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【期刊名称】 《法律适用》
农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题
【英文标题】 Legal Issues Involving the Transfer of Private—Owned Houses in Rural Areas
【作者】 刘英全【作者单位】 天津市西青区人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2008年
【期号】 11【页码】 96
【全文】法宝引证码CLI.A.1128285    
  近年来,随着农村城市化进程的推进,因农村房屋买卖而引发的案件日益增多,尤其是在城乡结合部,房屋买卖纠纷案件呈逐年快速上升的趋势,案件处理不好极易引起矛盾激化。审判实践中,许多法官对此类案件的解决分别提出了许多内容各异的观点,导致判决结果大相径庭,出现同案异判的现象。本文拟从审判实践的角度,结合现行法律法规,对此类案件的解决涉及的相关法律问题从法理的角度探寻可能的解决途径。
  一、农村房屋买卖合同纠纷的种类及原因
  (一)农民宅基地用房的买卖纠纷
  由于城市化进程的进一步推进,城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增,从而导致农村房屋买卖合同纠纷激增。当初以较低价格卖掉农村房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方,看到如今因修路、拆迁而可以获得更大的利益,便主动反悔或故意毁约,纷纷起诉到法院要求法院确认房屋买卖行为无效而判令买主退还房屋,导致这类案件剧增。
  (二)分房指标的交易纠纷
  西青区人民法院南河法庭近年来受理的农村房屋交易纠纷案件中此类案件占大部分。此类纠纷具体表现如下。
  1.本村集体经济组织成员之间因分房指标的转让和调换所引发的纠纷。这类纠纷占的比重较高。表现为:在村委会公布分房方案和进行分房登记时,部分村民考虑到自己分房指标过多,正式分房时还要交纳部分房款不划算,自愿将自己的分房指标转让给其他村民,或者将自己较大的平米数调换成较小的平米数的房子、由对方支付一定数额的价款。双方一般都签订了书面协议,并规定了违约金的数额。由于登记房屋时间距离正式分房时间一般相隔一到两年(楼房建设的时间),又适逢2004年到2006年全国房价发生巨大变化,如南河镇付姚潘三村毗郁大学城,房价已经由2004年的1000多元,上涨到2006年的3500—4000元。巨大的利益反差使得转让方纷纷毁约,到分房时拒不交出房屋,双方发生纠纷诉讼到法院。
  2.本村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员之间因分房指标的转让所引发的纠纷。表现为本村集体经济组织成员将自己的分房指标转让给非农业户口的或者农业户口的非本村集体经济组织成员,巨大的利益反差使得转让方纷纷毁约,到分房时拒不交出房屋,双方发生纠纷诉讼到法院。
  3.个别村民由于特殊原因没有分到房子,对分房方案不满,提起了对村委会的诉讼,要求村委会给予村民待遇。这类纠纷由于不是平等主体之间的纠纷,不在本文讨论之列。果然是京城土著
  (三)住宅楼现房的交易纠纷
  由于房地产市场不明原因的普遍房价上涨,城市改造给予货币安置的城里人没有能力在城市购房,这些人普遍看好城郊结合部的农村。还有长期在城市住的老年人,他们向往农村田园生活,子女便为父母在农村购置房屋等等。另外随着市场经济和房地产市场的发展,部分农村房屋的房价也随之不断攀升。西青区部分发展较早的村(如张家窝镇张家窝村)在上世90年代为村民盖了住宅楼,部分村民当时以较低的价格卖出住宅楼现房,现在受利益的驱使,卖方纷纷以农村的住宅不得卖给外村人为由主张买卖合同无效,请求人民法院收回卖出的房屋。
  笔者认为,农村房屋交易行为的法律法规及相关政策的不协调、统一,是导致此类纠纷增多的主要原因。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面。我国《土地管理法》第63条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在审判实践中,有的法官把这一规定引用到判决中,作为认定买卖合同无效的依据。该条虽未明确规定适用于农村农业用地,但从字里行间不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。
  国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称《通知》)第2条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下简称《意见》)出台,明确规定严禁城镇居

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