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【期刊名称】 《人民司法》
合同法实施前租赁期限约定的效力
【作者】 武建华【作者单位】 最高人民法院
【分类】 合同法【期刊年份】 2006年
【期号】 11【页码】 107
【全文】法宝引证码CLI.A.1183691    
  租赁期限是指租赁合同的存续期间。合同法第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”但是,在合同法于1999年10月1日施行之前,我国民法并没有就有关租赁期限的问题作出规定。这就产生了在合同法施行后,对于当事人在合同法施行前就租赁期限所做的约定,如何认定其效力的问题。
  一、案例
  甲、乙于1996年7月签订房屋租赁合同,约定租期为70年,后双方在履行合同中发生纠纷,甲于2003年7月将乙诉至法院。法院在对合同效力的认定上,出现了两种不同意见:
  一种意见认为,甲、乙之间的房屋租赁合同约定的租赁期限超过了20年,根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法解释(一)》)第1条的规定,“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。”由于合同法施行前,我国法律并没有有关租赁期限的规定,因此应当适用合同法第二百一十四条的规定,即当事人约定的超过20年的租期无效,应当认定租期为20年,从1996年7月起算。
  另一种意见认为,合同法实施前,我国法律对租赁期限没有限定,应当视为任意性规定,即租赁期限可由当事人自由约定,因此不应适用《合同法解释(一)》第1条的规定,应当认定当事人约定的70年的租期有效。
  二、评析
  上述两种意见争议的焦点在于合同法的适用问题,具体说就是合同法有关租赁期限的规定对于本案中的房屋租赁合同是否有溯及力的问题。
  合同法施行后,为了解决合同法的溯及力问题,最高人民法院制定的《合同法解释(一)》第1条至第5条就合同法的适用范围作出了规定,本案中的两种意见就是对《合同法解释(一)》第1条后段“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定”的理解发生了分歧。第一种意见认为,既然合同法实施前法律没有有关租赁期限的规定,就属于“当时没有法律规定”的情况,可以适用合同法的有关规定,判令当事人约定的超过20年的租期无效。第二种意见则认为,合同法实施前法律没有就租赁期限作出规定,实际上即授权当事人可以自由约定租赁期限,法律对此并不作强行性规定,因此并不属于“当时没有法律规定”的情况,不应适用该条规定。画风不对,如何相爱
  对于该问题,首先需要明确的是,法不溯及既往是法律适用的基本原则,合同法的适用也不例外。《合同法解释(一)》在第1条也明确了“对于合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定。”该条后段的规定可视为本解释另有规定的情况。{1}但是这种另有规定的情况也不能违反法不溯及既往的原则。该条司法解释的目的并非要对合同法实施之前的合同及合同行为适用现行合同法的规定,使现行合同法具有溯及力,而是为法官提供裁判的依据,使法官在当时法律没有规定而当事人又没有约定或约

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