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【期刊名称】 《法学论坛》
不动产交易中的善意取得
【作者】 刘国涛【作者单位】 山东师范大学政法学院
【分类】 物权
【中文关键词】 不动产交易;善意取得;物权行为;民法典;立法
【文章编码】 1009—8003(2004)04—0064—06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2004年【期号】 4
【页码】 64
【摘要】

物权是一种对世权,必须进行公示,以取得公信力,对抗第三人;公示权利的非完全正确性要求适用善意取得制度,以维护公示的公信力;公示的公信力的本质是物权行为的无因性;物权行为与善意取得制度的结合是“恶意不取得”。在不动产交易中也是如此。

【全文】法宝引证码CLI.A.112012    
  善意取得就是指无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人动产交付于买受人,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权。我国大陆学者一般认为善意取得制度不适用于不动产领域,其理由通常是因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。笔者不赞同这种观点,认为不动产交易中的某些情况可以适用善意取得,同时,物权行为无因性理论在不动产交易中也发挥着重要作用。
  一、善意取得的理论基础是公示的公信力
  善意取得制度的价值在于促进物的流转和利用、维持交易秩序、节约交易成本等,简言之,善意取得制度的目的是为了保护善意第三人。与善意第三人的交易之所以发生,是因为第三人相信公示的物权所有人是真正的权利人。但是,现实生活中,占有人和登记人由于种种原因并不一定是真正的权利人。恰恰是这种公示公信力的非绝对正确性,为善意取得制度提供了发挥作用的空间。善意取得制度是维护公示公信力的必然要求。因此,善意取得制度能否发挥作用不在于是动产交易或者不动产交易,而在于公示的公信力是否绝对正确。
  动产占有人处分权的非绝对正确性是不必多加讨论的,因此大家公认善意取得制度可以适用于动产交易。那么,不动产的“登记”是否绝对正确呢?
  在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致情况发生的原因主要有:(1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;(3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;(4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;(5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人利益的保护。{1}显然,在动产交易中也需要善意取得制度维护登记的公信力。
  登记物权推定正确的效力依法理不及于登记物权有过错的权利人,以及恶意第三人。《德国民法典》第892条第1项规定:“不动产登记簿的内容,为取得一项土地上的权利以及在此权利之上的权利人的利益,应视为正确,但如果不动产登记簿中登记有针对此权利的异议或者权利取得人已知权利不正确时不受此限。”对因权利人自己的过错而为的错误登记,法律允许利害关系人申请改正,对因登记机关误登记的错误登记,法律也允许经利害关系人申请而改正,或者是允许登记机关自己改正之。恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。可见,登记权利的正确性推定,效力只及于善意第三人,这是该原则的相对性。在德国民法典历史上也曾有过登记效力的绝对主义,它规定登记之不动产权利为绝对正确,不但其效力对第三人正确,而且对权利人也正确,这也就是说,登记之后,便无改正的可能。现在这一作法因过于僵硬已被废止。{2}
  王利明先生也认为,既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题,那么,第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意,则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产的所有权。{3}考察先进国家的立法,各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定:“涉及动产物品时,占有即等于所有权证书。”由此条可知,法国法的善意取得仅适用于动产,这是因为,唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定:“物即使不属于出让人,受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人,但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定:“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人,并就所有权的转移由双方成立合意。受让人已占有该物的,仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产,但其所指向的第929条则明确将物限定为动产,而且第932条规定于“动产所有权的取得和丧失”之下。《日本民法典》第192条、《瑞士民法典》第714条、我国台湾“民法”第801条、1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定,将善意取得之适用限定为动产。因此,我国有学者断言:“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护,而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是,《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利,事实上突破了善意取得仅限于动产的限制,将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”我国台湾“土地法”第43条亦规定:“依本法所为之登记,有绝对效力。”登记有绝对效力,系为保护第三人,将登记事项赋予绝对真实之公信力,俾第三人因信赖登记而取得土地权利时,纵令其登记原因无效或得撤销,真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且,台湾地区经多年全面的检讨,于1999年3月完成“民法物权编部分修文草案”,与原有条文210条相比,增订75条,删除15条,修正127条,变动幅度甚大。在物权变动方面,为确保善意第三人的权益,以维护交易安全,明定不动产善意取得,于第759条第2项规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见,各国和地区关于不动产善意取得的立法规定,并非如有的学者所断言。{1}这些立法经验是值得借鉴的。
  二、公信力的基础是物权行为无因性理论开弓没有回头箭
  德国历史法学派创始人萨维尼认为,私法上的契约以各种不同形态出现,首先是基于债的关系而成立的债权契约,其次是物权契约。交付或登记具有一切契约的特征,是一个真正的契约。这种物权契约经常被忽视,例如在买卖契约中,一般只想到了债权契约,但却忘了“交付”中也含有一项与买卖契约完全分离的、以移转所有权为目的的物权契约。物权契约不但独立于债权契约而存在,而且在其效力上应与原因行为(债权契约)的有效问题相分离,亦即使其“无因化”,例如在为履行买卖契约而已将标的物交付的情况下,即使买卖契约因为有错误的意思表示而被撤销,也不影响物权契约的有效性,受交付的买受人仍保有其所有权。萨维尼的上述见解,就是所谓物权行为“独立性”与“无因性”理论。为什么萨维尼认为有必要区分出物权行为,并使之具有“无因性”呢?这要从其历史初因进行考察。历史上,德国民法就物权移转登记曾采实质审查主义。这种严格的审查主义,如果从谋求交易安全的真的权利关系与登记相一致的措施上考量,毋庸置疑是恰当的。但是,它因此而引发的弊端也是显而易见的。首先,由于国家介入到对引起物权变动原因关系加以审查的地步,造成审查时间长,手续繁杂,影响了交易的便捷。其次,由于登记官吏对于自己所为的“不正登记”须负损害赔偿责任,造成审查过细,审查范围不断扩大。其结果,经由登记之际的“审查”而发生了对于个人私生活的干涉现象。1872年,直接利用物权行为无因性理论而制定的普鲁士所有权取得法出台,登记实质审查主义被排除。现行《德国民法典》第873条及第925条所规定的物权行为无因性制度,是直接继受1872年普鲁士所有权取得法的立场而来。可见,物权行为无因性理论是为了用来排除登记的实质审查主义所带来的严重弊害而被推上了制定法之宝座。这是我们现今研究物权行为无因性理论时应特别注意的一点。{4}
  物权行为无因性理论的始祖萨维尼在《现代罗马法体系》一书中指出:“基于错误的买卖契约是不得撤销的买卖契约,基于错误的交付为完全有效,此‘错误原则’对交易的无影响性,是对无边无际之不安定与恣意的交易的唯一保护。”{5}德国历史上的登记官吏靠物权行为无因性理论得以摆脱“无边无际之不安定”,也使第三人不受“无边无际之不安定”的影响并得以与公示物权所有人进行“恣意”交易。如今,登记机关对登记材料着重是进行形式审查,这就更需要采用物权行为无因性理论。
  物权的对世性要求物权必须进行公示,进而取得公信力。从物权行为无因性理论产生的历史初因也可以看出,物权行为无因性理论产生的根本目的是维护物权公示的公信力。物权行为无因性理论这把“慧剑”恰似快刀斩乱麻一般切断了债权行为与物权行为的联系,使登记官吏靠无因性理论得以摆脱“无边无际之不安定”,解脱了登记机关,维护了登记机关的权威,加强了公示的公信力,使“物权”真正成为物权,并加速了物的流转。第三人基于“公示公信”,有理由认为前手买受人有处分权,交易是安全的。若物权公示不具公信效力,那么善意第三人则在每次交易时都有义务检查原权利人的权利的正确性,否则自己就要承担权利被追夺的危险。这一要求对善意第三人是不公平的,也是不经济的。只有“从第三

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}梅瑞琦,汪淑华.不动产善意取得研究(OL),http://www.law—lib.com/lw/lw—view.asp?wz=http://www.law—lib.com.

{2}史尚宽.物权法论(M).台北:荣泰印书馆,1979.39.

{3}王利明.中国民法案例与学理研究———物权篇(M).北京:法律出版社,1998.26.

{4}梁慧星.民商法论丛(第6卷)(C).北京:法律出版社,1997.118—123.

{5}转引自:广濑稔.无因性理论的考察(J),京都大学法学论丛,72:52.

{6}梁慧星.民商法论丛(第5卷)(C).北京:法律出版社,1996.255.

{7}田士永,王萍.物权行为理论研讨会综述(J),中国法学,1998,(4):124—125.

{8}王利明.物权行为若干问题探讨(J),中国法学,1997,(3):65.

{9}孙宪忠.物权法基本范畴的主要制度的反思(下)(J).中国法学,1999,(6):32.

{10}王利明.动产善意取得制度研究(J).法学论坛,1997,(5):11.

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