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【期刊名称】 《法学》
房屋优先购买权冲突的处理
【作者】 孙大雄【作者单位】 华中师范大学法商学院
【分类】 物权【期刊年份】 1995年
【期号】 7【页码】 17
【全文】法宝引证码CLI.A.1108730    
  房屋买卖中的优先购买权,是指在同等条件下,特定当事人优先购买的权利。优先购买权,在我国法律和实践中,按主体范围划分主要有四种:共有人的优先购买权、承租人的优先购买权、承典人的优先购买权与住房制度改革中的优先购买权。
  需要指出的是,房改中的优先购买权,与共有人和承租人的优先购买权以及承典人的优先购买权均有所不同,房改中的优先购买权是绝对优先的,不存在同等条件的问题。因为房改中的优先购买权是基于一方是补贴单位的职工,而另一方是补贴出售的原产权单位。
  在房屋买卖案件中,往往存在对同一标的物,有两人甚至两人以上的多人均主张优先购买权。这样就出现了优先购买权的冲突问题。优先购买权的冲突主要有四种情形:一是两个以上共有人均主张优先购买权的冲突,二是共有人与承租人均主张优先购买权的冲突,三是共有人、承典人、承租人并存的优先购买权冲突,四是房改后原产权单位分离成两个单位后均主张优先购买权的冲突。对于上述纠纷,我国现行政策和法律均无明文规定。笔者认为,妥善处理此类纠纷,只能根据法理,参考和借鉴国外立法,按照有利于生活、生产、经营和发挥房屋整体经济效益的原则进行。
  (一)关于两个以上共有人均主张优先购买权冲突的处理。我国的民事政策、法律对多个共有人均主张优先购买权如何处理,尚无明文规定。但国外立法可供我们借鉴。如《法国民法典》第815条第14项规定:“如数个共有人行使其先买权,除有相反约定外,该数个共有人被视为按各自共有财产中所占的比例取得出卖部分。”由此看来,对多个共有人都主张优先购买权,如果共有人事先有约定,对于同一标的物的优先购买权发生冲突的处理从约定;如事先无约定,则多个共有人之间并不存在谁更优先的问题,这样对该出卖部分,可以按照各共有人在共有房屋中所占的比例购买。如果按比例分割购买不利于发挥房屋的整体功能,造成房屋经营使用的经济效益和社会效益下降,则应按照有利发挥房屋的整体经济与社会效益处理。如果是住房,其中有的共有人出卖属于他所有的共有部分时,由谁优先取得,还须考虑其他共有人各自的实际困难和需要的轻重缓急。
  (二)关于共有人与承租人优先购买权冲突的处理。对该问题如何处理,我国现有民事政策法律也无明文规定。根据物权优于债权的法理,应该首先确定共有人的优先购买权更为优先,从而维护共有人作为所有人的合法权益。因为根据民法原理,法律赋予共有人优先购买权,是基于共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。在一切财产关系中,对所有权的法律保护具有最高的效力。共有权属于物权,承租权属于债权,物权的效力高于债权的效力,物权可以对抗债权,所以基于物权而产生的权利(共有人的优先购买权)可以对抗基于债权而产生的权利(承租人的优先购买权)。同时优先保护按份共有人和原共有人的优先购买权,有利于维护房屋的整体结构,也有利于对房屋的合理使用、管理、维修、翻建,也利于群众生活,有利于消除矛盾,符合情理。当然,如果承租人确有居住困难,可以与原共有人进行友好协商,请求适当延长租期,但不能借故阻挠共有人优先购买权的行使。
  (三)关于共有人、承租人与承典人优先购买权并存冲突的处理。在房屋出典中,有时会出现共有人出典其共有部分,典权人又出租典物的情形。当出典人出卖典物时,就可能产生共有人优先购买权、承典人优先购买权、承租人优先购买权并存的冲突。遇到此类冲突,有学者认为,在法无明文规定的情况下,应该按照物权法的原理,在同一标的物上,同案并存时,先设定的物权优于后设定的物权。优先购买权的优先次序也应从其设定的先后顺序。由于共有人的优先购买权先于典权人的优先购买权的产生,典权人的优先购买权又先于承租人的优先购买权的产生,所以共有人的优先购买权优先于典权人的优先购买权,典权人的优先购买权优先于承租人的优先购买权,只有当前一种优先购买权不存在或放弃时,后一种优先购买权才能行使。
  (四)关于原产权单位分离为两个单位后优先购买权的冲突处理。房改中原产权单位将公房补贴出售给本单位的职工后。如果原住房人在若干年后将该补贴房出售,按照1983年《条例》第14条规定:“凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关。”1984年《意见》(2)和1人丑就要多读书

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