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【期刊名称】 《法学杂志》
论城市地下空间权的物权登记规则
【英文标题】 On The Real Right Registration Rules For Subterranean Space Right In Cities
【作者】 马栩生【作者单位】 华南师范大学
【分类】 物权
【中文关键词】 城市地下空间权;登记对象;高程;登记效力;公摊面积
【期刊年份】 2010年【期号】 8
【页码】 35
【摘要】 城市“地下空间”仅指特定的地下深层,而不包含作为地表权附属的地下深限。地下空间权应采用“三维登记法”,以水平投影以定其水平位置,竖向高程差确定其立体位置,并允许当事人协议选择测量基点。在登记效力上,作为“权利束”的地下空间权不可以统一划定,而应以权利种类分别确定。就登记确权而言,地下停车位归属应依据公摊面积确定,地下人防工程所有权属国家,他人可以债权、股权等形式享有投资利益。
【全文】法宝引证码CLI.A.1158128    
  
  随着城市建设的速度加快和人口增加,城市地表土地利用已趋向饱和,在城市面积受行政区划的分割而无法有效扩展的情况,利用地下空间进行“深度开发”,已成为各国拓展发展空间的一致选择。登记是不动产物权公示的技术手段,城市地下空间权作为物权的分支,当然应当透过登记对外彰显权利的存在及变动,“科学合理的登记规则是土地立体使用趋势最至关重要的前提”,[1]而在我国,现行登记制度局限于平面概念,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)136条虽确认了区分建设用地使用权,但是条款又过于简单,缺乏可操作性,对于城市地下空间权的产权登记,更缺乏相应的规定。有鉴于此,本文拟就此问题展开研究,并提出法律规则。
  一、地下空间权的登记对象—“地下空间”的范围
  城市地下空间是指城市地表以下或地层内部可供人类利用的区域,城市地下空间权则是权利主体基于归属或利用的需求对城市地下空间所享有的各类权利的总称,于“地中横切一立体空间而以之为标的物设定的权利。”[2]
  对于地下空间权而言,其登记最为重要的工作就是“地下和空间上下范围之确定”,《物权法》136条将土地分为地上、地表、地下三个层次,但却未明确各自的范围。有别于平面权利表现为“四至”的存在,空间权是立体的“八至”。对于地下空间权权利边界的确定,除了通过长度和宽度确定其平面面积,最重要的工作便是确定其高度,落实地下空间权在纵向的终点和起点。
  就地下空间权在纵向上的终点,各国多规定有上限之限制,明定土地权利人只能享有地下一定深度的空间权。日本、芬兰、丹麦、挪威等国规定私人土地在6米以下即为公有。
  对于地下空间权的起点,一般的理解认为从地表平面起算,实际上这种认识存在误区。就纵向而言,土地权利虽被区分为空中权、地表权和地下空间权,但是这三种权利却是客观联系在一起的。对于地表权而言,其权利范围不仅存在于地表平面,还必然延伸到地表以下的空间,地表权人取得土地权利,常常不仅是为了利用地表,而主要是利用地表上下的空间。如取得出让土地使用权的房地产开发商需使用地下一定范围的空间夯地基或者建车库。如果不承认地表权人享有一定空间的使用权,其权利也必会失去应有的效用与价值。论及于此,一个论断就逐步清晰了,地下空间权的起点实际上就是地表权合理吸附地下空间的终点,确定地下空间权的纵向起点就必须弄清地表权合理吸附地下空间的终点,问题其实直指地表权的地下空间界限。
  地表权人享有地下空间的深度应当如何确定,对此仍然存在争议,综合立法和学说,主要是如下四种确定标准。其一,利益存在限度标准。[3]认为土地所有权所涉的上下范围应以权利人行使而存在的利益为限度。利益限度标准是目前在日本、德国、瑞士等国通行的标准;其二,支配可能性标准,提倡以支配可能性为界限,认为土地所有权仅限于人力所能支配可能范围。[4]其三,实际利用标准。以满足土地实际利用所确定的空间为标准。认为建设用地使用权的效力并不及于土地的全部空间,而是以满足土地实际利用的空间为限,即依实际利用标准来确定建设用地使用权的空间范围。[5]其四,建设规划和出让合同标准。以建设规划所确定的和土地使用权出让合同所约定的土地使用目的(土地用途)来确定使用权人的空间权。认为我国城市建设用地使用权制度已经规定建设用地使用权人对土地的使用不得违背建设规划所确定的和土地使用权出让合同所约定的土地使用目的,土地使用权人的空间权也就理所当然地应受建设规划所确定的和合同所约定的使用目的之限制。[6]
  笔者认为,确定地表权的地下空间深度应当考虑如下要素:(1)应当保障地表正常的利用范围,不应过于压缩土地权利在给定地区、给定用途中的合理实现;(2)要确保建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间以及建筑物通风透光所需的空间。以地下空间为例,一般认为的表层和次层空间是指地表以下10米以及和10米至30米的空间,这部分地下空间距离地表较近,通风、光源等问题较易解决,而且安全上有保障;(3)要确保地上及地下空间的利用效率,主要是空间建设工程的高度、深度需要以及科技能力可以达到的水平;(4)标准相对客观明确,能够有效指导实践。从以上分析出发,利益存在限度标准、支配可能标准均过于抽象和概括,“就如何确定利益、如何确定人力所能支配的高度和深度,学界无定论,或者说处于一种抽象状态。”[7]实际利用标准所倡导的地下边界限过于多样化,不够统一和客观,很难确定。就实务而言,政府在对土地的出让,必须要依据城乡规划部门出具的规划条件(列入建设用地使用权出让合同),明确该地块的容积率限制以及建筑密度,[8]而依据我国现行法的规定,城乡规划所确定的容积率将直接决定地块的建筑深度。[9]与上述几种标准相比较,建设规划和出让合同标准以规划确定地表权的纵向范围,相对较为简单和直观,更为可取。
  二、地下空间权的登记内容及登记效力
  地下空间权,从类型上而言,仍然属于不动产物权,因而物权登记的基本原则、类型、登记程序、登记效力等,同样适用于空间分层开发利用所涉不动产权利的登记。但是由于地下空间权的“三维”特性,在登记簿的内容设计和登记效力上,又和一般平面权利登记存在一定的差异,国外称之为“区分登记”。理论上而言,作为立体权利,地下空间权的区分登记不仅应当记载不动产的标记、位置、关于权利人及其取得原因、登记目的、权利上负担等常规事项,还应当增列高度、深度、层楼、形式、特约事项等栏位配合,并在土地面积的数据和图形之外,增加三维立体空间图,以实务中常用的水平投影最大面积图标明其平面面积,三维立体空间图标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素。
  就登记效力而言,由于地下空间权并非是一种简单的权利形态,而表现为“权利束”,即地下空间所有权、地下空间相邻权、地下空间用益物权、地下空间担保物权的集合,因而,对于地下空间权的登记制度设计,很难用一种登记效力简单划定。依照《物权法》9条、第14条的规定,我国土地登记制度系采多种登记效力之综合,以登记要件主义为原则,登记对抗主义、登记处分主义为补充。将上述规则类推适用地下空间权,作为用益物权形态分支的区分建设用地使用权,应当系采登记要件主义;空间地役权,按照《物权法》158条之规定,在理论上应采登记对抗主义;空间担保物权,主要是空间抵押权,一般实行登记要件主义;地下空间相邻权,为法定权利,无需登记即可成立;至于地下空间所有权,在我国土地公有制的社会制度下,并无登记之必要。
  三、地下空间权的技术记载—空间测量
  地下空间权是以空间水平利用横切的利用形态,关于其空间的测量,不同于普通权利。除须测绘水平面积予以登记外,还需要进一步测量其空间体积(三度空间),于登记簿上记明空间的上下范围,例如海拔几米至几米或从地平面起几米至几米。按照实际需要,有时只需要登记其上限或下限(如地平面下几米起),甚至登记曲线形、斜形乃至球形的空间所有权,也均无不可。[10]
  三维立方体的空间,如何正确测量其范围?对此,我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》并没有作出规定,国土资源部、国家工商行政管理总局2008年所发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)明确指出:“出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围”,并要求“出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限,可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写,也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。2008年4月3日,国土资源部《关于印发<国有建设用地划拨决定书>的通知》也有类似的规定。
  域外法对于地下空间范围的测量,主要有三种方法:[11]第一,以平均海平面为基准确定其上下范围;例如日本法上即以东京湾平均海面为基准;第二,由于第一种方式对于正确标高的计算在测量上存在困难,故另以该地或邻近地表上不易变更的特定点为基准。例如“以包含土地东南方之地点的水平面为基准往下00公尺到往下00公尺之间。”[12]第三,若设定时候已经有建筑物存在,则以层别确定。我国台湾地区“内政部”在其(87)内地字第8796413号函中曾提出,地下空间上下范围的确定方式可有两种:1.由当事人设立一固定参考点并妥为保存,作为设定空间范围高程之基准,地政机关应于相关位置上注明参考点,若有建物,得以该建物之某楼层或其上方特定空间之范围为标的。2高程之注记,以公尺为单位,至小数以下第二位。目前台湾地区之高程系以基隆之平均平面为准,但因海平面会有异动,其在实务上较不易执行,故实务上由设定人自己选定基准点做高层估测。
  笔者认为,地下空间权范围之记载,以平均海平面或者国家高程系统为参照标准,可能无法通过该记载直接看出该空间距离实际地表的距离,毕竟每一城市的海拔高度不一,而且即使同一城市的不同区域甚至不同项目,其地面之高低起伏也不相同。因此,建议应在一定级别的行政区划内,设立作为测量基准的原点,对每个建设用地区分使用权,可用由多个在水平面的横座标和纵座标表示的顶点所形成的平面图,以上限标高与下限标高之间的标高差作为高程,从而建立一个三维座标体系。在该高程系统之外,利用当事人选定的某个不易变动的特定点为基准进行记载,会更加准确和直观。
  四、地下空间权的登记确权—小区地下停车位与人防工程的归属
  在空间权登记中,实务中的首要难点便是确权问题,地下空

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