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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
住宅小区公共区域经营收益的归属
【作者】 李钢韩鹏
【作者单位】 沈阳铁路运输中级法院辽宁省沈阳市中级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2018年
【期号】 8【页码】 35
【摘要】 1.住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益,应属全体业主共有,物业公司无权擅自使用该项经营收益。2.未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意,物业公司将擅自经营共有部分的收益用于物业服务支出,又不能证明支出包括擅自经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金的,物业公司应当承担经营所得收益的返还责任。
  □案号一审:(2014)大东民(二)初字第2392号二审:(2015)沈中民二终字第37号再审:(2016)沈中审民终再字第136号
【全文】法宝引证码CLI.A.1236016    
  【案情】
  原告:沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)。
  被告:沈阳凯莱物业管理有限公司(以下简称凯莱物业公司)。
  原告诉称:被告系开发商安排的物业公司,在未经业主同意的情况下,擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下,起诉要求法院判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费(以财务账为准),并赔偿业主的房产损失费45万元。
  被告辩称:1.业主委员会无起诉资格。由于该委员会所有成员及顾问全部欠缴物业服务费,所以该委员会资格已终止。2.凯莱物业公司一直亏损运营,公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分。
  3.业主委员会要求赔偿房产损失的请求与事实不符。综上,请求驳回原告诉讼请求。
  法院经审理查明:凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司,A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日,B区服务期间从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内,由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定,其低于实际物业运行成本,故为保持园区良好运作,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。自2012年11月16日至今,A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。2013年10月28日,沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表,内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12475158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园A、B区进行物业服务以来共收到广告费266100元。从2004年至2012年,每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计,并出具审计报告。
  【审判】
  辽宁省沈阳市大东区人民法院经审理认为:根据物权法第七十条规定,被告在无全体业主授权的情况下私自与广告公司签订合同并收取收益的行为显然不应当得到法律的支持,但是被告提出其收取的广告收益全部用于补充物业管理经营,被告为支持其主张提供了每年度会计事务所的审计报告及其汇总的物业费收支情况表,除此之外,沈阳大悦城房产开发公司还出具了每年经营性补贴明细表,上述证据均能够证明被告的经营性收入(包括广告费)减去成本费用后再加上开发公司的补贴仍处于亏损状态。因此,被告已尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。故本院对被告的主张予以支持,遂判决驳回原告的诉讼请求。
  宣判后,业主委员会不服一审判决,向沈阳市中级人民法院提起上诉。
  沈阳市中级人民法院经审理认为:关于上诉人主张广告费的问题,因前期物业服务合同有关于经营性补贴约定,且被上诉人已提供证据证明诉争的广告费已经用于合理性经营支出,故上诉人的该项主张法院不予支持。依法判决驳回上诉,维持原判。
  二审判决后,油化厂不服,申请再审。辽宁省高级人民法院经审查,裁定指令沈阳市中级人民法院再审本案。
  沈阳市中级人民法院再审审理依据物权法第七十条,民事诉讼法第二百零七条、第一百七十条第一款(二)项,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款之规定,判决:一、撤销本院[2015]沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院(2014)大东民二初字第2392号民事判决。二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内返还沈阳市大东区鹏利花园A、B区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。
  【评析】
  一、住宅小区公共区域经营收益权及收益性质与归属问题
  根据物权法第七十条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,因此业主对于小区共有部分享有共有权。具体对于共有部分的界定,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”可见,全体业主对住宅小区在上述范围内公共建筑区域部分享有共有权。共有权是所有权形态上主体为多数的表现形式。物权法第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”共有系所有权的联合体,具有所有权全部权利内容,具体包括对标的物的占有、使用、收益和处分。全体业主对小区共有区域有共有权,必然享有利用共有区域进行相关经营活动的权利,据此合理获利。应当讲,这种经营获利权是共有权内容中使用权和收益权的体现,而经营获取利益则是权利行使的衍生利益,按照权利归属应归全体业主共有。必须明确理清住宅小区共有区域的经营收益权及收益的性质与归属问题,这是公正审理此类纠纷的关键所在。
  本案中,凯莱物业公司设立广告的区域是住宅大堂、电梯间等共有部分,这些共有部分应当归全体业主享有共有权并进行共同管理,其共有区域所产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。虽然在物业服务合同中,对于这些共有区域业主委员会已经委托物业服务公司进行管理,但是双方只是委托服务的关系,即物业服务公司代业主进行管理,并不因此产生收益权属的转移,且物业服务公司在受托的过程中已经收取了相应的报酬,故物业公司对公共区域的经营收益不享有权利。
  二、如何处理物业公司将擅自经营共有部分收益的部分或者全部用于物业服务支出的问题
  本案中,物业服务公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理,即物业服务公司所称的“取之于民,用之于民”。对于物业服务公司的该项抗辩主张,判决着重从两个方面进行分析。
  1.合同依据。业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同,委托物业服务公司对小区进行物业服务。根据物权法第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”可见,业主委员会系全体业主合法选举产生的,作为全体业主的代表,有权代替业主决定共有区域经营性收益的用途,因此物业服务公司可以与业主委员会进行协商,在物业服务合同中约定共有区域经营性收益的用途,并由物业服务公司按照约定的用途使用共有区域的经营性收益,这是物业服务公司处分上述收益的合同依据。本案中,物业服务合同约定物业公司的服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,并不包含共有区域经营性收益,且服务合同并未就共有区域经营性收益的用途明确加以约定,因此凯莱物业公司没有使用共有区域经营性收益的合同依据。
  2.法定依据。《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当

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