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【期刊名称】 《法学论坛》
建设工程优先受偿权与其他权利竞存的探析
【英文标题】 Analisis on Competition between the Priority of Claim on Construction and Other Rights
【作者】 隋卫东 隋灵灵
【作者单位】 山东建筑大学法政学院 Shandong Construction University 济南工程职业技术学院 Jinan Engineering Vocational Technical College
【分类】 科技法学
【中文关键词】 建设工程价款优先受偿权;抵押权;消费者权益
【英文关键词】 the priority of claim on construction;mortgage;consumers’interests
【文章编码】 1009—8003(2007)05—0132—04【文献标识码】 A
【期刊年份】 2007年【期号】 5
【页码】 132
【摘要】

建设工程价款优先受偿权制度的确立,对于解决日益严重的工程欠款问题无疑是一剂良方,但在司法实践中,建设工程价款优先受偿权在实现过程中却遇到了诸多障碍,其中建设工程价款优先受偿权与其他权利竞存的处理,直接关系到建设工程价款优先受偿权的实现,实践中应按下列原则处理:第一,建设工程价款优先受偿权与一般抵押权发生冲突时,承包人的建设工程价款优先受偿;第二,当两个以上承包人对同一建设工程享有工程价款优先受偿权时,应该按各建设工程承包人的债权比例清偿;第三,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。商品房的所有权已转移给消费者时,承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。

【英文摘要】

The establisment of the priority of claim on construction benefits the solution of arreage undoubtedly.But its realization still meets many difficulties in judicial practice.The settlement of the competition between the priority of claim on construction and other rights concerns the realization of the priority of claim.In practice,there exist the following principles to resolve this question:(1)when the priority of claim on construction conficts with mortgage,the former is preferential;(2)when mole than two contractors all have priority of claim on the same construction,they should be paid according to proportion;(3)contracors,who have priority of claim on construction,cannot precede over the consumers,who have paid total or most money of commercial housing.In this condition,those consumers have become owners of commercial housing,and the priority of claim on construction cannot take precedence of ownership.

【全文】法宝引证码CLI.A.181639    
  建设工程价款优先受偿权在实现过程中,常常遇到与其他权利的冲突,如何正确处理这些冲突,对于实现立法目的,维护社会稳定,具有重要的现实意义。本文试图就这一问题做一探讨。
  一、对建设工程价款优先受偿权与一般抵押权之间冲突的探析
  先来看一个案例。1999年10月18日,某市亨利实业有限公司(下称亨利公司)与该市万利达建筑实业有限公司(下称万利达公司)签订建筑工程承包合同,工程款分批按进度拨付给万利达公司。同时约定工程变更部分的决算处理。承包工期为1999年10月2日至2000年6月25日。合同签订后双方依约履行。在履行合同过程中,亨利公司对设计图多次进行了变更,万利达公司按期交工,亨利公司验收合格并交付使用。2000年7月5日,双方就工程款进行了决算,总计工程款为268万元,亨利公司已累计付款218万元,尚欠50万元工程款,亨利公司出具还款保证,承诺在2000年10月18日前还清。2000年2月16日,将在建的办公楼抵押给华兴银行,并办理了登记,贷款190万元,贷款期限为8个月。贷款到期后,亨利公司无力还贷。2001年3月6日,万利达公司在亨利公司多次承诺还款无望的情况下,申请该市人民法院对亨利公司的办公楼依法拍卖,并对拍卖的价款优先受偿。华兴银行得知后,便向该市人民法院提出异议,称亨利公司的办公楼已抵押给我行,其抵押权应优先于优先权,而形成纷争。{1}从上述案例可以看出,在实践中,建设工程承包人的优先受偿权与抵押权发生冲突特别是与银行的抵押权发生冲突的可能性很大。在现实生活中,发包人全部使用自有资金投入房产项目是不多见的,绝大多数单位采用抵押贷款的办法筹措建设资金。
  在建工程,是指正在建设、尚未竣工的房屋等建筑物,包括处于施工前期准备、正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的建设工程和安装工程。在建工程抵押是房地产开发商为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。1997年,建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条、第十一条以及第二十八条明确承认了在建工程抵押,并对在建工程已完工部分的抵押、抵押合同内容及抵押登记作出了规定。2000年,最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”从而在司法上确认了在建工程抵押的法律效力。{2}
  在实践中,房地产开发商为筹集建设所需资金,通常会为其开发的房地产设定在建工程抵押。根据《合同法》第286条的规定,如果发包人(开发商)未按约定支付工程款,承包人可以对该工程主张优先受偿权,而且,承包人行使该权利并不以登记为要件。于是,在该建设工程上就既存在已登记的一般抵押权,又存在未经登记的承包人对工程的优先受偿权。在这两种权利发生竞合时,其优先受偿次序如何确定?
  对此,理论上主要有一般抵押权优先说,平均分配说,抵押权效力平等说,承包人优先受偿权优先说等,几种不同的学说{3}。
  综观这几种学说,笔者比较赞同承包人的建设工程价款优先受偿权优先说。理由如下:
  1、建设工程是以承包人及建筑工人付出的劳动为前提的,没有承包人和工人的劳动及投入,发包方就不可能有作为抵押物的建设工程的存在,如果抵押权人对拖欠承包款的抵押物行使优先于承包人的优先权,这实际上就是以建设工程承包人的付出为发包人清偿债务,不符合民法的公平原则。
  2、法定优先权应具有对抗其他担保物权之效力。如我国《海商法》第25条规定:“船舶优先权先于船舶留置权受偿,船舶抵押权后于船舶留置权受偿,”该规定确立了法定优先权高于法定担保物权、意定担保物权低于法定担保物权的权利效力位序。
  3、建设工程是由承包人所雇劳动者劳动所累积。我国现阶段,民工工资遭拖欠这一严重的社会问题的一个重要根源就是因发包人拖欠承包人工程款所致。从立法保护劳动者基本生活安全及鼓励建设者创造社会财富的政策目的角度来说,承包人优先受偿权的实现具有重大的生存保障意义。{4}而一般抵押权所保障的是民事主体的普通利益。因此,当承包人优先受偿权与银行抵押权等一般抵押权发生冲突时,承包人优先受偿权优先于一般抵押权。{5}
  二、对多个承包人一起主张优先权竞合的探析
  建设工程价款优先受偿权的标的物为不动产,因此在实践中与通常以不动产为标的物的其他权利发生竞合的情况,主要包括建设工程价款优先受偿权与一般债权的竞合、与一般抵押权的竞合以及该优先受偿权之间的竞合。虽然国外相关立法中由于优先权存在着一般优先权和特别优先权的区分,特别优先权又有动产优先权、不动产优先权的区分,不动产优先权又有登记与否的差别,故在发生权利竞合时有着较复杂的情形,但是,我国合同法中的建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权,在发生上述权利竞合时的情形就相对简单得多。根据优先权的立法目的,在建设工程价款优先受偿权与以该工程为标的物的一般抵押权、一般债权发生竞合时的处理原则,最高院《批复》的已对此已作了非常明确的规定。而对于两个以上对同一建筑工程享有建设工程价款、优先受偿权发生竞合的情形,最高院《批复》则还没有作出明确规定。
  一项工程的建设是非常复杂的过程,其可能涉及到的范围非常广泛,其涉及到的主体也很多。在工程承发包过程中,如果是承包人在总包后再行分包的,则只存在总包人一方享有建设工程价款优先受偿权并独立行使的问题,并不会出现优先受偿权的竞合问题;但在工程实践中,发包人除了和主体工程承包人签定主体建设工程承发包合同以外,还可能分别与各分项工程承包人各自签定独立的分项建设工程承发包合同。在此情况下,就会出现两个以上建设工程价款优先受偿权发生竞合的情形。另外,工程建设活动从工程的勘察、设计到工程的施工、监理等涉及多个环节,发包人常把不同的环节发包给两个以上不同的承包人,这样也会出现两个以上建设工程价款优先受偿权发生竞合的情形。对此,从不同角度考虑会出现不同的

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}金福海.民法债权案例教程(J).21世纪法学系列教材教学案例,北京大学出版社,2004,323.

{2}金凌.试析在建工程抵押的若干问题(J).政法学刊,2006,(3):42—45.

{2}张学文.建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨(J).法商研究,2000,(3):35.

{4}梁慧星.合同法第286条的权利性质及其适用(J).山西大学学报,2001,(3):6.

{5}柳超.谈建设工程优先权的法性与行使(J)吉林广播电视大学学报,2006,(2):109.

{6}雷建威.建设工程价款优先受偿权若干问题探讨.第五届中国律师论坛优秀论文集.中国政法大学出版社出版,2005:265.

{7}汪治平.建设工程价款优先受偿权的若干问题(J).人民司法,2002,(6):7.

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