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【期刊名称】 《中国法律》
不动产登记的理解与适用
【英文标题】 Comprehension and Application of System of Immovables Registration
【作者】 姚欢庆【作者单位】 中国人民大学民商事法律科学研究中心
【分类】 物权【期刊年份】 2008年
【期号】 5【页码】 34
【全文】法宝引证码CLI.A.1140807    
  中国《物权法》第二章就不动产物权与动产物权变动作了明确而具体的规定。但是在司法实践中,如何理解和适用不动产的物权变动规则,仍然存在不少的争议和错误理解。本文力图结合《物权法》的规定,对不动产物权变动的相关规则在实践中的理解与适用作一简要分析,供大家参考。
  一、不动产登记的效力与性质
  《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。此条是关于不动产物权变动的核心规则,也是不动产物权明确采纳登记规则的法律依据。对于不动产登记的效力与性质,我们认为,应当掌握以下几个方面的内容:
  (一)不动产物权采用登记规则的原因
  对不动产的物权变动采登记规则,其制度来源乃基于物权公示原则的需要。公示制度的内容包括物权的公示方法和物权的公示效力两个方面。物权公示原则与物权法定原则结合,共同解决物权的公信力问题。
  物权作为一种绝对权,对世权,要求除权利人以外的所有人负有不作为的义务,因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人。而且,权利人转让自己的物时,也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求不动产以令公众信服的特定方式确定,让大家很容易、很明白地知道该物是谁的,以维护权利人和社会公众的合法权益。物权公示的主要方法是:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力,动产物权的设立、转让通过交付发生效力。具体到不动产,这就意味着,获得不动产的物权,要进行登记;变更不动产物权的内容,如一人所有变为两人所有,要进行登记;转让不动产物权,要进行登记。至于不动产为什么没有采用交付规则,是因为交付规则容易产生占有人与权利人分离的问题,而基于不动产的变动相对较少及不动产价值的重要性,登记作为公示规则,有利于建立不动产登记的公信力。
  (二)不动产登记的法律效果
  1、不动产登记制度的法律效果主要体现为公信力。所谓公信力,是指登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人,对于信赖该登记而从事交易的人,即使后来证明该登记是错误的,法律仍然承认其具有与真正的物权相同的法律效果。其效果包括两个层次:一是登记的权利推定效力;二是不动产物权的善意取得制度。
  既然不动产登记产生的是权利「推定」的作用,根据民法上「推定」的效果,其推定效力并非绝对的「真正」效力,而是可以用相反的证据予以推翻的。《物权法》第19条规定了利害关系人在认为登记簿记载的事项有错误时,可以申请更正登记,还可以申请异议登记,并通过诉讼解决争议。这恰恰表明不动产登记簿记载的事项也是可以推翻的。
  由于不动产登记的公信力,因此如果有人对不动产登记簿记载的事项提出异议的,应当由提出异议的一方提出证据来证明其主张。如果异议一方提出了足以证明真正的权利状态与不动产登记簿的记载不一致的,人民法院可以直接采纳其证据,确认其权利,推翻不动产登记簿上的记载。
  为了强化因公示产生的公信力的法律效果,同时考虑中国的现实情况,《物权法》还规定,不动产登记的费用标准采用按件计算,而不是按照不动产的面积、体积或者价款的比例计算。
  2、登记行为的性质。登记行为的性质,目前国内有不同的学说,如行政行为说、私法行为说,证明行为说。但结合《物权法》的规定来看,将登记行为认为是私法行为较为合理
  首先,登记权利人在登记之前享有的登记请求权和登记申请权都是基于私法产生,当事人提出登记申请属于意思表示的一种,如果当事人没有办理登记,作为登记机构也无权给予行政处罚,只能是按照《物权法》的规定,不发生物权效力而已。其,《物权法》在用语上将传统的「登记机关」表述为「登记机构」也是证明登记行为性质上是一个私法行为的重要例证。登记机构的概念具有中性化的特色,而传统立法采用「登记机关」的表述,其目的就在于确认登记机构是行政机关。我能说我还比较喜欢洗碗吗
  3、不动产物权登记的公信力分为两个层次:一是登记生效主义;一是登记对抗主义。登记生效主义意味着登记决定不动产物权能否发生设立、移转、变更和消灭的法律效果。这意味着不动产物权的各项变动都必须登记,不登记者不生效。而登记对抗主义则强调登记与否不决定物权变动的效力,但为交易安全的考虑不经登记的不动产物权不得对抗第三人。如日本民法典第177条规定,不动产物权的取得、丧失及变更,非依登记法规定进行登记,不得以之对抗第三人。中国《物权法》原则上采用不动产物权登记生效主义的立法体例。同时,考虑到中国现行实际情况,对部分不动产物权,如土地承包经营权、地役权等采用登记对抗主义。
  (三)不动产物权采用统一登记制度
  《物权法》强调国家对不动产实行统一登记制度。对此需要指出几点:
  1、目前中国的登记机构有多个,单纯就不动产而言,有土地管理部门、房产管理部门、林木管理部门等多个机构。在实践中,登记机构的不统一很容易导致当事人办理一件抵押却需要到多个部门办理登记以及在同一不动产上重复抵押的情形。
  2、立法只是规定了实行统一的登记制度,但是结合中国目前的实际情况,《物权法》第246条规定,在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照《物权法》的有关规定作出规定。故统一登记制度的建立仍有待时日。
  3、立法只是就不动产的登记采用统一登记制度,就动产及权利的登记仍不采纳统一登记制度。因此动产所有权的登记,如车辆、船舶、航空器,动产抵押、权利质押的登记都要根据具体情况由不同的登记机构登记。
  4、《物权法》从中国的实际情况出验,专门就登记机构不得作为的行为类型也作了一定的列举,如要求登记机构不得以对不动产进行评估、年检等名义进行重复登记。
  5、《物权法》规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。「登记错误」的原因,既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错,也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。如果登记错误是因当事人提供虚假材料欺骗登记机构造成的,登记机构仍应向不知情的相对人承担赔偿责任。但登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。因此,登记机构的这种赔偿责任在性质上不属于国家赔偿,其赔偿责任的产生也不以登记机构有过错为要件。
  二、不动产物权变动的具体规则
  《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此除法律另有规定的以外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,只有经过登记,才能产生物权效力。
  (一)以登记为要件的不动产物权变动的具体理解
  1、在登记生效主义的适用中,各国都强调须以法律行为导致的变动为限。如德国民法典第873条要求以合意为前提,中国台湾地区「民法」第758条规定,不动产物权,依法律行为而取得、设定、丧失及变更者,非经登记,不生效力。但中国《物权法》的这条规则不以法律行为导致的物权变动为限,而是包括了一切的物权变动。
  2、《物权法》第9条规定的「登记」是指能够产生物权的设立、变更、转让和消灭效力的登记,如设立登记、更正登记。但并非《物权法》中规定的所有「登记」都属于该条规定的「登记」,如《物权法》第19条、第20条规定的异议登记与预告登记就不属于此条规定的「登记」。
  3、《物权法》第9条的规定不局限于不动产所有权,也包括其他的不动产物权,如不动产的用益物权、不动产的担保物权。
  4、不动产物权登记,自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时,始告完成。但不动产物权登记并不以取得不动产权属证书为标准。不动产权属证书是登记机关

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