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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力
【作者】 滕恩荣(一审审判长)【作者单位】 北京市石景山区人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2013年
【期号】 10【页码】 108
【摘要】

【裁判要旨】 根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《北京市城市房地产管理办法》等相关法律、法规、规章规定,预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案,它的法律价值只在于通过行政管理的手段,来保护商品房交易的安全,最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。因此,预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力,根本不发生物权公示效力。

■案号 一审:(2012)石行初字第1号

【全文】法宝引证码CLI.A.1177405    
  一、基本案情
  原告:李某。
  被告:北京市住房和城乡建设委员会。
  第三人:刘某。
  原告李某诉称,原告在2005年10月18日从某房地产开发公司购买某小区某号房屋。法院在有关民事判决书中判决该房地产开发公司应当协助原告办理该房屋过户手续。但在原告申请执行该民事判决过程中,得知该房地产开发公司已在2004年将该房屋卖给第三人刘某,并办理了有关商品房预售合同登记备案。现被告以此为由不为原告办理房产过户手续。原告认为有关商品房预售合同登记备案行为违反法定程序,且对原告产生了导致原告所购买的房产不能过户的后果。现原告诉至法院,请求撤销被告对涉案房屋的预售登记备案行为。
  被告北京市住建委辩称,根据被诉的商品房预售合同登记备案行为作出时有效的城市房地产管理法及《北京市城市房地产转让管理办法》规定,市或者区、县国土房管部门均有权进行商品房预售登记备案行为。经查,被诉的预售登记备案行为并非由我委作出,因此原告起诉我委不符合法定起诉条件。请求法院驳回原告的起诉。
  第三人刘某述称,其当年并非真正从某房地产开发公司处购房,当时其只是一家与该房地产开发公司合作的广告公司的职员。该房地产开发公司为了对外显示所售楼盘旺销,而要求广告公司配合签订购房合同,所以其作为广告公司职员才签订了所谓的商品房预售合同,并办理了本案被诉的商品房预售合同备案登记行为。其现也不想对该房屋主张权利,但由于房地产开发公司现已下落不明,银行向其主张有关购房贷款还贷事宜,故其要求在有关银行还贷事宜了结后再解决本案行政争议。
  法院认定的主要案件事实是:某房地产开发公司开发建设某住宅小区,2004年6月7日该公司取得该小区商品房预售许可证。后该公司于2004年6月24日与第三人刘某签订了商品房买卖合同,将该小区内某号房屋出售给刘某。2004年6月25日,某区房管部门办理了该商品房买卖合同预售登记备案手续,在房管部门商品房预售合同联机备案电子系统中予以登记备案,并在该商品房买卖合同上加盖了某区房管部门商品房预售登记备案章。但该住宅小区建成竣工后,该公司并未向刘某办理房屋入住手续。
  2005年该公司将本案涉案房屋又出售给原告李某,并于2005年10月18日向李某发放入住通知单。2005年12月31日,李某根据该入住通知单实际入住该房屋。2007年9月26日,某房地产开发公司取得该住宅小区整体楼房初始登记的房屋所有权证。2010年1月22日,该公司向李某出具证明:“某小区某号房屋业主李某,现因我公司原产权证暂不能办理,我公司承诺于2010年6月30日前将其房屋产权办理完毕。”但后该公司并未如期与李某一同向房管部门办理本案涉案房屋产权转移登记手续。李某遂于2010年向法院提出民事诉讼,要求某房地产开发公司办理涉案房屋产权过户手续。2010年11月23日,法院作出民事判决书,判决某房地产开发公司于判决生效后7日内协助李某至房管部门办理涉案房屋的产权转移登记手续。后双方均未提出上诉,但某房地产开发公司未对民事判决内容自动履行,李某遂于2011年向法院提出执行该民事判决书的申请。在法院强制执行过程中,因房管部门向法院提出涉案房屋存在房地产开发公司为刘某办理的商品房买卖合同预售登记备案,故法院执行程序受到影响。李某得知房管部门曾对涉案房屋作出过商品房买卖合同预售登记备案行为后,向法院提出本案行政诉讼。北大法宝,版权所有
  二、审理结果
  在一审法院审理过程中,因房管部门已根据法院发出的有关协助执行通知书及生效民事判决书,将涉案房屋产权转移登记给原告李某,故李某向一审法院申请撤回起诉。一审法院依据行政诉讼法第五十一条,最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第63条第1款第(10)项之规定,裁定准予原告李某撤诉。
  三、评析意见
  本案表面上原、被告之间的争议焦点在于北京市住建委作为本案被告是否适格,但本案发生的原因却在于房管部门以涉案房屋存在预售登记备案行为为由,使法院对涉案房屋产权转移登记至原告李某的执行程序受到影响。此外,根据行政诉讼审判程序,在确定被告主体资格之前应首先确认原告主体资格是否适格。而原告主体资格问题属于行政诉讼程序性审查事项,不受当事人是否提出异议所限,应由法院依职权进行审查。本案中,虽然各方当事人均未对李某的原告主体资格提出异议,但法院仍应首先依职权对此进行审查。要正确确认李某是否具有原告主体资格,关键在于被诉预售登记备案行为与李某是否具有法律上的利害关系。因此对于本案被诉的预售登记备案行为应如何理解与认识,才是本案司法审查的真正焦点。
  1.预售登记备案行为法律属性的认定。
  1995年1月1日起实施的城市房地产管理法第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”此条规定是商品房预售合同登记备案制度的法律基础。自1995年1月1日起实施的《城市商品房预售管理办法》十条规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第十三条第(三)项规定:“开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证,并可以处罚:……(三)未按规定办理备案和登记手续的。”1998年7月20日国务院颁布《城市房地产开发经营管理条例》,其二十七条第二款规定:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第三十九条规定:“违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”2001年8月15日,建设部依据城市房地产管理法和《城市房地产开经营管理条例》对《城市商品房预售管理办法》进行了修正,修正后的《城市商品房预售管理办法》十三条修改为:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。”2003年12月1日起北京市正式实施《北京市城市房地产管理办法》,该办法第四十条规定:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交下列文件:(一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书;(二)预购人身份证明复印件;(三)商品房预售合同。房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的,预购人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的,预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。”第四十一条规定:“市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请,对符合下列条件的,在5个工作日内办理预售登记:(一)房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致;(二)该商品房在预售许可核准的范围内;(三)该商品房未经预售登记;(四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式

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