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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
未尽谨慎审查义务不构成善意取得
【英文标题】 Failure to Fulfill Obligation of Prudent Examination Shall not Constitute Bona Fide Acquisition
【作者】 刘碧波莫晴晴
【作者单位】 江苏省南通市中级人民法院江苏省南通市中级人民法院
【分类】 民法总则【期刊年份】 2017年
【期号】 17【页码】 37
【摘要】

【裁判要旨】谨慎审查属于高一层次的义务。一般而言,作为房屋买卖的职业中介人,应当具备与业务相关的专业背景和交易常识,对所购房屋信息应尽谨慎审查义务。职业中介人在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下,就与卖房人签订房屋买卖合同,未尽谨慎审查义务,其受让案涉房屋,不构成法律意义上的善意取得。

□案号 一审:(2015)启民重初字第00006号 二审:(2015)通中民终字第02934号

【全文】法宝引证码CLI.A.1227676    
  【案情】
  原告(被上诉人):黄春涛(曾用名:茅鑫)。
  被告(上诉人):顾连英、钱信儒。
  第三人:顾留美、顾天凤。
  2006年1月,黄春涛因贷款所需找到从事中介业务的顾天凤,双方商定由黄春涛将其名下的启东市汇龙镇新凤楼A幢402室房屋以出售形式过户给顾天凤,顾天凤以该房向银行贷款,所得贷款由黄春涛使用。2006年1月4日,两人办理房屋买卖手续并签订虚假的房屋买卖合同。同月8日,两人签订书面协议,约定由顾天凤收取房产过户费、贷款代理费等共计12000元,用黄春涛的房产申请贷款,所得贷款交黄春涛使用;在黄春涛还清贷款前,房产证由顾天凤保管,不影响黄春涛居住,顾天凤未经黄春涛授权无权作他用;该房产生的权益归黄春涛,待黄春涛还清贷款后,顾天凤再将房屋过户给黄春涛。当月19日,案涉房屋过户至顾天凤名下。2010年8月,顾天凤瞒着黄春涛垫资提前还贷,并以案涉房屋作抵押另行向启东市邮政储蓄银行贷款22万元。黄春涛在收到顾天凤所发的手机短信后将还款改存至邮储银行账户。
  2011年3月20日左右,顾天凤趁黄春涛不在家之际,换掉案涉房屋门锁准备出租。同月22日,黄春涛女友陈春梅发现门锁被换,遂报警。同日,陈春梅与顾天凤经协商签订一份借款协议,内容为案涉房屋系黄春涛所有,因借贷需要暂过户给顾天凤,顾天凤借贷得款13万元,黄春涛尚有56000元未归还,黄春涛每月须支付顾天凤2000元,逾期须支付双倍银行贷款利息;待还款结束,顾天凤将房产证过户回黄春涛名下。事后,黄春涛陆续归还顾天凤28000元。
  2011年9月,顾天凤请他人垫资归还了邮储银行贷款。为归还他人垫资款,顾天凤与顾留美商量将案涉房屋过户给顾留美,再以顾留美名义向银行贷款,顾留美表示同意。2011年9月29日,顾留美丈夫李峰出具声明书,表示同意顾留美以个人名义购买房产。次日,顾天凤夫妇与顾留美签订房屋买卖合同。同年10月11日,案涉房屋过户至顾留美名下,顾留美并未支付购房款。同月1.9日,顾留美按照顾天凤要求用案涉房屋抵押,向启东市农村信用合作联社少直信用社贷款30万元,由顾天凤用以归还他人垫资款及利息。
  2012年8月左右,顾天凤无力偿还信用社贷款,遂指使顾留美出售案涉房屋。顾留美联系了从事房产中介的钱信儒,称所售的房屋现设有抵押并已出租他人。钱信儒表示愿购买,经协商购房款确定为40万元。2012年8月9日,顾留美与钱信儒签订房屋买卖合同,约定顾留美以40万元的价格将房屋出售给钱信儒,在办理过户手续前先付31万元,余款在11月1日前腾出房屋后付清。同月30日,钱信儒将31万元汇入顾留美银行卡,顾留美出具收条“收到钱信儒购房款31万元”,后钱信儒又给付顾留美现金1万元。钱信儒与其岳母顾连英商量,将案涉房屋登记到顾连英名下。次日,顾留美与钱信儒、顾连英一起到房屋交易部门办理房屋买卖手续,顾留美根据钱信儒的要求又与顾连英签订了一份房屋买卖合同,约定顾留美将案涉房屋以30万元的价格出售给顾连英。同年9月4日,案涉房屋登记到顾连英名下。
  2012年11月20日,黄春涛获悉顾天凤将案涉房屋出售给钱信儒而向公安机关报案。2013年3月8日,顾天凤因涉嫌合同诈骗罪(除涉及本案房屋的合同诈骗外另有发布虚假劳务信息骗取钱财犯罪行为)被启东市公安局刑事拘留。经启东市价格认证中心鉴证,案涉房屋价格为552890元(以2011年9月30日为基准日)。2014年2月20日,启东市人民法院作出(2013)启刑二初字第0169号刑事判决,顾天凤犯合同诈骗罪,被判处有期徒刑5年6个月,并处罚金15万元,追缴未退赃款,其中发还被害人钱信儒32万元。
  黄春涛于2014年5月28日向启东市人民法院提起所有权确认之诉,请求法院确认案涉房屋归其所有。同年该院于8月26日作出(2014)启开民初字第01255号民事判决,判决案涉房屋归黄春涛所有。顾连英、钱信儒不服提起上诉。南通市中级人民法院于2015年1月26日以原审判决认定事实不清为由作出(2014)通中民终字第2297号民事裁定,撤销启东法院(2014)启开民初字第01255号民事判决,发回重审。启东法院受理后,依法追加顾留美、顾天凤为第三人参加诉讼,并另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。会让它误以为那是爱情
  【审判】
  江苏省启东县人民法院认为,产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。案涉房屋现虽登记在顾连英名下,但实际购房人为钱信儒。钱信儒能否取得案涉房屋所有权,需确定其是否属于善意取得。按正常房屋买卖交易习惯,受让人出于交易安全通常会到实地查看房屋,了解房屋位置、结构、现状。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人,熟知交易风险,更应尽到谨慎审查的义务。钱信儒称其知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人,在此情况下未要求顾留美出示租赁合同,也未询问承租人信息。钱信儒轻信顾留美的说辞,在未了解房屋现实状态及人员居住情况下,就与顾留美签订房屋买卖合同,未能尽到谨慎注意义务,其受让案涉房屋,不构成法律意义上的善意取得。综上,法院判决案涉房屋归原告黄春涛所有。
  宣判后,顾连英、钱信儒不服,向南通市中级人民法院提起上诉。二审法院于2016年6月1日作出终审判决,驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案有三个问题值得探讨:一、能否直接以不动产登记簿上登记名义人来推定房屋所有权人?不动产登记与物权变动之间存在什么样的关系?二、黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与钱信儒之间订立的房屋买卖合同的效力如何认定?三、钱信儒作为从事房屋买卖中介人,购买案涉房屋的行为能否构成善意取得?下面笔者结合物权法、合同法上的相关法理逐步厘清这三个问题。
  一、不动产登记与物权变动的关联性分析
  不动产登记是我国物权法确立的一项物权制度,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。纵观各国对确立不动产登记制度上的立法,大概可以归为三类:一类是以法国、意大利为代表的契据登记制,即登记机关进行登记时,仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记;一类是以德国、奥地利为代表的权利登记制,即登记是公示不动产权利状态的方法,也是不动产物权变动的要件,未经登记的不动产物权视为不存在;还有一类是以澳大利亚、新西兰为代表的托伦斯登记制,该模式的基本精神与权利登记制相同,但与权利登记制又有差别。[1]
  2007年3月16日,我国第十届全国人大第五次会议通过了物权法。该法设专节规定了不动产登记制度,对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定,确立了中国不动产登记的基本结构,标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。2014年12月22日国务院出台了《不动产登记暂行条例》,实现了不动产登记范围、登记机构、登记簿册、登记依据、登记程序的五个统一,但是,对于不动产登记的效力没有明确。
  (一)不动产登记的法律效力
  所谓不动产登记的效力,就是指不动产登记的法律事实对当事人的不动产物权所产生的影响。按照目前的学术通说,不动产登记的效力主要体现为:公示效力、形成效力、公信效力、对抗效力和权利正确性推定效力。我国物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而第一百二十九条、第一百五十八对土地承包经营权的互换、转让和地役权的设立又规定,当事人要求登记的,可向有关机构登记,未经登记,不得对抗善意第三人。据此可知,我国不动产登记效力采纳的是登记生效与登记对抗并列的二元模式,即以登记生效为原则、登记对抗为例外。
  (二)不动产登记的推定力与真正物权人的权利救济
  我国物权法第十六条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”赋予不动产登记的推定力是我国专家学者在物权法立法时结合国情考量再三的结果,它与物权法关于不动产登记的公信力(即第一百零六条规定的不动产善意取得)、更正登记(第十九条第一款)的规定密切联系。这里,笔者想要强调的是,不动产登记的推定只是一种权利推定,我国物权法第十六条规定只是变相地对证明责任加以分配,所以这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的。如果出现不动产登记簿记载的权利与真实权利不一致的情形,真实权利人可以提出证据证明登记错误进而更正。因此,本案中,房产证对于确定房屋所有权人只具有证据推定性效力,这种推定并非终局的,也并非认定房屋所有权的唯一证据,在有证据证明房屋属于真实权利人的情况下,人民法院可以根据查明的事实予以确权。上诉人顾连英、钱信儒认为房产证未被撤销前案涉房屋应归顾连英所有的上诉理由,与我国物权法法律规定相悖,法院不予采纳。
  (三)推翻不动产登记正确性推定的证据证明
  笔者认为,我国物权法第十六条既是不动产登记推定力的体现,也是对民事诉讼中证明责任分配的体现,即推翻登记推定效力的举证责任在异议方,不在登记名义人一方。在审判实践中,如果当事人对不动产登记簿上记载的物权归属和内容没有争议,法官就无须对权利产生或消灭的要件进行审查,只须适用物权法第十六条的规定,并据此将登记簿上的记载作为判决权利存在的基础。[2]如果有人与登记名义人就登记物权归属或内容发生争议而提起诉讼,而异议人又不能举证证明登记错误,法官应判决异议者败诉。
  那么,异议者究竟要提供哪些证据,并且证明到何种程度,才能推翻不动产登记簿的正确性推定呢?异议者必须提出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明,也就是说,异议者必须证明登记簿上记载的权利在实体法上并不存在。德国对证明程度比较苛刻,他们认为,异议者除了要证明引发物权变动的事实并不存在之外,还须证明该物权也不可能通过其他方式取得。[3]笔者认为,要求异议者驳斥登记簿正确的每个可能性是不现实的,这加大了证明难度,也可能损害真正权利人的利益。究竟证明到何种程度才能推翻登记簿正确性的推定,应当视案件的具体情况而定。由于我国不动产登记簿要求记载取得或丧失物权的方式,这就意味着异议者只要证明该权利产生或消灭的要件不存在即可。[4]就本案来说,黄春涛认为案涉房屋归自己所有,其必须证明顾连英的所有权在合同法上不存在。
  本案中,案涉房屋登记名义人顾连英提出了使登记簿正确的理由,即黄春涛、顾天凤、顾留美、顾连英之间的房屋买卖合同成立,不存在胁迫、欺诈、乘人之危情形,买卖合同均合法有效,则黄春涛只要证明这个理由不存在,就可推翻登记簿的正确性。黄春涛提供了案涉房产原始登记资料、黄顾协议、借款协议、汇款收据等证据证明自己系案涉房屋原始所有权人,黄顾房屋买卖合同无效致使顾天凤无法取得房屋所有权,进而证明此后顾天凤的一系列行为系无权处分。笔者认为,在本起连环房屋买卖案中,黄春涛已经举证证明顾天凤系虚假的一手买方,一定程度上完成了其作为异议者的举证责任,给

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