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【期刊名称】 《河北法学》
论房屋转租
【副标题】 以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角
【英文标题】 On Buildings Sublet
【英文副标题】 On the view of judicial interpretation about case of buildings contract of lease
【作者】 朱巍【作者单位】 中国人民大学
【分类】 房产法【中文关键词】 转租;次承租人;代位权;追偿权
【英文关键词】 sublet; sub-lessee;right of subrogation; right of recourse
【文章编码】 1002-3933(2010)05-0032-07【文献标识码】 A
【期刊年份】 2010年【期号】 5
【页码】 32
【摘要】

转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础,加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起,形成的一种特殊的租赁关系。在转租法律关系中,存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系。在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题,如何衡平这几种利益关系,是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题。

【英文摘要】

Subleasing is based on the original lease contract of sub-tenant and the lessor's, coupled with agreementbetween sub-tenant and sub-lessees,as well as to achieve the desired recognition of the original lessorand sublease,it forms a special lease. In the sublease legal relationship, there is an original contractualrelationship between the lessor and the lessee, sublet relationship between sublease and sub-tenant,three interrelated legal relationship between the lessor and the sublessor . In the three legalrelationships, there is an issue about balancing the advantage among the lessor, sublessor, andsublessee,how to balance these advantages is an important question for juristic and judicial practicedepartment which,to stable and prosperity the housing rental market.

【全文】法宝引证码CLI.A.1144936    
  
  

在2009年7月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(后简称《解释》)之前,《合同法》第224条是对转租法律问题的唯一规定,本规定对转租问题进行了性质上的解释和原则的指导,具有很好的司法意义,但是因其规定过于笼统,缺乏司法实践中的可操作性,很难应对转租在现实中存在的复杂问题,因此在《物权法》出台后不久,最高法院对于转租问题结合《民法通则》、《合同法》和《物权法》进一步做出了明确的司法解释。在本解释中,转租问题规定在第15条至第18条,这就比较详细地将转租中具体法律问题进行了梳理,比较完美地解决了转租中存在的一系列法律问题,是一部不可多得的好司法解释。本文将以《解释》对转租问题规定为视角,结合相关法律规定,对转租问题进行详细的阐明。

一、从《合同法》第224条看转租的性质

《合同法》第224条对转租合同做出了明确的规定,即承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。从中我们可以看出,所谓转租,是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人),供其使用、收益,第三人则支付租金,而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为{1}。转租标的可以分为动产和不动产,本文仅以不动产中的房屋转租作为研究视角。

(一)转租和相似概念的辨析

转租与租赁权的让与,以及转租和租赁权转让是容易混淆的概念,对转租真实含义的理解是正确适用法律的前提,我们认为,转租与租赁权让与的区别在于:第一,就法律性质而言,转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同,而租赁权让与为租赁债权的转让;第二,就当事人各方的法律关系看,转租人于转租后,仍享有租赁权,同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系,基于此租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权。而租赁权的让与则不同,在承租人让与租赁权时,承租人于转让租赁权之后,退出租赁关系,其原有位置由第三人代其位成为租赁合同的当事人;第三,就取得方法而言,转租中的次承租人租赁权的取得是权利设定的取得,而租赁权的让与中,受让人租赁权的取得是权力移转的取得;第四,就法律关系的内容看,转租中的次承租人对于承租人租金支付,一般分期进行,而租赁权的让与中受让人对于作为转让人的承租人,所需要缴纳的租金则一般须一次性给付对价;第五,合同中出租人扮演的角色不同,按照《合同法》第224条规定,合法的转租必须经过出租人的同意,而租赁权的让与不必经出租人的同意,承租人只需履行通知义务即可。

从理论上讲,租赁转让是指由第三人承担承租人租赁合同上的法律地位,而承租人完全退出租赁关系的法律事实{2},它们之间的区别在于:其一,租赁转让是以第三人概括承担承租人租赁关系上权利义务为内容的合同,性质上属契约之承担。而转租则是承租人与次承租人订立另一新的租赁合同,合同内容并不是将承租人基于原租赁合同所生之权利义务概括转让给次承租人。其二,租赁转让的法律后果是承租人脱离租赁关系,不再有承租人的地位,由受让人完全取代承租人的地位成为租赁合同一方当事人。而在转租关系中,转租人(承租人)不脱离原租赁关系,次承租人并不取代转租人的地位成为原租赁关系的当事人,而是在转租人与次承租人之间建立另一新的租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人再设立一个新的租赁权。其三,第三人通过租赁转让的方式取得租赁权的,就权利取得方法而言,属于移转的继受取得。次承租人通过转租合同取得租赁权的,是在转租人享有租赁权的基础上以同一标的物再创设一新租赁权,属于创设的继受取得{3}。

(二)转租中的法律关系

根据《合同法》第224条的规定,承租人在出租人同意转租的情况下,可以将租赁物出租给第三人,从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系:

1.转租人与次承租人之间的关系

转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后,除合同有特别约定外,双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。应注意的是,由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为,次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立{4},故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限,否则原租赁合同因期限届满而终止后,次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有,出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。正因为此,本解释第15条规定:“转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。”

2.出租人与承租人(转租人)之间

首先,出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在,出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。其次,次承租人对租赁物造成损失时,承租人应向出租人承担损害赔偿责任。但需指出,《合同法》第224条规定的,“第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失”,应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时,承租人才应向出租人承担损害赔偿责任,如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的,承租人无须因此承担赔偿责任。

3.出租人与次承租人之间

在转租法律关系中,存在两个合同,即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中,存在两对权利义务关系,即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理,出租人与次承租人并不发生直接的法律关系,虽然转租得到了出租人的同意,但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系,出租人仅能向租赁合同相对人,即承租人要求其违约责任。当然,我们这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系,在两种情况下,出租人可以基于其对出租房屋的所有权,与次承租人发生法律关系:第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏,此种情形下,出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;第二种情况是,当出租人与承租人合同中止后的情形。在原租赁合同中止后,发生两种法律结果,第一是根据《解释》第15条规定,转租合同期限不得超过原合同,承租人与次承租人的转租合同自行中止,第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。因此,基于这两种法律结果,出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房,对于逾期不挪房的次承租人,出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。因此,《解释》在第18条作出规定,“房屋租赁合同中止履行后,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的,人民法院应予支持。”我们认为,这样的规定尚不全面,因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同,如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话,次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后,应该有权向承租人追偿,当然,如果承租人没有过失的话,则不承担责任。此外,如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话,那么,有过错的承租人应该承担缔约过失责任,责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担,因此,在次承租人缴纳逾期费用后,可以向有过错的承租人追偿。

(三)从比较法上理解《合同法》第224条的性质

从比较法角度观察,各国民法对转租行为的态度有所差异,大致可分为如下三种:自由主义立法模式、限制主义立法模式和区别主义立法模式。

自由主义立法模式是指除出租人与承租人之间存在不准转租的特别约定外,承租人可自由转租,无须征得出租人的同意。法国和俄罗斯是这一立法模式的典型代表,如《法国民法典》第1717条规定,承租人有转租的权利,甚至有将其租约让与他人的权利,但如租约本身禁止其享有此种权利时,不在此限。又如《俄罗斯联邦民法典》第615条第2款规定,承租人经出租人的同意后,有权将租赁财产再出租并将租赁合同的权利和义务移转给第三人(转租),有权将租赁财产提供第三人无偿使用,以及将租赁权进行抵押,作为投资注入商业合伙和商业公司的注册资本或作为股金投入生产合作社,但本法典和其他法律文件有不同规定的除外。此种立法模式的理由是租赁合同不以出租人对租赁物享有所有权为生效要件,不产生所有权转移的法律后果,承租人将其对租赁物的使用、收益权授予他人,并未损害出租人的所有权,又可使租赁物获得充分的利用。

限制主义立法模式是指承租人转租须经出租人同意,非经同意不得转租。德国、日本是这一立法模式的典型代表。《德国民法典》第540条第1款规定,非经出租人许可,承租人无权将租赁物交给第三人使用,尤其无权将租赁物转租。《日本民法典》第612条规定,承租人非经出租人承诺,不能将承租权让与或将租赁物转租。承租人违反前项的规定,让第三人对租赁物使用或收益时,出租人可以解除契约。此种立法模式的理由是承租人虽占有租赁物,但并不对其享有物权,其对租赁物为使用、收益的权利仍为债权。如承租人将租赁物转租他人,则次承租人之租赁权未有充分的权利支持,从而无从对抗出租人之所有权。

区别主义立法模式是指针对转租的不同情形采取不同的立法态度,租赁物为动产时,采限制主义立法模式,租赁物为不动产时,则采自由主义立法模式。意大利及我国台湾地区是这一立法模式的典型代表。《意大利民法典》第1594条规定,除有相反约款,承租人有将承租物转让他人的转租权,但是未经出租人的同意不得转卖契约。涉及动产的,转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”第443条规定,承租人非经出租人承诺,不得将租赁物转租于他人。但租赁物为房屋者,除有反对之约定外,承租人得将其一部分,转租于他人。承租人违反前项规定,将租赁物转租于他人者,出租人得终止契约。此种立法模式的理由是动产流动性强,如允许自由转租,则出租人无从了解和控制租赁物,出租人承担的风险因此大大提高。不动产无法移动,出租人对次承租人使用不动产的情况进行监督比较便利,故以不动产为标的的转租无须出租人的同意{5}。

从比较法上我们可以看出,我国《合同法》第224条对转租的规定属于德日限制主义立法模式,这种立法模式着重保护的是出租人的权利,虽然此种模式可能在一定程度上会阻碍房屋租赁市场的流动性,但是对稳定市场秩序,保护出租人权益却有很大益处,尤其是对我国现阶段房地产市场过热,违规操作过多的情形有很大帮助。因此《合同法》第224条的限制主义立法模式是符合中国实际国情的。

二、出租人对转租的同意权

按照《合同法》第224条规定,出租人同意承租人转租的,转租合同有效,但是并没有规定如果出租人不同意或者没有明确表态下的转租是否有效问题。在《解释》第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的,人民法院不予支持。因房屋租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本条解释在《合同法》规定的基础上,比较完善地回答了原出租人的同意权行使问题。对此的理解,首先要厘清在未经出租人同意条件下,擅自转租之时转租合同的效力问题。

(一)出租人同意权的讨论

按承租人转租租赁物的行为,不论是征得出租人同意还是擅自所为,就性质而言均属出租他人之物

  ······

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【参考文献】

{1}黄立.民法债篇各论·上[M].中国政法大学出版社,2003.294,297.

{2}钟小文.浅析转租法律问题[J].华南师范大学学报·社会科学版,2004,(4).

{3}郑玉波.民法债篇各论[M].三民书局,1986.248.离婚不离婚是人家自己的事

{4}史向宽债法各论[M].中国政法大学出版社,2000.183.

{5}苏号朋.转租的法律结构分析—兼评《合同法》第224条之不足[J].浙江社会科学,2007,(2)

{6}王泽鉴.民法学说与判例研究·5[M].中国政法大学出版社,1998.85.

{7}隋彭生.合同法要义[M].中国政法大学出版社,2003.526.

{8}杜万华.合同法精解与案例评析·下[M].法律出版社,1999.467.

{9}李国光合同法释解与适用[M].新华出版社,1999.1080.

{10}王秋良,蔡东辉.合法转租之次承租人利益保护的若干问题[J].政治与法律,2003,(6).

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