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【期刊名称】 《法学杂志》
略论房屋租赁纠纷中装修投入的处理
【作者】 周孟炎【作者单位】 北京市第二中级人民法院
【分类】 合同法【中文关键词】 房屋租赁添附 公平原则
【期刊年份】 2004年【期号】 3
【页码】 60
【摘要】

装修物的处理和装修价值的确定是房屋租赁纠纷案件中的重点问题,应当考虑房屋装修本身及其在房屋租赁合同中的特殊性,区分不同情况作出处理。

【全文】法宝引证码CLI.A.19870    
  在审理房屋租赁纠纷案件中,房屋装修投入如何处理,是审判实践中经常遇到的问题,对此有进一步探讨的必要。
  一、房屋租赁纠纷中存在的装修物的处理问题
  承租人在租赁房屋后,基于一定的使用目的,往往会对租赁物进行一定的装修改造或增设他物行为。反映到审判中,在租赁合同无效、正常终止或解除时,必然涉及到房屋装修物(包括装修与增设部分,后文统称为装修物)如何处理,价值如何确定的问题。实践中对这个问题通行的做法有两种:一种是将装修物作为添附,对于承租人不能够拆除的装修物,由房屋所有权人给予一定的经济补偿;另一种是将进行装修或其他增设的投入作为租赁合同履行过程中发生的损失,由违约方按过错责任原则承担。上述两种做法,引发的纷争比较多:第一种做法,由于物的价值因人而异,对出租人不具有利用价值的装修物,如果仍由其补偿承租人的投入损失,有失公平,在承租人未经出租人同意进行装修的情况下尤其如此;第二种做法,由违约方承担损失,如果承租人违约,拆除装修物会破坏它的使用价值,如不拆除,则出租人不当得利亦有失公平。在司法审判中存在的问题,一是不对具体情况进行具体分析;二是对装修投入是否补偿以及如何补偿,对装修物能否拆除,及装修物价值的确定,往往由法官自由裁量,具有任意性和不确定性,不利于统一司法尺度。
  二、装修物的处理存在问题的原因分析
  上述问题的存在,究其原因,主要有以下几点:
  (一)物的添附在房屋租赁合同中具有特殊性
  首先,从法律上讲,承租人对租赁房产进行装修改造以及增设他物,属于民法物权中添附的一种,装修物因附合而成为不动产的重要组成部分。在这种情况下,装修物与租赁房产不能分离,因此,房屋一经装修改造,必然产生出租人和承租人对装修物的权利义务关系问题。在租赁法律关系存续期间,承租人作为房屋的使用权人,不会丧失对装修物的使用权。但是在租赁合同终止时,承租人的装修物附合于出租人的租赁房屋之上,所有权归属出租人,承租人作为装修出资人可能受到利益损害。
  其次,在房屋租赁合同中,房屋装修的权利义务关系既作为合同的一部分而又相对独立于房屋租赁关系而存在,这是物的添附在合同中所体现出来的特殊性。违反租赁合同的权利义务并不等于违反房屋装修的权利义务关系,但违反租赁合同的权利义务可能导致租赁合同解除,解除则使添附的法律效果现实发生。
  (二)装修行为本身以及价值确定存在复杂性。实践中的装修改造情况比较复杂,有的取得了出租人的同意,有的则未取得出租人的同意;有的投入较少,有的投入非常大,甚至可能超出租赁房产本身的价值;有的装修改造完全改变了房屋的用途,有的则未改变;有的投入资金用于房产的完善和改造,房屋增值明显,有的装修具有特定的经营用途。因此,在实际生活中,由于装修本身情况复杂,一旦发生纠纷导致合同终止,上述情况导致的结果往往不同。
夫妻本是同林鸟

  三、区分装修投入的具体情形确定处理原则
  总结审判实践中的一些情况,笔者以为,实践中处理租赁合同纠纷,对装修物的处理以及装修费用的承担,主要应当考虑以下因素:承租人对房屋装修是否取得出租人的同意,双方当事人对装修补偿是否有约定,房屋租赁合同终止是否属于正常终止的情况。具体而言,可以区分为以下四种情形:
  (一)承租人在没有取得出租人同意的情况下。私自对租用房屋所进行的装修,依侵权法处理。在房屋租赁合同中,房屋承租人只取得房屋的使用权,承租人对租赁物进行事实处分,包括对租赁物进行改善或者增设他物,都必须事先取得所有权人即出租人的同意。在未取得所有权人同意的情况下装修,实质上已侵犯了房屋所有人的所有权。出租人可以要求承租人拆除装修物,造成租赁房屋损坏的,负赔偿责任。但是,对此种情况的处理,并不排斥、也有必要尊重当事人的处分权。如果出租人并不要求拆除装修物,并同意对装修物的增值部分予以补偿的,应当尊重出租人的处分意见。如果出租人未要求承租人拆除装修物,但不同意补偿,则承租人不得请求返还,司法审判中亦不宜判决出租人给予经济补偿。
  (二)承租人在取得出租人同意的情况下对租用房屋进行装修,双方事先约定了具体的处理条款,装修物的处理依当事人约定。在房屋租赁纠纷中,经房屋所有权人同意的装修是一种合法的添附行为,对装修投入的承担应当依照意思自治原则,按当事人的事先约定处理。但是,如果合同无效或因违约解除,则不能套用当事人对合同正常终止情况下对装修投入处理的事先约定。
  (三)承租人在取得出租人同意的情况下对租用房屋进行装修,但双方未对补偿作约定,且合同属正常终止,依添附制度对装修物进行处理。装修作为添附行为,在法律上属于事实行为,主物的权利人取得从物的权利依靠的是法律的规定,而不是当事人的意思表示,考察各国民法有关添附的规定,一般都体现以下原则:其一,因添附所生之物,原则上应作为一物存在,不承认任何一方恢复原状的请求权;其二,因添附取得所有权而致他人丧失所有权时,应给予受损方相应的补偿[1]。因此,出租人作为房屋(主物)的权利人取得装修物(从物)的所有权,承租人作为装修物所有人有权依不当得利的法律规定要求出租人给予补偿。
  (四)承租人

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