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【期刊名称】 《法律适用》
地震背景下的不动产争议之法律应对
【英文标题】 Legal Response to Real Estate Disputes Under the Context of Earthquake
【作者】 骆军【作者单位】 四川省绵阳市中级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2008年
【期号】 12【页码】 8
【全文】法宝引证码CLI.A.1128310    
  
  2008年5月12日,让我们整个中华民族无比悲痛与震惊。受地震的影响,震中及周边地区的不动产都遭到严重的破坏,北川县城的不动产毁损率达100%,江油、都江堰等受灾地区的不动产毁损率达60%—90%左右,成都、绵阳等周边地区大量不动产需加固、修复,因此在灾后重建的过程中,各类不动产争议大量涌现,由于相关应急法律、法规的缺失,以及大量受灾地区不动产登记资料的毁失、现场勘验的局限性和不动产所有权人死亡或失踪等客观因素的困扰,不动产争议案件不可避免地成为震后司法审判工作的热点和难点。基于此,笔者从民法的角度入手观察,对本次地震所引起与不动产相关的法律后果进行研究,对地震的应急民法思考和现阶段的司法审判工作提出了一些初步的意见。应当看到的是,本次地震所带来的诸多民事法律问题相当复杂疑难,不可能一蹴而就地解决,因此本文提出的纯属一家之言,希望能抛砖引玉,为灾后重建尽自己的一份力量。
  一、地震后不动产权属争议的种类和焦点
  地震中遭受毁损、灭失的不动产主要包括土地、房屋、自然资源等几个种类,为搜集第一手资料,笔者在地震灾区走访了50余名受灾群众,对灾后群众所关心的与不动产有关的问题作了一个初步的统计,统计结果显示,灾后群众最关心的不动产民事法律问题中,与房屋、建筑有关的占70%左右,与土地有关的占20%左右,与其它自然资源(如矿产)等有关的占10%左右。综合地震灾区法院的实际收案情况,地震后的不动产争议主要集中在以下几个方面,较为疑难的如下。
  (一)地震后的建筑类争议
  1.标的物意外毁损的风险责任争议问题。(1)所有权人的建筑风险负担,即已使用、人住的房屋、建筑在地震中灭失,应当由谁承担风险责任;(2)在建工程的风险负担问题,即在建工程在地震中意外灭失,应当由谁承担风险责任;(3)房屋、建筑交易过程中的风险负担问题,即已经交给业主使用尚未办理过户或者正在办理过户的商品房在地震中损坏,应当由谁承担风险责任;(4)建筑物修复、维护责任的承担问题,如商品房在地震中损坏,开发商是否承担维修义务;(5)遗留的补偿金问题,如征收征用的房屋、建筑在地震中灭失是否应继续给付补偿金;(6)抵押物风险的分配问题,如已签订抵押合同,正在办理抵押的房屋、建筑灭失,风险由谁承担等;(7)不动产的保险理赔问题,如地震中灭失的哪些房屋、建筑能够获得保险赔偿的问题。
  2.不动产的权属争议问题。(1)所有权确权问题,如由于不可抗力(地震)造成不动产登记资料灭失,权利人如何确定;(2)不动产的继承问题,如在紧急情况下不完全符合法定形式的口头遗嘱是否可以作为继承不动产的依据;(3)无主物的认定问题,即所有权人全部失踪或死亡的房屋、建筑等不动产是否能作为无主物的问题;(4)不动产的占有问题,如所有权人全部失踪,他人对该无人居住的房屋、建筑进行维修、加固后并在其中居住是否合法;(5)无主物认定后的责任承担问题,如被确认为无主物而收归国有的不动产其债权债务的承担问题等。
  3.其他不动产问题。(1)解除合同的违约金问题,如已签订购房合同的当事人一方要求解约是否违约应给付违约金的问题等;(2)毁损建筑物的质量问题,如对有质量争议的房屋、建筑如何认定的问题;(3)未结案件的审理问题,如正在审理中的产权尚不明确的房屋、建筑侵权案件,该房屋、建筑在地震中灭失,责任由谁承担。
  (二)土地使用权类问题
  1.城市居住用地土地使用权问题,如城市毁损需要异地重建,已经取得的土地使用权是否还存在;2.农村承包用地使用权问题,如已签订承包合同的集体所有土地灭失后,是否可以要求重新分配的问题;3.房屋灭失后的土地抵押权问题,如分期付款的商品房买卖中,业主将其不动产抵押给贷款银行的,在地震中抵押房屋灭失,土地抵押权是否有效的问题;4.墓地遗留问题,如土葬的墓地损坏后是否允许继续修复占用;5.宅基地分配问题,如家庭成员在地震中失踪后,重新分配宅基地时如何认定家庭人数的问题;6.土地承包合同内容变更问题,如已签订承包合同集体所有的林地、草地在地震中部分灭失,承包合同如何变更;7.土地出让金缴纳问题,如已签订土地使用权转让协议但尚未支付土地出让金的城市建设用地,被地震破坏后是否还应按原合同标准缴纳土地出让金的问题等。小词儿都挺能整
  (三)其他方面的不动产问题
  1.在地震前已取得开采权的自然资源灭失,应当由谁承担风险责任;2.地震中灭失的自然资源出让金退还问题;3.受地震影响自然资源开采地移位是否需要重新办理开采许可证的问题;4.自然资源开采使用权人死亡或失踪,其开采权是否可以通过继承取得等。
  以上列举和归纳的是受灾群众最为关心且是受灾地区法院已收案件中面临的较为疑难的问题,主要集中表现为地震后不动产的风险负担问题、确权问题以及建筑物质量与侵权问题。由于重建刚刚开始,法院受理的不动产争议案件类型的也相当有限,如果仅用已受理的案件类型来分析,就显得相当片面,因此笔者将受灾群众最为关心的问题也纳入考虑的范围,力求能尽量广泛地覆盖地震后不动产争议案件的各种类型,从而收到未雨绸缪的效果。
  二、地震后不动产争议的处理原则和方法
  (一)处理原则
  如前文所述,现阶段受灾地区的不动产争议案件的法律焦点主要集中在不动产风险、责任的承担,不动产物权的确权和内容重新确定,不动产的质量问题,地震前未完成的与不动产有关的民事法律行为或审判行为。要解决这四个方面的问题,笔者认为要在审判工作中注重把握风险自负原则为主、责任共担原则为辅和合理救济原则补充的三个原则。
  1.风险自负原则。风险自负原则是权利义务相一致原则的延伸。根据《物权法》第39条的规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的广泛权利,其理所当然应当承担不动产毁损、灭失、侵权的法律后果。这一原则的主要内容是,标的物所有权人承担标的物意外灭失的风险责任,即物的所有权归准,就由谁承担责任损失。其核心是确认不动产物权的所有权人(或土地等国有资源的使用权人),以所有权人作为承担风险的主体,如在房屋买卖关系中,即使房屋已经交给业主使用,但是并没有办理房屋和土地过户登记,其房屋的所有权尚在开发商手中的,则应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任;如果房屋的所有权已经办理了过户登记,业主取得了房屋所有权和土地使用权,则意外灭失的风险责任应当由业主负担,即所有损失由业主承担。这是解决地震后不动产争议案件的普遍性原则。但是如果开发商只办理房屋过户登记或土地使用权证之一,而另一证尚未办理该怎么办呢?这就要用到我们第二部分的责任共担原则。
  2.责任共担原则。即在纠纷过程中,确定一方当事人承担不动产争议案件的法律后果有失公平的情况下,根据公平原则裁决由争议各方共同承担由不动产争议案件引起的法律后果。我们在司法实践中不难发现,在很多时候单纯地按照法条硬套,得出的案件审判结果是完全不合理的,例如:在开发商办理过户的过程中,业主已取得房屋产权证或土地使用权证之一,不动产的产权已部分转移,这种情况下要求任何一方独立承担不动产毁损、灭失、侵权所带来的法律后果往往是不公平的;再如:震前正在进行不动产产权诉讼的双方当事人,其证明产权的证据材料已交法院,但随着法院的毁损其证据也在地震中灭失,此时要确定不动产维修、加固的主体,如果严格按照举证责任结合责任自负原则来处理此类案件,其结果也是不公平的,在这种情况

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