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【期刊名称】 《人民司法(应用)》
不动产司法拍卖交付难之破解
【作者】 赵玉东【作者单位】 北京市大兴区人民法院
【分类】 民事诉讼法【期刊年份】 2020年
【期号】 19【页码】 99
【摘要】

在不动产司法拍卖的整个流程中,腾退交付是最为复杂、最为关键也最为困难的环节,可谓牵一发而动全身。现行法律虽对交付期限、交付方式等作出规定,但制度设计不尽合理,实践中难以落实,并逐步形成极端化的两种操作模式,损害了拍卖效果和司法公信力。为避免因交付不力而降低拍卖效率,日本民事执行法创设了出售保全处分制度,通过提前解除被执行人或实际占有人对不动产的占有,保障拍卖工作的顺利开展。这里涉及拍卖财产作为偿债责任财产的性质界定和人民法院在司法拍卖中职责范围的确定,需要在理论上予以厘清。在实践层面,我国可借鉴日本立法经验,强化对妨害执行行为的打击力度,建立拍前腾退机制,并在消除妨害和物尽其用之间寻求平衡,建立既利于实际操作又能切实提高物权实际效用的工作机制。

【全文】法宝引证码CLI.A.1293223    
  

不动产司法拍卖程序启动后,执行法院何时控制该不动产,拍卖成交后如何交付该不动产,对拍卖成交率和溢价率有着非常大的影响。这里涉及被拍卖财产的权属性质界定问题、被执行人居住使用权的保障问题及执行法院拍卖职权行使范围问题,具有重要的理论价值和实践价值。本文从实践中的两种工作模式切入,分析当前法律、司法解释存在的不足,并在借鉴日本相关立法基础上,提出相应立法建议,为强制执行立法提供参考借鉴。[1]

一、应然与实然:不动产司法拍卖交付问题的现实考察

(一)难以落地的法律规定

1.15日内移交的要求难以落实

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖规定》)第30条规定:“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后15日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。”上述规定明确了人民法院控制、交付拍卖财产的职责。实践中,司法拍卖启动后仍由被执行人或者第三人占有的财产多数为不动产,而不动产的腾退交付工作要在15日内完成实属不易,既存在当事人阻挠移交的主观障碍,也存在搬迁物品工作量大、找寻替代场地费时费力等客观障碍;既受制于执行过程中先公告后腾退的程序繁琐性,又受制于人民法院案多人少的资源稀缺性。

实践中,被执行人面对法院拍卖其财产时,主要有3种表现:第1种是配合型,具体表现是服从法院安排,随传随到,拍卖成交后自行腾退交付;第2种是非暴力不合作型,具体表现为电话不接,大门不开,甚至直接玩失踪,对拍卖结果漠不关心、不闻不问,对腾退交付不抗拒但也不配合;第3种是暴力抗拒型,具体表现为态度蛮横,对执行法官及意向竞买人恶语相向,威胁恐吓,甚至暴力抗法。第一类情况下,按《拍卖规定》中15日内移交尚有可能,后两类情况下,15日内移交很难实现。而后两种情况在不动产司法拍卖案件中占有很大比例。

2.6个月宽限期难以兑现

最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《执行抵押房屋规定》)第2条规定,人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述规定是针对设定抵押房屋作出的特殊规定,是实现债权和保护被执行人生存权相互平衡的结果。[2]上述规定对享有抵押权的债权人影响甚大。以拍卖房屋为例,执行实践一般按下面的流程进行:发布拍卖公告、竞价成交、制作成交确认书、缴纳尾款、办理过户登记、交付房屋、发放案款。可见,在通常情况下,债权人取得案款的前提是拍卖标的物交付完毕。如执行6个月宽限期,债权人回收债权的期限将明显延长。同时,由于宽限期会导致买受人延期收房,对最终成交价也会带来不利影响,同样不利于债权人足额回收债权。可想而知,债权人对此规定必然存在强烈的抵触情绪。对于竞买人来说,交了钱半年内拿不到房,也难免心有不甘。对于执行法官来说,房屋拍卖之后半年内无法办理交接而影响结案,造成案件积压,心中亦颇有怨言。各方作用的结果就是,虽然司法解释规定了宽限期,但实践中却鲜有适用,成为“纸面上的规定”。

(二)基层实践呈现不同模式谨防骗子

1.买受人自理模式

面对不动产司法拍卖交付环节的重重困难,一些执行法院引导买受人通过自力救济的方式解决腾退交付问题,从而减轻自身的工作负担,笔者称之为“买受人自理模式”。在这种模式下,执行法院在拍卖开始前将腾退困难的情况通过公告、咨询问答等方式予以公示,并在拍卖成交后释明竞买人需自行与被执行人解决交付事宜。打开淘宝网、京东网等司法拍卖平台,在拍卖公告中经常会载有“房屋未腾空”“房屋被他人占用”等信息。当潜在竞买人问及拍卖成交后是否可以强制腾退时,咨询人员或明确告知自行解决交付问题,或讳莫如深、未置可否。有的法院为将交付义务彻底甩脱出去,将“本院不负责腾退”“买受人自行解决交付问题”“不交吉拍卖”等内容列入拍卖公告。[3]这种“懒汉式”的执行行为实际是对被执行人妨害执行行为的一种放纵和妥协,反过来会助长其妨害执行的嚣张气焰,形成恶性循环,对司法公信力造成巨大损害,使本来就难的交付工作变得更难。

2.提前腾空模式

为回应案件当事人对不动产司法拍卖交付工作的诉求,部分执行法院作出了积极努力,其做法是拍卖前便将拍卖标的腾空,为成交后的顺利移交奠定基础,笔者称之为“提前腾空模式”。安徽省高级人民法院《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第3条规定:执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空。江苏省高级人民法院《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》第3条规定:“法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖;法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产,一般均应负责交付买受人。”福建省福安市人民法院《关于执行强制腾房的若干规定》规定:“凡提交拍卖的房产,一般在提交拍卖前腾空;未腾空的,要求在拍卖成交后1个月内腾空,至迟不得超过2个月。”上述工作模式体现了地方法院加大执行力度、彰显强制威慑力的责任担当。但上述做法与现行司法解释关于拍卖后交付及宽限期的规定似有所冲突。同时,一律先腾后拍同样存在弊端。在拍卖进程不畅的情况下(如多次流拍),拍卖标的长时间闲置,势必造成社会资源的浪费。

(三)立法与司法现状的简要分析

1.相关立法呈现低位阶、碎片化的特征。当前,有关执行过程中不动产交付期限和方式的问题,民事诉讼法中并未作出明确规定,相关规定散见于数部司法解释,如《拍卖规定》第30条、《执行抵押房屋规定》第2条以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第20条等规定。《拍卖规定》第30条适用于普通的不动产拍卖,确定的交付期限是拍卖裁定送达后15日内;《执行抵押房屋规定》第2条适用于设定抵押的房屋拍卖,确定的交付期限是6个月(宽限期);《异议复议规定》适用于执行依据确定交付的房屋,确定的交付期限是3个月(宽限期)。同样是交付不动产,却设定了不同的交付期或宽限期。

2.立法与司法相脱节的情况比较突出。从实践情况来看,执行法院既不能严格按照《拍卖规定》第30条的规定在拍卖裁定送达后15日内移交房屋,也未根据《执行抵押房屋规定》第2条的规定主动适用6个月的宽限期,而是形成买受人自理模式和提前腾空模式,立法与司法形成了两张皮。

3.司法实践呈现出极端化的倾向。消极的买受人自理模式,借助基本解决执行难专项行动的东风,大有被积极的提前腾空模式取代之势。两种模式的强烈反差,带有一定的运动式特征,且更多的属于底层实践探索,缺乏顶层系统性的制度设计做支撑,难以形成长效机制。

二、比较与借鉴:日本出售保全处分制度之介评

(一)日本出售保全处分制度的产生与发展

20世纪90年代初,日本泡沫经济崩溃,不动产价格剧落,不动产拍卖案件数量激增。[4]同时,妨害拍卖、阻碍回收的妨害执行行为大量发生。[5]妨害执行行为的存在通常使不动产的


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