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【期刊名称】 《甘肃政法学院学报》
对不动产善意取得适用条件的新思考
【作者】 李蕊【作者单位】 上海政法学院
【分类】 物权
【中文关键词】 无权处分;不动产登记;善意取得;交易安全
【文章编码】 1007-788X(2009)04-0103-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2009年【期号】 4
【页码】 103
【摘要】

善意取得适用的前提条件是无权处分的存在,而无权处分应当是名义上的权利人处分了登记于其名下的不动产,但实际上其并非实际上的权利人。实践中屡屡发生冒充房屋产权人出售“二手房”经过户登记给第三人的情形,因冒充者不是不动产登记薄上记载的合法权利人,其无权发动物权变动,故不应属《物权法》106条规定的无权处分之情形,第三人无权主张适用不动产善意取得。正确理解无权处分和不动产登记的性质,是不动产善意取得制度正确适用的前提。

【全文】法宝引证码CLI.A.1136219    
  
  实践中屡屡发生有人冒充房屋产权人进行“二手房”交易,经登记过户“卖”给买受人后,冒充者便携巨款潜逃,陷原房屋所有人和交易第三人于纠纷之境地。第三人是否可以依据善意取得的物权法原理取得该房屋因其涉及公民重大财产所有权的移转,究竟应该保护原权利人还是保护善意第三人是一个在理论上和实践中很值得探讨的问题。笔者每每将此案就教于同行,总会存在两种不同理解,进而形成两种不同的分歧意见。这些分歧意见,究其根本是在此种情况下,是否应当适用善意取得制度。例如:沈阳市的王某将自己拥有产权的房屋租赁给周某,并曾向周某出示过该房的房屋产权证原件,并提供房产证和身份证的复印件,但没想到周某对王某持有的真实的房屋产权证进行了调包,并伪造了王某的身份证和户籍证明,进而利用真房产证,以王某的名义将该房产“出售”给杨某后携款潜逃。于是王某将杨某起诉至法院,请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖交易无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。[1]
  一、观点分歧
  对于此案情形,认为应当适用不动产善意取得制度的理由是:不动产登记的目的是为了保护交易安全,但不动产登记机关并不能保证所有的不动产登记都完全准确、无误,可能会因种种原因导致不动产登记存在瑕疵。当第三人出于善意信赖不动产(包括以登记为公示方式的特殊动产)登记簿的登记,而与登记簿记载的权利人发生交易,并且该交易所转让的不动产已经登记于该第三人名下时,即使该登记簿原登记记载的权利人与实际权利人不符,为维护交易的安全,善意第三人也应当根据善意取得制度的规定,即时取得不动产所有权,而不受实际权利人的追夺,这是善意取得制度的应有之意。在此种情况下,实际权利人只能请求登记簿记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。例如,原告王某的损失是由冒充者周某的诈骗行为及房地局没有履行自己的注意义务的过错行为造成的,第三人杨某对冒充者的诈骗行为和房地局的登记过错毫不知情,冒充者是否是“真”的房屋产权人是登记机关判断的问题,第三人基于对房地产登记机关登记公示的该房屋的产权信息的信赖,而对该房屋进行房屋的转让交易,属于善意的第三人。目前该房屋已登记过户至该第三人名下,因此,其理应取得该房屋的所有权。原告由上述房屋过户登记而造成的经济损失,是由冒充者编造虚假证明材料,并冒充房屋产权人欺骗房地局的诈骗行为造成的,应由该冒充者承担刑事责任附带民事赔偿责任。同时,房地局作为为房屋产权转移履行登记公示程序的国家行政机关,没有严格审查和核实该房屋产权交易及房屋过户的相关材料,没有尽到合理地注意义务,错误地办理房屋产权交易登记,也给王某造成了一定损失,应承担国家赔偿责任。
  另一种意见认为此案不应适用善意取得制度的理由在于:第一,争议房屋的买卖合同是周某持假身份证假冒实际权利人王某及其签字与第三人杨某签订的,并非权利人本人做出的真实意思表示,因此,该等民事行为除非得到王某本人的事先授权或事后追认,否则,应属无效民事行为;第二,不动产善意取得,应当发生在登记簿记载的名义权利人与实际权利人相脱离的情况下,即如果第三人信赖不动产登记簿的登记,而与该登记簿记载的名义上的权利人发生交易,即使该名义上的权利人并非实际权利人,第三人也可根据善意取得制度,取得不动产所有权或其他权利。此案中的冒充者既不是实际权利人,也不是名义上的权利人,因此,上述行为属于欺诈,而不是实际权利人与登记簿上的名义权利人相分离,因而导致可以适用善意取得制度的情况。房地产登记机关应依职权,对周某通过伪造文书,欺骗登记机关而将争议房屋过户到第三人名下并由此获利的行为予以纠正,注销发放的房地产权证,保护真正权利人的合法权益,维护正常的房地产交易秩序。同时,对于第三人杨某的损失,一方面,在房地局没有履行自己的注意义务,理应由房地局承担相应的国家赔偿责任;另一方面,冒充者应该对第三人承担刑事附带民事赔偿责任,其因诈骗行为取得的款项属于赃款应由公安机关予以追缴。
  沈阳市的王某诉杨某房产纠纷一案的一审和二审法院所做出的不同裁决,可谓是上述两种不同处理意见的针锋相对的交锋。此案一审法院适用善意取得,将争议房屋判给了第三人。理由是不动产以“登记”为公示方法,即使登记和交付时所表现的产权状态与真实的产权状态不相符,也不能影响产权变动的效力。杨某在购房交易过程中,尽到了一个买房者的义务,属于善意取得第三人。而该案二审法院判决争议房屋归原告王某所有,理由是房屋的“出卖人”“转让”房屋的行为不是民事法律意义上的擅自处分共有财产的行为,亦不属于民法中的处分他人之物的行为,因此不能适用“善意取得”制度,杨某将房屋返还给王某。[2]
  二、法理评析
  上述两种意见表面上的分歧在于该案情形是否适用不动产善意取得制度,但究其实质,实际上是由善意取得制度的不同的法理认识所决定的。其中,最为关键的法理分歧集中在对以下两点根本性问题:第一,如何理解不动产善意取得的适用前提—无权处分问题;第二,如何理解不动产登记性质。揭示这两个问题的实质,就对类似此案的冒充房屋产权人进行“二手房”交易经登记过户后的情形,是否适用不动产善意取得这一问题也就迎刃而解了
  (一)不动产善意取得的适用前提-无权处分
  我国《物权法》为了适应我国社会和经济发展的客观需要,并在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上,对善意取得制度作了规定。《物权法》第106条首先规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回”。在此基础上,同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定,即:除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
  《物权法》的上述规定,首先作为一种原则,肯定了任何交易的前提是交易人具有处分权,所有权应受到保护的立场,并确认无权处分不仅侵害了他人的财产权,同时也破坏了交易安全,即静态的安全。伴随着无权处分,其法律后果是所有权人的追回权的产生。这是所有权作为绝对权的应有之意;同时,作为无权处分的例外,《物权法》承认善意取得制度,在一定条件下,确认了无权处分人和第三人之间的交易导致的权利转移有效,保护了交易的动态安全。上述规定的立法目的,在于在保护所有权的大前提下,确定在发生无权处分人无权处分他人财产的情况下,第三人基于合理的信赖,依法取得该被处分财产所有权的合法性。
  我国《物权法》的上述规定,实际上与有关大陆法系对善意取得制度的认识是相一致的。一般来说,作为大陆法系民法主要渊源的罗马法并无善意取得制度的相关规定,而只存在“任何人只能向他人转让属于自己的权利”的规则。[3]而善意取得制度则源于日尔曼法中的“以手护法”原则,即权利人将权利让与他人占有,只能向该占有人请求返还,如占有人将财产转移给第三人时,则权利人不得请求第三人返还,而只能要求占有人赔偿损失。[4]后世的大陆法系和英美法系的制定法在不同程度上继受了它。以不动产善意取得制度为例,《德国民法典》第892条、《瑞士民法典》第973条及1999年完成的台湾物权编修正草案第759条第2项,均就此作出了规定。[5]
  通过对善意取得制度的理解我们可以看出,善意取得制度的前提条件是无权处分,即转让人处分财产的行为构成无权处分。[6]但是,对何谓“无权处分”,我国《物权法》并没有规定,学界对此问题的理解也就存在着两种不同的观点:一种观点认为,所谓“无权处分”,是指无权处分人实施的处分他人权利的行为。[7]而另外一种观点则认为,所谓“无权处分”是指无权利人以自己的名义对于标的物所实施的处分行为。所谓无权利人,是指对标的物无处分权之人。此时的处分权,实质上是一种资格,亦即处分权限。[8]
  就不动产善意取得而言,结合不动产物权需进行登记,并以登记作为权利的证明[9]这一显著特征出发,作为不动产善意取得中的无权处分,实际上是这样一种情况,即在登记簿记载的名义权利人与实际权利人相脱离的情形下,名义权利人与第三方进行了交易,而交易中第三人对登记簿记载的名义权利人并非实际权利人这一事实无从知晓,其根据登记簿将其上记载的名义权利人推定为正确权利人,这种被记载在不动产登记簿上的“假像”在客观上有理由让第三人相信名义权利人有权做出物权变动的意思表示,并据此办理了物权交易的登记,具有公示公信力,从而善意第三人取得交易不动产的物权的情况。
  具体地说,在如下情况下的无权处分适用不动产善意取得,即物权已经经过不动产登记这样一个公示程序,登记在一个民事主体A的名下(“登记公示确权”),那么,尽管这一个民事主体可能由于种种原因并非是实际权利人(如夫妻财产共有、合伙或信托关系等),或其取得上述物权而存在种种瑕疵而可能在将来被司法程序确定其取得该不动产权利没有合法的依据,但是,只要该民事主体A在不动产登记的合法有效期间,以其意思表示,将该不动产转让给善意的第三方B,并办理了不动产转让登记,使权利登记在该善意第三方B的名下(“转让登记公示”),那么,无论该民事主体取得该权利是否存在与实际权利人的分离,或因存在瑕疵将来可能被剥夺或被撤销登记,但是,该善意的第三方B均可善意取得对该不动产的所有权。此过程可以简单表述为:
  善意取得构成=一次登记公示确权(物权归于A名下)+意思表示一致(A转让给B)十转让登记公示(确权在B名下)
  在不动产善意取得的情况下,由于存在着不动产登记的前提,因此,无权处分的无权处分人,只能是不动产登记簿上登记的权利人,尽管该权利人在法律上与实际权利人可能存在部分或全部的脱离。正如前述关于无权处分的第二种观点所阐述的,“无权处分”是指无权利人以自己的名义对于标的物所实施的处分行为。其最关键要素就是“以自己的名义”。如果无权处分人处分的是在登记簿上记载在他人的不动产,在没有明确的授权文件的情况下,第三人明知处分人处分的是第三人的财产,仍然与其进行上述交易,这对于任何一个正常人的判断而言,不可能是“善意”的,善意取得制度适用的前提就不存在

  ······

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