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【期刊名称】 《湖北警官学院学报》
不动产登记权利凭证的持执分析
【作者】 李佳伦【作者单位】 中国人民大学法学院
【分类】 物权【中文关键词】 不动产;不动产登记;不动产权利凭证
【文章编码】 1673―2391(2013)12―0098―04【文献标识码】 A
【期刊年份】 2013年【期号】 12
【页码】 98
【摘要】

我国不动产登记不属于典型的三大模式,即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。不同的登记制度对不动产权利凭证的持执要求不同。不动产权利凭证的持执本意在于对权利进行官方的公示,但是在我国的执行并不理想。我国取消纸质不动产权利凭证是必要的,可以减少伪造、篡改等影响交易安全的风险。

【全文】法宝引证码CLI.A.1181229    
  一、不动产登记的主要制度模式
  法国、日本、瑞士和我国台湾地区的民法和有关不动产登记的法律无不为第三人查询提供了充分的便利。例如《法国民法典》2196条和1955年1月4日《不动产公示法令》第42条、第42-1条规定,对于一切查询请求人,登记员都有义务向其提供在请求之日前在登记机关存放50年内的登记文件的复印件或节录本(但登记申请书除外)以及继续有效的登记的复印件或节录本;由于登记簿和卡片具有公开性,任何人都能够获悉登记簿和卡片中的信息而无需证明其享有某种权利,或者有某种利害关系,或者具备某种资格。{1}《瑞士民法典》第970条明确规定了不动产登记簿具有公开性,任何人均有权获悉在不动产登记簿上登记为不动产所有人为何人;经初步证据证明为利害关系者,有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。{2}目前,不动产登记的制度主要有契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式,比较结果详见下表:
  
┌───┬─────┬───────┬───┬──┬───┬───┬───┬───────┐│制度 │立法例基础│典型国家或地区│审查 │公信│强制性│颁发权│登记簿│其他特点   ││名称 │     │       │方式 │力 │   │利证书│的编成│       ││   │     │       │   │  │   │   │方式 │       │├───┼─────┼───────┼───┼──┼───┼───┼───┼───────┤│契据 │债权意思主│法国、日本、比│形式 │无 │无  │否  │人的编│动态登记为主 ││登记制│义    │利时、意大利、│审查 │  │   │   │成  │       ││   │     │西班牙、葡萄牙│   │  │   │   │   │       ││   │     │等      │   │  │   │   │   │       │├───┼─────┼───────┼───┼──┼───┼───┼───┼───────┤│权利 │物权形式主│德国、瑞士、奥│实质 │有 │有  │否  │物的编│静态登记为主;││登记制│义或债权形│地利、匈牙利、│审查 │  │   │   │成  │国家为登记错误││   │式主义  │韩国、埃及、俄│   │  │   │   │   │负赔偿责任  ││   │     │罗斯等    │   │  │   │   │   │       │├───┼─────┼───────┼───┼──┼───┼───┼───┼───────┤│托伦斯│地券交付主│澳大利亚、英格│实质 │有 │仅初次│是  │人的编│地籍图辅助登记││登记制│义    │兰、威尔士、新│审查 │  │登记无│   │成  │簿;土地登记机││   │     │西兰、马来西亚│   │  │   │   │   │关负登记错误责││   │     │等      │   │  │   │   │   │任      │└───┴─────┴───────┴───┴──┴───┴───┴───┴───────┘

  
  二、不动产权利凭证的持执的本意及我国现状
  不动产权利凭证与不动产登记簿不是一个概念:不动产权利凭证是登记机关核准登记之后发给权利人的证明其对不动产享有权利的纸质凭证;不动产登记簿是登记机关掌握的记录权利归属的官方文件。不动产的登记可以采人的编成方式或者物的编成方式。可以明确的是,通常情况下不动产权利凭证与不动产登记簿上的内容是一致的。在登记机关工作人员不存在失误的情况下,不动产登记簿上的记载内容是不会被擅自篡改的。然而,不动产的权利凭证的持有人或者权利人手中的不动产权利凭证被篡改或伪造的机会和风险更大。通常,我们对公权力的信赖要远远高于对私主体的信赖。因此,如果不动产权利凭证内容与不动产登记簿内容有出入,应该以登记簿为准,登记簿的效力被推定高于不动产权利凭证。不动产权利凭证虽然在效力方面弱于不动产登记簿,但也有一定的证明能力,如一定的物权公示能力。但是,对于信赖其有限的公示力而进行交易并受到损害的主体,法律是不予以保护的。权利人申请不动产登记,希望得到国家和法律对所有权的彻底确认,其登记应该具有公开性、官方性和持久性的特征。公开性是指登记的内容应该能够供人查阅,登记的内容都是公开的信息,而登记完成后能将登记的事实向社会公示、公开;如果登记和记载的事实不宜向社会公示、公开,那就不构成登记。官方性是指登记是由法律授权的国家专门机构所为,并且由于登记是一种国家行为支持的公示手段,其登录、记载的事实具有唯一性和权威性,足以产生足够的公信力。持久性是指登记的内容能够永久保存。登记不仅要公示不动产的变动情况,还要公示不动产的存续状况。因此,登记的内容被持久保存。{3}
  不动产登记的作用是多方面的,王利明教授认为,不动产登记不但有公示、确定物权归属、解决物权冲突的作用,还有保护交易安全和维护交易秩序、减少交易费用和提高效率、实现国家对不动产交易的宏观调节和监控的作用。{4}鲍尔·施蒂尔纳教授认为,土地登记薄之登记包括三项作用:转让作用,推定作用和善意取得作用。{5}不动产物权登记的主要作用可以归纳为两点:一是为了加强国家对不动产的管理;二是为了对不动产进行公示,以维护交易的安全快捷。公示原则为物权法的基本原则。离开了不动产登记资料的公示,不动产交易秩序就无法有效维持。{6}良好的不动产登记规则不仅能够保证市场经济秩序,还有利于私权主体对国家公权力的信任,有利于社会的安定团结。
  当然,只有完美的规则设置是不够的,规则的执行机关的办事能力和其工作人员的专业素质也是决定规则执行效力的重要指标。我国城市的房地产管理工作由土地管理部门和建设部门根据各自的职能共同完成。《城市房地产管理法》59条、第60条第2款、第3款以及《城市房屋权属登记管理办法》5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。目前我国不动产登记制度中的一个明显缺陷就是理论基础不够明晰、制度设计框架化特征明显、规则条文的操作性和可行性不强。我国侧重于对不动产登记的行政管理,却忽视了公示方面的作用。当前的登记规则主要包括申请、审核、批准、注销、罚款等权利人与行政机关之间的关系问题,较少涉及第三人的权利和利益,对信息公开和查询的内容也缺乏系统的规定。《土地登记规则》62条和第63条还设置了第三人查询和获悉登记信息的条件,以不公开或不鼓励公开查询登记信息为导向。然而,逐渐公开查询登记制度的观念已经深入人心,行政机关的应对也在不断改变。我国台湾地区在二战之后的一段时期内,对于共有不动产登记奉行的规则是仅将不动产权利凭证或称不动产权利书状发给不动产共同所有人中的一人,其他共有人则获得共有人保持证。目前,这种共有人保持证已经不复存在,如今的共有不动产权利凭证不仅共有人人人有份,而且还将共有份额标记得一清二楚。我国大陆地区大量存在共有不动产登记情况与真实权利分配情况不同步的状况。部分权利人认为,只要共有人之间没有争议,登记簿上表张的状况如何是没有人在意的。然而,这种表面上的相安无事是建立在各个共有人都是善意、安分守己的人的基础上的。一旦登记簿上的权利人突破道德底线,将不动产处分或者设定负担,其他共有人就将面临财产损失的风险。史尚宽教授认为:法律为交易安全计,以登记上之权利视为正当,对于登记簿上之权利人,使有为善意第三人之利益,处分登记簿上权利之适格。{7}因此,尤其在共有的不动产之上,各共有人应当增强权利意识和登记意识,提高警觉,积极将自己的权利记载于登记簿上,一劳永逸。
  权利人申请登记是否能够获得准许并取得权利凭证,主要在于其提交的材料是否完备,是否能够顺利通过登记机关的审查。对于登记机关审查的对象,于海涌教授的绝对物权行为理论认为,登记机关应当对当事人的主体资格、处分权和意思表示的真实性等进行审查。不动产登记的申请程序是严格谨慎的,当事人需要提交的申请材料一般包括:登记申请书、物权变动声明书、登记原因的证明文件、不动产的所有权证书或他项权利证书和申请人身份证明。为了严格保护不动产登记的真实准确,进而保护交易安全,不动产的登记内容应当尽量全面,当事人权利的登记、法律行为的登记、权利范围的明确都应当是值得考量并在产权登记簿等文件上明示的。{8}如果买卖合同存在不成立、无效或被撤销之情形,登记机关就应当驳回当事人的登记申请。在审查认为买卖合同具有真实性和合法性后,应发布不动产所有权转移的公告,将不动产买卖的登记申请向一切不特定人公告。任何利害关系人均可以在公告期间向登记机关提出异议。公告必须在特定地点进行,公告期限至少为15天。在期限届满前,登记机关不得办理不动产所有权转移登记。公告期限届满,无人提出异议,或虽有异议,但异议被撤回或被法院裁定驳回的,视为一切不特定人均对所有权转移无异议。登记机关可以认为绝对物权行为已经成立。经登记机关审核,在认定买卖合同和绝对物权行为均合法后,登记机关可以推定所有权移转中没有权利瑕疵,应对不动产物权变动的合法性作出确认并办理不动产登记。自登记完成时,绝对物权行为生效,不动产所有权开始发生转移。转移后的所有权具有确定力和证明力,非经法定程序不得变更或撤销。{9}
  我国目前不动产登记机关存在的问题在于不动产登记工作分散在土地管理、房屋管理等部门。机构的重叠势必会增加国家的财政负担和纳税人的赋税,而各个登记机关之间的配合协调也是登记实践中的难题,同样会增加当事人和利害关系人的办事成本,降低办事效率。{10}目前我国多头管理、分级登记的现状不但不能解决行政机关之间的分工问题,还违背了不动产公示的统一性和权威性,既不利于不动产的国家管理,也不利用当事人高效的登记行为,更不利于第三人的查询,不能很好地为促进交易安全提供优质的理论基础。因此,建立统一权威的不动产登记机关势在必行。在不动产登记过程中,为了避免在物权变动过程中出现欺诈、胁迫、误解、主体不合格等情形,因所有物权变动是由债权关系引发的,法律原则上主张应

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