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【期刊名称】 《法律适用》
关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪应如何处理的问题
【作者】 蔡小雪【作者单位】 最高人民法院
【分类】 刑法分则【期刊年份】 2010年
【期号】 5【页码】 56
【全文】法宝引证码CLI.A.1150986    
  一、问题的提出
  天津市塘沽区人民法院在审理李宵诉天津市塘沽房管局房屋登记一案中认定,2004年4月12日,原告李宵从他人处以168万元人民币购买了坐落于塘沽区和平路199号底商(诉争房屋),并在塘沽房管局领取了房权证字第070128108号房屋所有权证。2004年6月,第三人周建萍、许小春通过报纸广告发现诉争房屋的卖房信息,经联系与自称“李宵”的案外人签订房屋买卖协议,以240万元购买该诉争房屋,并于同年6月29日向塘沽房管局申请办理房屋转移登记,提交了包括申请登记表,原房屋所有权证、房产买卖协议、许小春、周建萍、“李宵”的身份证复印件在内的申请材料。塘沽房管局经审查,于2004年6月30日填发了给第三人许小春的房屋所有权证和给第三人周建萍的房屋所有权证。2004年7月6日,第三人周建萍签字领取了上述房屋所有权证和共有权证。当日,原告李宵发现自己所有的房屋被转让,遂向塘沽房管局递交申请书,称其持有所诉争房屋的房屋所有权证,其从未与他人进行过买卖,要求塘沽房管局撤销为第三人周建萍、许小春核发的房屋所有权证和共有权证。塘沽房管局以李宵所持房屋所有权证系假证为由,收回了其持有的诉争房屋所有权证。2004年7月9日,原告李宵向塘沽区法院提起本案行政诉讼。
  另查明,案外人在办理房屋转移登记手续时提供的“李宵”身份证及房产买卖协议中“李宵”的签字,与被告塘沽房管局李宵房屋档案中身份证复印件及商品房买卖合同上李宵的签字相比对,身份证文字内容一致,只是头像有细微差异,签字笔迹不一致。2005年6月14日,天津市公安局塘沽分局经侦支队对案外人伪造李宵身份证与第三人签订房屋买卖协议,将诉争房屋卖给第三人一案立案审查,但至今尚未破案,仍在侦查中。塘沽区人民法院在审理该案过程中,就案件涉嫌刑事犯罪应否中止等问题逐级请示天津市高级人民法院。
  天津市高级人民法院审判委员会经讨论,形成三种意见。
  第一种意见认为,本案应全案移送公安机关。主要理由是:从目前实际情况看,有人冒充原告李宵的名义将诉争房屋出售,已经涉嫌刑事诈骗犯罪,本案实质是诈骗犯罪引起的后果。可否根据《中华人民共和国行政诉讼法》第56条关于“人民法院在审理行政案件中,认为行政机关的主管人员、直接责任人员违反政纪的,应当将有关材料移送该行政机关或者其上一级行政机关或者监察、人事机关;认为有犯罪行为的,应当将有关材料移送公安、检察机关”的规定,行政机关人员涉嫌犯罪的,可以移送公安机关,本案虽然是案外人涉嫌犯罪,但可以比照该条规定予以全案移送。此外,在民商事审判方面,最高人民法院也曾对经济纠纷案件中发现犯罪及时移送问题做过明确规定。
  第二种意见认为,本案应中止审理。主要理由是:本案因涉嫌刑事犯罪公安机关正在侦查过程中,对本案房屋转移登记过程中的相关事实及各方责任无法查明。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第51条第7项关于“案件的审判须以民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据,而相关案件尚未审结的,中止诉讼”的规定,本案应中止诉讼,等待刑事案件的侦查结果再进行裁判。
  第三种意见认为,本案应当判决驳回原告的诉讼请求。主要理由如下。
  首先,塘沽房管局办理房屋转移登记的行政行为基本符合有关房屋登记法律规范的规定。根据《城市房屋登记管理办法》第17条第2款关于“申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定、《天津市城市房屋所有权登记办法》第10条有关“个人购买房屋,申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和身份证明”的规定、《天津市房屋登记程序规定》第4条第3项有关“买卖存量房屋的,当事人应申请房屋所有权转移登记,申请人应向登记机构提交下列证件:天津市房屋登记申请书(原件)、申请人身份证明(验原件,交复印件)、房屋所有权证(原件);房屋买卖合同或协议(原件)”的规定,塘沽房管局对申请人提交的房屋登记申请书、房屋所有权证原件、房屋买卖协议、申请人身份证进行了审查,并按照相应的程序审核后颁发了《房屋所有权证》,该转移登记行为符合有关法律法规规定。虽然案外人“李宵”所持身份证是伪造的,但塘沽房管局作为房屋登记机关不具有识别身份证真假的能力,只要核对其所持身份证与持有人相符就尽到了审查责任。但是,需要指出的是,根据建设部《关于简化房地产交易与房屋权属等级办事程序的指导意见》关于初审程序应当“查档审核”的规定,塘沽房管局在有条件对申请人提交的身份证和房产买卖协议中的签名与房屋原登记档案中留存的身份证复印件和商品房买卖合同中的签名进行比对审查的情况下,未进行比对,导致未能及时发现申请材料不实,产生了该案发证有误的后果。应当说登记机关在审查把关的环节上确实存在一定过失。但是由于相关法律法规并未对“查档审核”作明确具体规定,不能认定登记机关已构成行政违法。
  其次,根据本案现已查明的事实,塘沽房管局进行房屋转移登记确有错误,本应予以撤销。但是由于本案第三人通过报纸信息联系购买房屋并支付了对价,在办理转移登记时,卖房人持有合法所有权证书、其身份证显示内容与所有权证书所有权人一致,第三人有理由相信卖房人即为房屋所有权人,因此,应认定第三人对诉争房屋属于善意取得,如果撤销转移登记将严重损害善意第三人利益。房屋登记作为不动产物权变动的公示方法因国家公权力的介入和保障具有强大的公信力,第三人是基于对国家房地产登记机关登记行为公信力的信赖而受让物权的,如果因房屋转让不符合原所有人本意而被撤销,将严重损害房屋登记的公信力和市场交易秩序的稳定性。因此,《物权法》第106条规定,无处分权人将不动产转让受让人,如果受让人受让该不动产是善意的,并以合理的价格转让,依照法律规定进行了登记的,受让人取得该不动产的所有权。尽管《物权法》对本案无溯及力,但保护善意取得、维护市场交易秩序的法律精神是应当遵循的,故不宜判决撤销塘沽房管局为其颁发的《房屋所有权证》,可依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第56条第4项规定,判决驳回原告的诉讼请求。
  再次,行政诉讼是对被诉行政行为的合法性进行审查,即根据登记机关作出登记行为时所依据的事实证据和所履行的行政程序,判断确定被诉登记行为是否符合有关行政法律规定。根据本案现有事实证据,基本能够确定行政机关的责任。如果案件因涉及刑事诈骗犯罪而中止,由于刑事侦破工作尚无线索,案件侦破可能遥遥无期,而涉及本案的诉争房屋行政管理关系不宜长期处于不稳定状态,且原告李宵曾因案件中止问题多次上访,甚至进京非正常访,影响社会稳定,因此根据本案现有证据及时判决效果更好。李宵因此所受损失可通过诉房屋登记部门行政赔偿获得司法救济。
  天津市高级人民法院审判委员会多数人倾向于第一种意见,但均认为该案所反映的房屋登记涉及刑事犯罪及善意第三人利益保护问题在目前行政审判实践中普遍存在,各地司法审查标准和裁判结果等做法不尽统一。为此,审判委员会讨论决定,就如下问题请示:被诉房屋登记行为因涉嫌刑事犯罪而难以确定各方责任的可否全案移送公安机关进行刑事侦查?或适用最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第51条第7项之规定,裁定中止诉讼?如果进行实体审理裁判,因该行为发生在《中华人民共和国物权法》实施前,可否参照适用《中华人民共和国物权法》第106条的规定,或者比照该法律规定精神予以处理?
  二、法理分析
  要弄清楚法院在审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪,应当如何处理的问题,必须对天津市高级法院提出的三种观点进行分析。,
  (一)关于能否移送的问题
  行政诉讼法规定:“人民法院发现受理的案件不属于自己管辖时,应当移送有管辖权的人民法院。受移送的人民法院不得自行移送。”该条是针对法院之间的移送管辖所作出的规定,与法院需要向公安、检察机关移送案件的不同点,仅仅是移送的机关不同,但其确定移送管辖的前提条是受诉法院不具有管辖权。人民法院在审理行政案件中,认为行政机关的主管人员、直接责任人员违反政纪的,是否给予行政处分或者进行刑事侦查提起刑事诉讼,不属于人民法院管辖的范围,因此,《行政诉讼法》第56条规定,人民法院应当将有关材料移送该行政机关或者其上一级行政机关或者监察、人事机关;认为有犯罪行为的,应当将有关材料移送公安、检察机关。人民法院在审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪,因该案属于法院的管辖范围,故不能将此案移送公安、检察机关,只能将该案涉嫌犯罪的材料移送公安、检察机关。因此说,天津市高级法院提出的第一种意见,即将本案全案移送公安机关的理由是不成立的。
  (二)关于中止诉讼的问题
  诉讼中止是指在诉讼进行过程中,因发生某种无法克服和难以避免的特殊情况,使诉讼无法继续进行或不宜进行,因而法院裁定暂时停止诉讼程序的制度。中止诉讼的前提条件是,因发生某种无法克服和难以避免的特殊情况,使诉讼无法继续进行或不宜进行。我国行政诉讼法没有中止诉讼的规定,但在行政诉讼中仍存在需要中止诉讼的情形,最高人民法院参照民事诉讼法的有关规定,结合行政诉讼的特点在《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》(以下简称《若干解释》)第51条第1款中规定:“在诉讼过程中,有下列情形之一的,中止诉讼:(一)原告死亡,须等待其近亲属表明是否参加诉讼的;(二)原告丧失诉讼行为能力,尚未确定法定代理人的;(三)作为一方当事

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