查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《人民司法(案例)》
刍议不动产抵押权善意取得之适用
【作者】 陆久斌郁临清【作者单位】 江苏省南通市中级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2011年
【期号】 4【页码】 63
【摘要】

【裁判要旨】物权法第一百零六条规定了动产、不动产及其他物权统一的善意取得制度,为不动产抵押权善意取得的适用提供了基本的法律依据。不动产善意取得不仅应符合交易行为合法、有偿的特质,而且应从构成要件上进行综合评判。第三人已办理登记,第三人善意且无过失的系善意取得的一般构成要件;主合同合法有效、无异议登记存在、登记错误为善意取得的特殊构成要件。

案号一审:(2009)港民二初字第0194号二审:(2009)通中民二终字第0452号

【全文】法宝引证码CLI.A.1169870    
  【案情】
  上诉人(原审原告):中国银行股份有限公司南通港闸支行(以下简称港闸支行)。
  被上诉人(原审被告):陆建国。
  原审第三人:石李萍。
  2006年2月1日,港闸支行与陆建国签订了购房借款合同一份,约定:港闸支行向陆建国提供贷款35万元,由陆建国提供其名下的南通市崇川区虹桥西村33幢403室作抵押担保,借款用途为购房,借款期限为240个月。合同签订后,港闸支行于4月12日向陆建国发放了贷款35万元。自2009年2月起至今,陆建国未按约履行还款义务。
  另查明,陆建国与石李萍原系夫妻关系。2005年12月8日,双方在民政局办理了离婚登记手续,并约定涉案房屋归石李萍所有,该产权至今仍登记在陆建国名下。陆建国为办理上述抵押物登记手续,伪造离婚协议书内容,将已经约定归石李萍所有的上述房产篡改为归自己所有,并加盖了伪造的民政局婚姻登记专用章,于2006年4月12日向房产部门办理了抵押登记手续。
  原告港闸支行诉称,自2009年2月起,陆建国未能偿还贷款本息已有三个月,根据合同约定视为贷款自动全部提前到期,要求陆建国立即偿还全部贷款本金及利息,由原告对抵押物优先受偿。
  被告陆建国同意原告的诉讼请求。
  第三人石李萍异议称,陆建国与其离婚时,协议将陆建国名下的房屋归其所有,并经民政局备案,陆建国未经其同意以该房产作抵押,侵犯了其合法权益,该抵押无效。
  【审判】
  江苏省南通市港闸区人民法院经审理认为,港闸支行与陆建国签订的借款合同,除担保条款外,其内容不违反法律规定,合法有效。陆建国借款后,应当按照合同约定履行还款义务,自2009年2月起已有3个月未能还款,所有借款应当视为提前到期,港闸支行要求陆建国还本付息的诉讼请求应予支持。陆建国用涉案房屋为借款进行抵押,为证明其有权利将该房屋进行抵押,不仅向港闸支行提供了该房屋的所有权证,还提供了伪造的离婚协议书,将已经约定归第三人石李萍所有的上述房产篡改为归陆建国所有,显然陆建国用该房产进行抵押的行为属无权处分行为,侵害了他人的权利。因此,港闸支行与陆建国所签订的抵押保证条款因违反了法律规定,应无效。尽管港闸支行和陆建国将上述房屋办理了抵押登记手续,但港闸支行未能审查陆建国所提供离婚协议书的真实性,对导致抵押行为无效的后果负有一定的过错责任,故港闸支行认为其善意取得抵押权的主张不能成立。遂判决:一、被告陆建国于判决书生效之日起10日内偿还原告港闸支行借款本金322197.57元,并支付相应的利息。二、驳回原告港闸支行的其他诉讼请求。打遮阳伞就显得很娘
  宣判后,港闸支行不服一审判决,提起上诉。
  江苏省南通市中级人民法院经审理认为,港闸支行与陆建国订立的借款合同,是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应确认合法有效。港闸支行按约发放贷款,陆建国应按约还本付息。陆建国自2009年2月起连续3个月以上未能按约还本付息,显属违约,港闸支行有权按合同约定要求其提前归还全部借款及支付相应利息及罚息。抵押权作为物权的种类之一,按照物权法第一百零六条第三款规定,可以适用善意取得制度。而涉案抵押权能否成立,需要审查港闸支行在设立抵押权时是否善意且无过失,即港闸支行在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到审慎义务。就一笔正常的贷款,港闸支行依据借款人陆建国提供的单身证明、购房合同、房产证等,可以确认陆建国符合基本抵押贷款条件。而抵押贷款能够成立并生效的条件是以陆建国办理涉案房屋的他项权证为前提。参照建设部、人民银行联合下发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》(建房[1995]152号)第条规定,房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查,审查的内容包括:抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件;抵押物是否已抵押;抵押人提供的房产证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符;查对权证号与印章的真伪等,并由审核人签字在案。据此,对设置抵押权的抵押物权利是否完整的审查义务在房屋登记部门,而非港闸支行。陆建国在办理他项权证过程中,通过伪造崇川区民政局印章的方法,制作了与石李萍的假离婚协议书内容,从而骗取了抵押权登记。作为港闸支行而言,审查义务不应含括陆建国办理他项权证过程中的违法或者犯罪行为。因此,港闸支行在发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务,即在取得抵押权时,属于善意取得。
  综上所述,港闸支行的上诉理由成立,应予以采纳。遂判决:一、维持一审判决第一项,即陆建国在本判决生效之日起10日内偿还港闸支行借款本金322197.57元,并支付相应的利息。二、撤销一审判决第二项,即驳回港闸支行的其他诉讼请求。三、如果陆建国不能履行上述债务,港闸支行有权就已取得抵押权的涉诉房产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
  【评析】
  物权法第一百零六条规定了动产、不动产及其他物权统一的善意取得制度,为不动产抵押权善意取得的适用提供了基本的法律依据。但传统善意取得制度发端并成熟于动产交易领域,对于不动产及其相关物权之善意取得的具体适用问题缺乏必要的立法、理论和实践支撑。笔者试图从本案出发,以不动产抵押权的善意取得为例,剖析不动产抵押权善意取得制度适用过程中遇到的具体问题,以求证不动产及其相关物权领域善意取得制度的适用方法、制度价值和社会效果,探究不动产物权变动过程中动态交易安全与静态物权保护之间的平衡艺术。
  不动产抵押权善意取得制度是指,不动产未作登记或不动产登记记载的权利人与真实的不动产所有人不符,对不动产没有处分权的人将不动产设置抵押权,债权人若不知或不应知悉存有权利瑕疵或登记有异议抗辩的,债权人仍取得抵押权的制度。根据物权法第一百零六条之规定,结合不动产抵押权自身性质,不动产抵押权善意取得的构成要件应当包括:1.登记错误;2.合法、有偿的交易行为;3.第三人已办理登记;4.第三人善意且无过失;5.无异议登记存在;6.主合同合法有效。其中要件2、3、4是善意取得的一般要件,要件1、5、6是不动产抵押权善意取得的特殊要件。下面将重点论述不动产抵押登记的三个特殊要件及作为一般要件中的适用难点善意且无过失。
  一、不动产抵押权善意取得之特殊构成要件
  (一)主债权合法有效
  抵押权的存在必须以主债权合法有效为前提,这是由抵押权的从属性质所决定的。当主债权无效或被撤销时,讨论抵押权的善意取得不具有任何意义。因此主债权合法有效应当作为抵押权善意取得的构成要件之一,并且基于其担保物权的从属性质,属于抵押权善意取得的特殊构成要件。相应的,抵押合同无效不会影响善意取得的效力。因为善意取得作为一种原始取得,就是对原法律关系的破坏作出一种法律上的补救,即抵押权人基于善意取得之法律规定本身取得抵押权,而原来的抵押合同关系是否成立已在所不问。因此,抵押合同是否有效不是不动产抵押权善意取得制度的考虑因素。
  本案中,陆建国因买房向港闸支行申请贷款,双方签订贷款协议并办理了相关手续,均系双方真实意思表示,贷款合同不存在任何无效、可撤销之情形,主债权应当认定为合法有效。
  (二)无异议登记存在
  物权法第十九条规定了异议登记制度,对于不动产抵押权的善意取得具有阻却作用。由物权法第十九条规定可知,异议登记的目的是为了解决登记过程中可能出现的错误登记,以便纠正前权利人的权利不受第三人善意取得而遭到损失。因此如果登记簿上有异议登记,则推定第三人应当知道登记名义人不是真实权利人,为恶意或重大过失,不适用善意取得。但是,异议登记的存在,并不能阻断所有的善意取得,其所能阻止的仅是其所针对的权利的善意取得,如果不动产登记簿存在异议登记所针对的事项之外的错误,第三人善意信赖该登记的,仍然可以善意取得物权。本案中并不存在异议登记的阻却事由。
  (三)登记错误
  虽然不动产物权以登记为要件,但目前各国的登记审查都仅为形式审查,所以不动产权利登记记载的权利与真实权属不一定一致,发生登记错误。登记错误为不动产物权发生善意取得创造了可能,使得不动产物权变动过程中需要善意取得制度来协调实际所有人与第三人之间的利益关系。
  登记错误发生原因多种多样,有时会因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;有时则因为表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并进行了登记的;或者还有已登记的不动产因无行为能力、诈欺、当事人伪造文书等理由而无效或撤销,但登记尚

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。会让它误以为那是爱情
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】                                                                                                     
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.1169870      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【引用法规】

热门视频更多