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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记
【作者】 刘琼再努热【作者单位】 新疆维吾尔自治区高级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2012年
【期号】 24【页码】 45
【摘要】 【裁判要旨】 国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件,土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记,但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力,国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证,否则程序不合法。
  ■案号 一审:(2009)巴行初字第2号 二审:(2010)新行终字第1号
【全文】法宝引证码CLI.A.1165018    
  【基本案情】
  原告:王家达,亨达农场出资人。
  被告:库尔勒市人民政府。
  第三人:库尔勒大华实业开发有限公司。
  第三人:新疆天山雪农贸科技有限公司。
  1994年,乌鲁木齐亨达贸易有限公司取得了库尔勒市英阿瓦提乡12000亩土地的开发许可权,其开发土地许可证为新政土垦字(96)055、060号。后由库尔勒亨达农场(以下简称亨达农场)实际投资开发,达到耕种条件后,亨达农场即以自己的名义提出了验收申请,并申请办理6981.93亩土地的国有土地使用权初始登记,库尔勒市人民政府为该宗土地办理了国有土地使用权的初始登记。但另外5174.86亩验收合格的土地亨达农场并未申领国有土地使用权证。
  2000年10月13日,亨达农场与库尔勒大华实业开发公司(以下简称大华公司)签订了农场出让意向书。10月16日,亨达农场和大华公司共同向库尔勒市人民政府请示转让亨达农场的全部资产,其中包括已验收合格但没有进行国有土地使用权初始登记的5174.86亩土地。10月30日,亨达农场和大华公司签订了农场转让合同书,约定以610万元的价格将亨达农场的全部资产和土地使用权以及用水、用电、土地开发等许可手续全部转让给大华公司。后大华公司申请库尔勒市人民政府将亨达农场已取得国有土地使用权证的6981.93亩土地的权属变更到自己名下,而未申领国有土地使用权证的5174.86亩土地的权属变更到了其与维维集团合办的公司——库尔勒博汇农贸科技有限公司(现更名为新疆天山雪农贸科技有限公司,以下简称天山雪公司)名下。11月1日库尔勒市人民政府变更登记,土地使用权证号为库国用(2001)字第0103号。
  本案原告认为被告所作的变更登记损害了亨达农场的实体权益,请求法院撤销变更登记具体行政行为并重新作出具体行政行为,恢复其享有的国有土地使用权。
  【审判】
  巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院认为:本案诉争土地的实际开发者系亨达农场,国有土地使用权登记者亦是亨达农场。在亨达农场被吊销营业执照后,其投资人王家达以个人名义提起行政诉讼属于适格原告。亨达农场在开发合格达到验收条件后,即具备进行国有土地使用权初始登记的权利,未申领国有土地使用权证或者未进行国有土地使用权的初始登记,不改变亨达农场对该开发土地的使用权之属性。亨达农场在依法享有国有土地使用权情况下,依法转让土地使用权,任何单位和个人无权干涉。因而,库尔勒市人民政府依据亨达农场对土地使用权依法流转后,请求权属变更登记的受理行为并无不当。另,法律并没有规定,土地使用权流转必须办理土地使用权证后才能进行变更登记。据此,库尔勒市人民政府已按照现行法律法规进行了合法性审查,尽到了一般人的谨慎注意义务,其变更登记具体行政行为,未损害初始登记人亨达农场的任何实体权益。故亨达农场投资人王家达请求撤销变更登记具体行政行为并重新作出具体行政行为,恢复其享有国有土地使用权的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。判决驳回原告的诉讼请求。
  新疆维吾尔自治区高级人民法院审理认为,5175.86亩国有土地上的权属系开发许可权,库尔勒市人民政府直接将该土地的开发许可权变更登记确认为土地使用权,混淆了开发许可权和土地使用权两种不同权属性质的土地权利。同时,5175.86亩国有土地的权属变更系基于亨达农场与大华公司的民事合同,库尔勒市人民政府不能未经审查而应当事人的申请将大华公司自己享有的国有土地使用权登记在与涉案土地毫无关联的第三人名下。因此,库尔勒市人民政府对土地权属性质界定不清,疏于行使审查职权,违反法定程序。一审法院认定库尔勒市人民政府已经履行审慎审查义务于法不符。判决:一、撤销巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院(2009)巴行初字第2号行政判决;二、撤销库尔勒市人民政府颁发给博汇公司的国用(2001)字第0103号国有土地使用权证。
  【评析】
  本案一、二审法院的判决之所以不同,关键在于对诉争的5174.86亩国有土地的性质界定存在差异,这也是两个不同概念的理解问题,即土地开发许可证和土地使用权证是否具有同等法律效力?
  国有土地开发许可是土地开发的一项重要管理制度,国

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