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【期刊名称】 《法学》
制止转租公房牟取暴利的行为
【作者】 陆全惠【分类】 法律社会学
【期刊年份】 1985年【期号】 12
【页码】 17
【全文】法宝引证码CLI.A.1106577    
  当前,市场日益繁荣,不少企事业单位经营的各种名目的门市部和个体商业户,都在闹市选址营业,房屋的需求量大增。于是,不仅有一些居民把多余私房出租,收取高额租金,而且还有一些国营和集体单位把租用的公房转租他人,牟取高额收入。例如,上海市某纸品厂向国家房管部门租赁座落在市中心的一幢一百三十五平方米房屋作为生产用房,每月租金五十一元三角。1978年,这个厂转产,将一半房屋交与市郊某社办厂作为中转站使用,另一半由其上级领导部门管理使用。1984年1月,该社办厂不再需用此房,就转租他人,先是租给某供销经理部开设门市部,条件是由经理部调拨一辆交通牌卡车和一张市区汽车通行证,还要给社办厂另建一个面积二百至三百平方米的仓库。后社办厂又转租给某科技咨询公司,年租金达三万七千元。至于另一半房屋也由其上级领导部门转租给其他单位,年租金高达八万元至十万元。一幢年租金六百十五元六角的公有房屋,经承租单位转租后,其年租金一跃为十余万元,比原租金竟高出一百几十倍。其中还有把公房作筹码,交换卡车、执照和仓库等情事。
  这类擅自将公有房屋转租,从中牟取高额收入的情况,还不是个别的,值得引起注意。
  第一,这种将公房转租、牟取高额收入的行为,破坏了房屋的租赁关系。房屋租赁关系是以订立房屋租赁合同为标志的。如同其他财产租赁合同一样,是双务、有偿、诺成的合同。他们之间的权利义务关系,是出租人应当将出租的房屋提供给承租人使用,承租人应当按规定给付租金;出租人应对承租人租用的房屋和设备尽维修之责,定期检修保养,承租人对租用的公有房屋及其设备等物尽爱护、保管的责任,不得擅自拆改,等等。这种租赁关系不发生所有权的转移,承租人一方只是取得房屋的使用权,而不是取得房屋的所有权和支配权。因此,承租人对承租的公有房屋如果不需继续租用时,应退还给出租人即国家房屋管理部门,而无权擅自转租或转让给其他单位。上海市人民政府批准颁布的《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)》第四条规定:“任何个人和单位,不得私自转租、转让公有房屋。对擅自转租、转让公有房屋……,由房管部门按有关规定加以处理”。上述某纸品厂与市郊社办厂将公房转租给他人的做法,都是违反上述规定的。
  房屋租赁合同订立后,由于某种原因,出租人或承租人要求变更合同的主体或变更合同标的物是可以的。如果承租人变更,除了需双方自愿外,还必须通过出租人的同意,方能成立。某纸品厂由于转产要将房屋转给他人使用,理应通过出租人并征得出租人的同意,变更租赁合同的承租人,由出租人与新的承租人订

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