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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
居间性质的房产交易不能阻却强制执行
【英文标题】 The Real Estate Transaction with Intermediation Nature Shall not Hinder Judicial Execution
【作者】 汪忠学夏伟伟【作者单位】 海南省高级人民法院海南省高级人民法院
【分类】 诉讼制度【期刊年份】 2017年
【期号】 35【页码】 100
【摘要】 在执行异议之诉中,案外人对执行标的物只有同时具备与被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同、已经履行买卖合同的全部价款支付义务、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示、物权没有变更登记的原因不可归责于案夕卜人等四个条件才能排除强制执行。案夕卜人从事居间性质的房,交易的目的并非是获取房产所有权,而是为了转卖房产赚取差价,故其不符合上述第一个条件,不能排除人民法院的强制执行。
【全文】法宝引证码CLI.A.1234274    
  □案号 一审:(2016)琼01民初227号;二审案号:(2017)琼民终214号
  【案情】
  案外人:文月元。
  申请执行人海南渝商投资控股有限公司(以下简称渝商公司)。
  被执行人:廖勇锋、白沙天涯驿站旅游开发有限公司(以下简称天涯公司)。
  文月元从事二手房交易,其经营模式为:房屋出卖人与文月元签订房地产买卖契约,文月元依约支付房款并占有房屋,并且在同一天,双方到海口市某公证处进行委托公证,委托公证的内容为房屋出卖人委托文月元作为代理人,全权代表其办理该房产对外出售的相关事宜。在上述事项办完以后,文月元便以房屋出卖人的名义与房屋实际买受人签订房地产买卖契约,收取购房款,赚取差价,并将房屋从房屋出卖人的名下直接过户到实际买受人的名下。2015年8月6日,文月元与廖勇锋签订关于位于海南省海口市南海大道1号汇宇金城4号楼某房屋(以下简称涉案房)房地产买卖契约。同日,廖勇锋向文月元出具授权委托书,委托其对外出售涉案房,文月元已占有该房。
  渝商公司因与廖勇锋、天涯公司借款合同纠纷,于2015年8月7日向广东省湛江仲裁委员会提交仲裁申请。2016年1月11日,湛江仲裁委员会作出(2015)湛仲字第95号裁决:廖勇锋自本裁决生效之10日内向渝商公司偿还882.8万元及自2015年3月31日起至款项偿清之日止的利息(利息以882.8万元为基数,按年利率24%计算);天涯公司对上述款项向渝商公司承担连带偿还责任。因廖勇锋未履行还款义务,故渝商公司向海南省海口市中级人民法院申请强制执行廖勇锋名下的财产,包含涉案房。在执行过程中,文月元以其已与廖勇锋签订合法的房地产买卖契约、支付完购房款、占有涉案房以及未办理过户非其自身原因造成提起执行异议。在执行异议被裁定驳回后,文月元又向海口中院提起执行异议之诉。
  【审判】
  海口中院经审理认为,本案的争议焦点为文月元与廖勇锋签订的涉案房的房地产买卖契约是否合法有效,应否继续履行;应否停止对涉案房的执行、解除查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错的,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,文月元主张其向廖勇锋购买了案涉房产,但在其未办理房屋产权变更登记的情况下,必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件,才能产生阻却执行措施的结果。文月元提交的证据不足以证实其已向廖勇锋支付了涉案房的购房款,且该房的委托公证书体现文月元系廖勇锋、韩佩伶的售房代理人,故文月元与廖勇锋签订的房地产买卖契约的真实性无法确认。文月元经营二手房交易,其交易的目的并不是取得所购房屋的产权及自己实际居住使用,而是转卖赚取佣金或者房屋差价,其在房屋长时间卖不出去的情况下才办到自己名下。因此,导致未办理案涉房产的产权变更登记至自己名下,并非其意志以外的客观障碍,而是其主观意志所致,故其对涉案房未办理过户存在过错。文月元对涉案房不享有足以排除强制执行的民事权益,海口中院判决驳回文月元的诉讼请求。
  一审宣判后,文月元不服一审判决,向海南省高级人民法院提起上诉。
  海南高院经审理认为:本案的争议焦点为上诉人文月元对涉案房是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《查扣冻规定》第17条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条的规定,首先,案外人文月元与被执行人廖勇锋签订的房地产买卖契约不是以变动执行标的物所有权为目的的合同;其次,导致涉案房未过户到文月元名下的原因,是由其自己的主观意志所致,即未办理过户登记是由文月元自身的原因所导致的,其自身存在过错;最后,现有证据不足以证明文月元已经向廖勇锋支付了全部购房款。海南高院判决驳回上诉,维持原判

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