查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《人民司法(案例)》
公寓顶层阁楼使用权的归属及流转
【作者】 杨立转范一周箐(一审承办法官)【作者单位】 上海市浦东新区人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2012年
【期号】 14【页码】 25
【摘要】

【要点提示】 未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。如果阁楼规划设计为顶层业主专用,物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用,使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用,则可将其视为顶层业主房屋的附属空间,在买卖时必须与顶层房屋一并交易,不得单独处分。不符合上述条件的阁楼可视为整栋建筑物的附属空间,属于全体业主共有。

■案号 一审:(2009)浦民一(民)初字第20952号

二审:(2010)沪一中民二(民)终字第1956号

【全文】法宝引证码CLI.A.1164877    
  【案情】
  原告:秦桂林、徐燕。
  被告:葛常清。
  原告秦桂林、徐燕系夫妻。2009年7月23日,经中介居间介绍,原告与被告葛常清签订了上海市房地产买卖合同一份,约定被告将其位于上海市浦东新区顾唐路138弄6号1102室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告,房价97万元,于2009年8月31日前交房及申请办理转让过户手续,并约定了相关违约责任。同日,原、被告另签订协议书一份,约定将上述房地产买卖合同中所述转让价款约定为名义成交价格计97万元,被告的实际到手价为130万元,差价33万元为原告另行补贴被告所付的综合税、契税、利息、中介费、装修费及其他等费用。2009年8月4日,被告向原告出具收款收据一份,内容显示收到税费及阁楼补贴33万元。2009年9月7日,在原、被告办理了房屋交接手续后,原告付清全部房款,但被告拒绝将阁楼交付原告。法院查明,本案的阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊,系争房屋所在小区小高层房屋的阁楼都是由顶层业主使用,开发商交房时顶层业主房屋天花板有一个通往阁楼的孔洞,且阁楼无其他出入口,只能由顶层业主进出使用,他人无法使用,阁楼水电和顶层业主房屋的水电共用一个水表、一个电表,顶层因为有阁楼,价格也比其他楼层贵。经法院现场勘查,系争房屋系毛坯房,室内天花板上有一个不足一米见方的开口,现该开口由水泥木板封堵;从该栋楼的公用楼梯向上至楼顶,被告在阁楼墙壁上另行开凿了一扇门,该扇门现为进出阁楼的唯一通道。
  原告秦桂林、徐燕诉称,在房款已全部付清的情况下,因被告拒绝将房屋房顶和附属建筑阁楼交付原告,遂请求法院判令被告交付系争房屋的阁楼。
  被告葛常清辩称,原、被告就买卖合同进行磋商的时候,被告一直不同意将阁楼一起卖给原告,且双方未能达成一致。后中介称原告不要阁楼了,被告就与原告签订了房屋买卖合同,合同中也未显示被告应将阁楼交付原告。至于收款收据中交付的内容显示包括阁楼,是被告在收据上签字后中介事后添加的,系中介和原告恶意串通所为。
  【审判】小词儿都挺能整
  上海市浦东新区人民法院经审理认为,原、被告签订阴阳合同,该约定涉嫌规避国家税收,故原、被告对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效。但该约定的无效并不影响双方签署的房地产买卖合同其他部分的效力,双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。被告辩称因原告和中介恶意串通,故买卖合同应属无效的辩解意见,因被告未提供相应证据予以证明,法院不予采信。原、被告在买卖合同签订后,原告确已按真实的转让价格付清房款,双方业已办理完毕过户及房屋交接手续,现原告主张要求被告交付阁楼,法院认为,虽双方争议的阁楼在系争房屋产权证中未见表述,不计入独立的产权面积,但根据本案已查明的案件事实,其一,从阁楼的结构上看,系争房屋的阁楼四周墙壁封闭,有窗无门,在开发商交房时即在系争房屋屋顶设有开口,且仅能通过该开口进入阁楼,可见开发商交房时,从阁楼的结构上来看即便利于顶层业主的使用和管理。其二,从阁楼的实际使用情况看,系争房屋所在的小区有阁楼的楼栋,阁楼均由顶层业主使用,且阁楼上的水电设施与顶层业主的水电统一计量,不单独设表,可见阁楼的使用与顶层业主的房屋具有一定的附属性。其三,被告给原告出具的收款收据表明,原、被告对系争房屋的交付中包含有阁楼的交付使用义务均是明知的,被告称收款收据由原告私自篡改,但未提供相应的依据,法院不予采信。其四,原、被告争议的阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊。其五,被告作为系争房屋的原产权人,其对阁楼的使用权利已随系争房屋转售给原告而丧失,其继续占有使用阁楼无合理依据。
  综上,原告要求被告交付阁楼,符合原、被告之间房屋买卖合同的目的,亦未违反相关法律规定。判决:被告葛常清于本判决生效之日起15日内将上海市浦东新区顾唐路138弄6号1102室房屋顶上的阁楼交付给原告秦桂林、徐燕。
  送达后,被告葛常清不服一审判决,提起上诉。
  上海市第一中级人民法院经审理,判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  阁楼是指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建所成的可供利用的空间。本案争议焦点在于阁楼是否为系争房屋买卖合同标的物的组成部分。
  一、阁楼法律地位的几种观点
  目前我国公寓住宅的阁楼主要有两类,一类是计入建筑面积并在房地产登记簿中记载的阁楼,法律地位明确;另一类阁楼是未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼(下文中阁楼都是指未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼),此类阁楼的法律地位争议较大,主要有下列四种观点:
  1.顶层业主专有说。此种观点认为,顶层业主对阁楼有绝对的排他性权利,阁楼是附属物,阁楼属于顶层业主专有。这种观点强调了顶层业主权利的保护,符合当前一些阁楼的实际使用现状,但仍显片面。一方面,阁楼离开了各楼层尤其是地基支持,无法形成阁楼,从这个角度来说,阁楼不仅仅是顶楼的附属物;另一方面,可通过公共楼梯到达的观景阁楼、放置水塔的阁楼等,这些阁楼实际上已经为区分所有人共同使用,任何一个区分所有人都不能对阁楼独占地占有、使用,也不能对某一部分单独使用和收益,否则既违反共有物的性质,也侵害了属于其他共有人的权利。
  2.共有说。此种观点认为,楼顶空间属全体业主共有,{1}阁楼属于楼顶空间,因此也是共有。此类观点的前提是,成为专有部分要兼具构造上及使用上的独立性,否则就是共有。{2}区分部分能否单独使用,通常以该区分部分有无独立的出入门户为判断要素,{3}而阁楼通常没有独立的出入口,阁楼不能独立成为一个使用空间而专属于某个区分所有权人所有,故为共有。此种观点虽然符合共有理论逻辑,但无法解释现实中的一些情况,如阁楼是开发商根据规划在售房时附赠给业主的,且只能由顶层业主使用,其他人不能使用。若将此种阁楼认定为共有,首先,违背了物权法物尽其用的核心理念,{4}这种阁楼给顶层业主专用,增加了其便利,又未给其他业主造成干扰,符合经济学的帕累托原则;其次,难以解决立法与司法实践的冲突,其他业主明知有这样的规划仍继续购买该小区房屋,他们无权要求改变规划,又难以使用阁楼,却要他们为共有物——阁楼的修理分摊维修费用,显然不公平。
  3.共有部分专有使用权说。持这种观点的人认为,阁楼是共有的,但可由某些人专用。如德国法对区分所有建筑物的共有部分约定专有使用权,{5}为发挥经济效用,满足不同的需要,将共有部分约定由特定人专用,使之取得共用部分的专用权,如屋顶平台、外墙悬挂招牌、地下室停车位等。{6}约定的方式主要有三种,分别为签订让售契约、设立管理规约、依据共有法理。{7}约定专用权就不会产生上述的违背物尽其用和不公平的问题,可以实现逻辑自洽。但约定专有使用权在我国并无法律依据,无法直接作为司法实践中裁判的准则。而且这种专有使用权行使的前提要有事先约定,实践中亦无此类约定。
  4.附属空间说。此种观点将阁楼空间视为附属空间,根据具体情形,或为顶层楼房附属空间(如开发商在售房时附赠给业主且只能某个业主使用的阁楼),或为整

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
北京大学互联网法律中心
【注释】                                                                                                     
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.1164877      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【引用法规】

热门视频更多