买方返还定金,便告解决。而房屋买卖过程中一些隐蔽工程、内部装修工程和一些附属设施出现质量问题更是常见,因此公证处在刘房屋预售合同公证时应当建议在合同中明确房屋的质量标准,并且将房地产公司的有关质量标准载入合同。

3.通过对房屋预售合同附件的审查来实现对房屋预售行为的监督。

合同附件主要包括:房屋的结构图、附属设施的配置、装修标准以及购买方的一些特殊要求,也括:配套设施的价格标准等。有关物业管理内容、收费标准等也同在合同附件中加以规定,这部分内容也易产生纠纷。除以上几点外,对房屋的价格、面积也必须约定明确。当前,尤其是房屋的面积缺斤短两的现象比较普遍。有鉴于此,公证机构应将房屋面积作为一个着重查证的问题,并应在合同中明确载明实得建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积。[4]

4.通过明确房屋交付期限来规范房屋预售行为。

履行期限是经济合同必须具备的条款。交付期限在合同中必须明确规定,交付期限只写“暂定”、“特定”、“或竣工后交付使用”,或干脆不写交付期限,是法律所不允许的。因为如履行期限未定或约定不明,作为购买方可随时要求对方履行。当然应当为预售方留出必要的准备时间。交付期限应包括两方面的内容:一是房屋交付使用的期限,一是办理产权过户手续的期限,尤其对于后者的

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
开弓没有回头箭
【注释】                                                                                                     
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.170936      关注法宝动态:  

法宝联想
【作者其他文献】

热门视频更多