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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
消防审核意见对业主共有权的影响
【作者】 周舜隆【作者单位】 江苏省南通市中级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2009年
【期号】 24【页码】 45
【摘要】

【裁判要旨】承租人向建筑物所有权人承租使用大楼底层门面房,因原设计建造的消防设施未投入使用,遂扩张租用了部分消防设施面积。后建筑物出售给多个业主,由此业主取得消防设施的共有权。在公安消防部门出具消防审核意见,明确业主对所购专有部分的商业营用必须使用原设计建造的消防设施,且当事人均未对该行政行为提出异议时,该行政确认行为的公定力应受尊重,被租用的消防面积为业主共有共用的性质应予确定,承租人拒不撤出的行为,不适用买卖不破租赁原则,应认定构成侵害新业主的区分所有权。

案号一审:(2007)启民一初字第2333号二审:(2008)通中民一终字第0379号

【全文】法宝引证码CLI.A.1169110    
  【案情】
  原告:李圣平。
  被告:倪东平。
  东洲大厦大楼原系启东市供销合作总社(以下简称供销总社)的办公楼,按照1994年4月由启东市建筑规划设计院设计的东洲大厦图纸,大楼的消防控制室在一层的西南角。2001年6月20日,启东市人民政府决定将东洲大厦出售。6月30日,东洲大厦一至三层主楼及裙楼出售给了南通市首创投资有限公司(以下简称首创公司),首创公司又将之出租给上海农工商超市启东有限公司(以下简称农工商超市)作为营业场所。农工商超市在东洲大厦南侧小平房内设立消防控制室,作为其营业场所的消防控制系统,并通过公安消防部门的验收。2001年6月5日,供销总社与被告倪东平签订了租赁协议,将原东洲大厦大楼西南角(部分转北部)面积约55平方左右出租作经营场所:1.租赁时间为2001年6月5日至2009年6月4日止;2.位置东洲大厦大楼西南角及北转角部分面积55平方米左右;3.一年租赁费51000元;协议还就付款办法等其他事项作了约定。被告在首创公司取得房产后,每年以汇款方式将租金汇给新房东首创公司。被告租赁上述房屋后从事鞋业经营。
  2006年7月13日,南通恒源拍卖有限公司受启东市财政局的委托,将东洲大厦的部分房地产及其相连附属设施等资产,主要有东洲大厦主楼四至十层、一幢四层仓库楼及相应共用分摊的商业用途土地使用权进行拍卖,原告李圣平以1000万元竞拍成功,后办理了东洲大厦主楼四至十层及一幢四层仓库楼的房屋产权证,办证面积为5808.24平方米。10月8日,原告以新业主的名义会同启东市财政局工作人员向被告发出了要求其于2006年10月11日前撤出所占的公共部分的通知。后又与之协商,未有结果。2007年2月,启东市公安局消防大队依原告申请,作出启公消审[2007]第045号关于同意原启东市东洲大厦主楼装修改造建筑工程消防设计的审核意见书,主要内容为:大楼应单独设置一个消防控制室,严格按图施工,工程竣工后,应委托有资质的单位对消防设施进行检测,经检测合格申请消防验收。消防验收合格后,大楼方可投入使用。后经启东市政府多次协调,由南通市勘察设计有限公司设计的072019施工图明确消防控制室仍设置于原东洲大厦消防控制室设计位置。随后原告开始对东洲大厦主楼四至十层房屋的进行室内装修,8月30日装修结束。由于消防控制室面积14.09平方米由被告占用,导致原告对大楼的消防系统(主要是消防控制室)无法进行改造,消防设施无法申请验收,大楼至今未能投入运营。2007年11月3日,原告与被告再度交涉,仍无果。
  2007年11月9日,李圣平起诉至江苏省启东市人民法院,请求判令被告立即撤离所占用消防控制室14.09平方米部分;并赔偿因占用而造成的原告损失105245.64元(自2007年9月1日起计算至诉讼之日11月9日止)。
  倪东平辩称,其租用行为有租赁协议为依据,买卖不破租赁,现有的消防设施可以使用,请求驳回原告的诉讼请求。
  【审判】会让它误以为那是爱情
  江苏省启东市人民法院经审理认为:原东洲大厦现在的业主为原告和首创公司,原告的诉请实质是行使物上请求权和侵权损害赔偿请求权。依照物权法规定,业主对建筑物的共有部分,享有权利,承担义务。原告要求排除妨害、赔偿损失,于法有据,应予支持。被告认为买卖不破租赁,但是,我国消防法规定,任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占消火栓,不得占用防火间距,不得堵塞消防通道。被告承租的房屋西北部14.09平方米部分属大楼消防控制室,该部分面积只能用作消防而不能挪作他用,故租赁合同中所涉的该部分因违法而归于无效,但不影响除上述部分之外房屋租赁合同的效力。被告的辩解与法相悖,依法不予采纳。关于原告损失,按所购房产价值的同期银行贷款利率2007年9月1日计算至2007年11月9日起诉时止,为105245.64元。遂判决支持原告诉请。
  宣判后,被告倪东平不服一审判决,向南通市中级人民法院提起上诉。
  除确认一审查明的事实之外,二审法院另查明,启公消审[2007]第0204号文是对李圣平申报原东洲大厦主楼一至二层变更消防设计的审核意见,该意见不同意对现有的消防控制室搬迁改造,是因会影响大楼已为农工商超市营业所用的一至三层主楼的消防安全,并不表明整幢大楼投入商业运营仍可以使用原农工商超市所用临时消防控制室。同时,李圣平表示,为了大楼公共消防尽快实施,确保大楼使用者的生命财产安全,其自愿放弃一审已判决的倪东平应赔偿的损失105245.64元。
  江苏省南通市中级人民法院经审理认为:启东市公安消防大队作出的审核意见明确大楼应单独设置一个消防控制室,新的施工图明确消防控制室仍设置于原东洲大厦消防控制室设计位置,双方争议的14.09平方米的部位仍属大楼消防系统设计及使用部位,根据我国有关消防法律、法规的规定,任何人不得占用消防控制室,包括部分占用。倪东平的占用行为不仅危及到整幢大楼的消防安全,也危及到自身的消防安全。同时,李圣平作为大楼大部分面积的业主,其享有的建筑物区分所有权本身包含了对大楼消防部位面积,包括消防控制室的使用权利及安全受益权利,倪东平拒不撤出占用的消防控制室部分面积,显然侵害了李圣平的建筑物区分所有权,李圣平依法有权请求排除妨害。倪东平认为李圣平作为大楼产权的继受人,应对所购产权原有负担一并承受,即买卖不破租赁,以及对另一区分所有权人已经作出的出租行为不得擅自主张无效的上诉理由,忽略了消防设施、消防安全固有的公共利益属性及行政管理方面的强制性,显然不能成立。原东洲大厦规划设计的消防控制室因暂未投入消防应用,而被大楼物业的相关权利人作为营业用房出租的行为不能排除该消防控制部位的公共设施属性,李圣平作为大楼建筑物的区分所有权人,在该部分面积依然被管理部门及设计单位确定为消防设施部位的情况下,依法享有对该公共安全部位的使用、受益权能,对任何他人的占用可依法请求排除。遂判决驳回上诉,维持一审判决,李圣平自愿放弃105245.64元损失赔偿,予以照准。
  【评析】
  这是一起房屋承租人因租用房屋部分面积系建筑物消防设施专用部分而被大楼另一产权继

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