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【期刊名称】 《法学论坛》
不动产预告登记制度初探
【作者】 王宏王道昌【作者单位】 山东师范大学政法系
【分类】 物权【中文关键词】 预告登记;不动产;排他效力;一物二卖
【文章编码】 1009—8003(2000)06—0064—06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2000年【期号】 6
【页码】 64
【摘要】

不动产预告登记制度,是德国、瑞士、日本等国民法中的一项重要的物权制度,它将物权法理论和债权法理论结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,有利于不动产交易当中各方利益的平衡。本文在探讨预告登记制度的理论基础、登记原因、效力、消灭等问题的基础上,分析了我国借鉴该制度的现实意义。

【全文】法宝引证码CLI.A.111578    
  预告登记制度作为一项不动产登记制度,为德国、瑞士、日本及我国台湾地区的立法所采纳,我国以往的民事立法并没有这项制度,学术界也只是在有关外国法的译评中有零星涉及,但对该制度缺乏深入、系统地研究。《中国物权法草案建议稿》借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验,在第35、36、37条中规定了预告登记制度。为此,本文拟对不动产预告登记制度的相关问题作如下探讨,以期对我国物权法的制定有所裨益。
  一、不动产预告登记制度的发展及理论基础
  预告登记,即指为保全一项目的在于移转、变更和废止不动产物权之请求权的登记。它为德国中世纪的民法所创立,称为预登记(Vormerkung),奥地利、德国民法典率先采纳。瑞士、日本、中国台湾地区的民法是以德国民法为蓝本而制定的,因此也吸纳了该制度。《德国民法典》第883条第1款规定:“为保全转让或者废止土地上的一项物权,或者该物权上的权利请求权,或者变更这些权利的内容和顺位的请求权,可以在不动产登记簿中为预登记。”《瑞士民法典》的预告登记制度,其范围较之德国广泛,分为三种,即个人的权利之预告登记、处分权的限制和暂时登记,其中前两种相当于德国民法之预登记,而第三种则相当于德国民法之异议登记。在日本民法上,将预告登记称为假登记,但它没有被规定在民法典中,而是被规定在《不动产登记法》中,该法第2条明确列出了适用假登记的三种情况。我国台湾地区的预告登记,在其“土地法”第79条之一规定:“Ⅰ.声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:(1)关于土地权利移转或使其消灭之请求权。(2)土地权利内容或次序变更之请求权。Ⅱ.前项预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效。Ⅲ.预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力。”此外,台湾地区“土地登记规则”第123条以下及第132条亦有进一步规定。
  在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其它原因使然,债务关系的债权行为往往先于不动产的转移登记,并且两者之间常会有很长的时间间隔。“按‘民法’严格区别债权行为及物权行为,二者在时间上多存有差距,土地权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。”{1}虽然在债权行为成立后,目前的不动产所有权人或者其他物权人已经承担了未来移转所有权或者其他物权的义务,但由于债权具有平等性,合同相对人所享有的债权并无对抗第三人的效力,不动产所有权人或者其他物权人一旦违约,不进行转移登记,这时合同相对人尽管可以追究其违约责任,弥补自己的损失,但合同相对人债权行为的目的(现实地获得不动产)就很难实现了。为了保护这种情况下债权请求权人的利益,在德国便诞生了不动产预告登记制度,该制度将物权公示手段适用于债法上的请求权,在不动产登记簿上将该请求权登记下来。依传统民法的一般原理与规则,债权没有对抗第三人的效力,物权具有对抗第三人的效力,且物权的变更只有在公示之后才能成立或者具有对抗第三人的效力。而通过预告登记,债法上的请求权同时具有了对抗第三人的效力,即物权的效力,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他的效力,从而确保将来只发生该债权请求权所期待的法律结果,实现了债权请求权人的既定目的。所以预告登记制度,可以说是物权法原理和债权法原理的结合,也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透{2}。
  由此可见,预告登记制度在一定程度上限制了目前的所有权人及其他物权人的处分权,保障了请求权人债权目的的实现。它的法理基础在于:所有权固然应得到法律的保障,但土地、房屋等不动产具有不可替代的价值,当合同相对人所期待的未来发生的不动产物权变动对其有极为重要的意义时,作为利益平衡机制的法律,也应当认同这种变动对相对人的意义,从而保障这种变动效果的实现{3}。它符合民法之诚实信用原则和权利滥用之禁止原则的要求,因此体现了现代法发展的趋势。同时,经济生活中常有毁约现象的发生,而违反合同的一方常常是经济上的强者,相对人往往是弱者,故而建立预告登记制度也符合法律保护弱者的价值取向。事实证明,这正是德、瑞、日、台湾等国家和地区之民法相继采用该制度的原因,也是我国之所以要借鉴该立法经验的理论基础。
  二、不动产预告登记制度的主要内容
  (一)预告登记的原因
  预告登记是为了保全关于未来发生不动产物权变动的请求权,是将来进行物权登记的准备,因此预告登记的请求权是具有特定意义的一定范围的请求权,这些请求权必须符合以下要件:(1)要进行预告登记的权利变更须是可登记事项,其范围和内容须按物权法定原则得到确认。(2)须为保全物权的权利变更之请求权。即预告登记须以不动产权利之移转、消灭或内容次序之变更为目的,否则不得为预告登记。(3)须因法院决定或者相关当事人同意而进行。依此标准可进行预告登记的请求权大体上有:保全目的在于转移不动产物权的请求权,或消灭不动产物权的请求权,或保全关于不动产物权变更的请求权等。
  关于预告登记的原因,《德国民法典》第883条第1款规定:“为保全转让或者废止土地上的一项物权,或者该物权上的权利请求权,或者变更这些权利的内容和顺位的请求权,可以在不动产登记簿中为预登记”。德国民法将预告登记的事项限定在土地权利的移转、变更、消灭之请求权。瑞士民法则进一步限定了其种类,从而缩小了它的适用范围,该法将预告登记的原因分为两类,即个人权利的预告登记和处分的限制。《瑞士民法典》第959条规定:“个人权利的预告登记,需法定预告的,如先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利,得在不动产登记簿上为预告登记”。在第960条规定了处分的限制,即因下列原因之一进行预告登记:(1)官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令;(2)出质、破产或遗产延期分割;(3)属法定预告登记的,如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。由此可见,瑞士对处分权的限制分为两种情形:第一种为直接的处分权限制,无须登记即得对抗一切第三人,而不论其为善意或恶意,它包括公法上处分权的限制(如公有物或无主物取得的限制)及直接基于法律之私法上处分权之限制(如能力限制),因其无须登记即生对抗效力,故而不在本条适用范围之列;第二种为间接的处分权限制,它只能对抗恶意第三人,不知有处分权之限制而取得其物者可取得所有权,此种处分权限制得依本条进行预告登记而对抗一切第三人,以阻止土地之公信力,根据瑞士民法,该种预告登记的原因有官署之决定、扣押破产宣告或协调缓期、家产及后位继承人之设定以及关于遗嘱执行人之设定等{4}。我国台湾地区“土地登记规则”第96条规定的登记原因有三种,即为保全关于土地权利移转或使其消灭之请求权,为保全土地权利内容或次序之变更请求权,为保全附有条件或将来之请求权。这几乎与德国相同。
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  (二)预告登记的效力
  预告登记具有排他效力,属于物权性质,经预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人,也可以对抗任意第三人。《德国民法典》第883条第2款规定:“预告登记之后,对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分,为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分,以及由破产管理人所为之处分,亦同。”可见,在德国预告登记的效力有以下几项:(1)妨碍请求权实现或者损害请求权的处分无效。(2)保全了有关请求权的顺位。《德国民法典》第883条第3款规定:“请求权所要求让与的物权的顺位,依预登记的登记确定。”因此,通过预登记被保全的权利是与顺位同时登记的。(3)破产保护效力。在相对人陷入破产时,排斥他人而保障请求权发生既定的效果。根据《瑞士民法典》第959条和第960条,个人权利一经预告登记,即对后来提出的权利有对抗效力。处分的限制,经预告登记的,始得对他人后取得的权利有对抗效力,它只对登记之后的权利取得人有其效力,对于预告登记前已经登记之用益权人与担保物权人及其继承人,不得对抗之。值得注意的是,经预告登记后,土地权利人对其土地权利所为之处分,有妨碍已为预告登记之请求权的,其处分无效,此处所谓之“无效”乃相对无效。义务人就该土地权利仍可进行处分和移转登记,除妨碍已登记的请求权的行为无效外,其他与预告登记的内容不冲突的处分与登记仍然有效。例如:甲出卖土地给乙,在进行了移转请求权之预告登记后,仍可将其所有权让与丙而进行移转登记,丙得对抗其他任何人,只是不能对抗乙而已,因此甲对于乙而言,他是所有权人,可将其所有权移转于乙,但如果对于乙之买卖为无效或乙之

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}王泽鉴.民法学说与判例研究(七)(C).北京:中国政法大学出版社,1998.74.

{2}孙宪忠.德国民法物权体系研究(A).民商法论丛(五)(C).北京:法律出版社,1996.276.

{3}梁慧星.中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例(M).北京:社会科学文献出版社,2000.169.

{4}史尚宽.瑞士民法预告登记(A).民商法论丛(C).台北:荣泰印书馆,1973.126.

{5}孙宪忠.德国当代物权法(M).北京:法律出版社,1997.153.

{6}史尚宽.预告登记与异议登记(A).民商法论丛(C).台北:荣泰印书馆,1973.118.

{7}王泽鉴.民法学说与判例研究(四)(C).北京:中国政法大学出版社,1998.162.

{8}王咏霞.论不动产物权变动中债权和物权的保护(J).法学评论,1998,(2):121.请你喝茶

{9}王利明.民商法研究(二)(C).北京:法律出版社,1999.409.

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