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【期刊名称】 《昆明理工大学学报(社会科学版)》
人口老龄化背景下中国住房反向抵押贷款发展研究
【英文标题】 A Study on the Development of Housing Reverse Mortgage Loans in China in the Background of Population Ageing
【作者】 屠年松王浩【作者单位】 昆明理工大学管理与经济学院{教授,博士}
【分类】 房产法
【中文关键词】 人口老龄化;养老保障金;住房反向抵押贷款;收益模型;收益预测
【英文关键词】 population ageing;pension fund;housing reverse mortgage loans;revenue model;revenue
【文章编码】 1671-1254(2014)03-0060-07【文献标识码】 A
【期刊年份】 2014年【期号】 3
【页码】 60
【摘要】

老龄化社会的到来给中国养老保障体系带来了巨大压力,而住房反向抵押贷款作为一种以房养老新方式具有其独特优势,但中国住房反向抵押贷款也面临着一些障碍,如贷款机构面临道德风险和市场风险、老人传统观念的束缚、土地制度的束缚等。针对该问题,运用收益模型,并结合最新数据对住房反向抵押贷款产品给社会各层面带来的收益情况进行预测分析,为实施住房反向抵押贷款提供政策建议,以推进中国住房反向抵押贷款的发展。

【英文摘要】

The arrival of an ageing society has brought about many problems to China’s pension system. Reverse mortgage as a tool to the housing endowment has its unique advantages as follows:firstly,it relieves the pressure of pension payments;secondly,it can stimulate the economic growth;thirdly,it can curb the volatility of house price. But the development of the housing reverse mortgage loans in China is facing the following obstacles:(1)Lending institutions face the risks of moral hazard and marketing;(2)The bondage of the old man’ s traditional views;(3)The constraints of the land system. Thereby,making the full use of the roles of government and financial institutions to take the lead and gain experience from the test will help to promote the development of the housing reverse mortgage loans in China.

【全文】法宝引证码CLI.A.1189038    

21世纪,中国人口老龄化问题将日益严重。许多发达国家在进入老龄化社会之前就已经有了相对完善的养老保障体制,而我国则是在经济体制不发达的情况下进入了老龄化社会,巨大的养老保障负担将成为我国经济发展的一个巨大阻力。数据显示,从1997年各级财政对养老保障实行转移支付开始,补贴规模迅速扩大。2000年财政补贴金额为338亿元,2006年为971亿元,2010年1 954亿元,2011年为2 272亿元。15年期间,财政累计补贴金额达1. 2526万亿元,占全国养老保险累计结余的三分之二(1.9万亿元)[1]。要解决养老问题,不仅要靠政府,还需要其他方面的参与,只有充分探索老人自我养老的新途径,才能更好地解决我国人口老龄化问题。

20世纪50年代,美国经济学家莫迪利安尼提出生命周期理论:人们会在更长的时间范围内计划他们的生活消费开支,使其收入在整个生命周期内达到最佳配置,实现个人效用最大化。住房作为家庭的重要资产,有着较大的价值,若能使其价值流动化,将会有效缓解我国养老保障压力。特别是老年人,往往是房产富翁,现金穷人,住房反向抵押贷款可以提高老年人的生活水平。住房反向抵押贷款模式作为以房养老的一种强有力工具,成功地将住房的使用权与产权分割开来,将老人的住房产权抵押给贷款机构,相应的贷款机构对老人年龄、预计寿命、住房现值、未来增值、折损情况及老人去世时房产的价值进行综合评估后,按人均寿命,将房屋价值化整为零,分摊到预期寿命年限中,在老人继续拥有房屋使用权的前提下按月或按年支付一笔持续稳定的现金流给老人直至老人死亡,以满足其晚年生活对资金的需求。住房反向抵押贷款充分将房屋价值流动化,对缓解我国养老保障压力有着重要的现实意义。

一、住房反向抵押贷款研究概况

自20世纪80年代起,一些发达国家相继推出了住房反向抵押贷款业务,同时,一大批国外学者也进行了一系列的理论研究和实证分析。

Venti&Wise(1991)通过收入调查与分配方案设计数据,研究了反向抵押贷款对老年人收入的提升作用,研究发现,住房作为不动产,是老年人收入增加的唯一渠道,而反向抵押贷款的实施可以使老年人收入增加10%{1}。Thomas Davidoff & Gerd Welke (2005)研究发现:反向抵押贷款利润率要高于其他贷款业务,并且收回本息的时间要早于预期,尽管前者伴随着道德风险和逆向选择的问题{2}。Rasmussen, Megbolugbe&Morgan(1996)进行了SIPP (Survey of Incomeand Program Participation)数据分析,研究发现,大于69岁且收入在三万美元以下的老年人通过反向抵押贷款可以使收入提高25%,同时,反向抵押贷款的实施使单身女性老年人群体的贫困率从19. 5%下降到5.5%{3}。Ngel-Choon Chia&Albert K C Tsui(2005)采取所得替代率指标,利用蒙特卡洛模拟方法研究了住房反向抵押贷款在新加坡的可行性,认为若以国际通行的所得替代率为标准来判断,此金融产品对老人不具有吸引力{4}。Makoto Nakajima&Irina A. Telyukova(2013)发现,在美国能够申请反向抵押贷款的房主,2011年仅有2. 1%的房主实施了反向抵押贷款;通过模型预测反向抵押贷款的市场潜力为5.5%。

在21世纪初期,国内开始引进住房反向抵押贷款的概念,许多学者探索了我国开展住房反向抵押贷款的必要性和可行性,并进行定价研究和产品设计。胡江涛,曾祥瑞(1995)研究了住房反向抵押贷款的产品特征、风险以及市场状况{5}。孟晓苏(2002)主张我国的保险公司积极推行此金融创新产品,建立反向抵押贷款寿险服务,以更好地解决我国的老龄危机问题{6}。李雅珍、邹小芃(2005)研究了我国开展反向抵押贷款业务的市场供给状况,初步探讨了反向抵押贷款的产品定价问题以及风险防范对策{7}。柴效武、张海敏、朱杰(2007)研究了住房反向抵押贷款的博弈顺序和掩饰成本,认为加强这两方面的设计,有利于逆向选择和道德风险的防范{8}。范子文(2006)根据精算思想,假设住房反向抵押贷款市场是完全竞争市场,即收入等于支出,得出了无赎回权的年金产品定价模型{9}。柴效武(2008)研究我国在利率未市场化的情况下,如何根据房产价值预测的精算方法对住房反向抵押产品定价{10}。邹小芃、张晶(2006)在《寿险公司提供反向抵押贷款的精算问题研究》中,重点介绍了反向抵押贷款的精算定价模型,具有现实意义{11}。沈红波、王叙果、路一刘(2013)建立了住房反向抵押贷款两种支付方式下的保险精算定价模型{12}。陈静(2012)提出我国住房反向抵押体系的构建,并讨论了保险公司在其中可能发挥的重要作用{13}。

国外学者对中国住房反向抵押的研究很少。国内学者对反向抵押贷款产品定价,风险防范及管理研究较多,而对住房反向抵押贷款带来的全国性收益研究较少。本文以邹小茂、张晶(2006)建立的模型为基础,推导住房反向抵押贷款中贷款机构与地区收益模型,并结合最新数据对住房反向抵押贷款产品给社会各层面带来的收益情况进行预测分析,为实施住房反向抵押贷款提供一定的政策建议。

二、住房反向抵押贷款收益模型

假设贷款机构处于完全竞争市场,其特点是利润为零,即收支平衡,在参考Olivia S.Mitchell and John Piggott ( 2003)提出的趸领计算公式基础上进行修改,加入房屋折旧以及初始费用,从而建立模型。其中,x代表男性借款老人的年龄,女性借款老人可做类似处理。为了方便计算,假设老人在生日当天参与反向抵押贷款,贷款归还日为死亡后的第一个生日;r为无风险收益率;g为房屋资产投资风险回报率;m为反向抵押贷款风险利率;HPV为房屋资产期初价值;HFV指房屋资产期末价值;Px+t指x岁的老人在x+t岁死亡的概率;qx+t+1指x+t岁的老人在x+t+1岁死亡的概率;ω指x岁老人的平均余命;α指费用占房屋期初价值的比例;β指房屋的年折旧率;LS指老人一次性领取可得金额;PMT指年金领取额,年金在期初发放,那么:

第一,针对老人来说,一次性领取的住房反向抵押贷款金额为:若以年金形式领取,则每年领取的金额为

第二,针对贷款机构来说,贷款期间可以通过利差获得收益。假设吸收存款的利率为R,那么贷款机构每年获得的稳定利差收益为:

同时,贷款机构可以购买一份欧式看跌期权来对冲房价下跌所遭受的损失,假设期权执行价格为V,那么:

反向抵押贷款结束时,若期末房价HFV高于V,期权不执行,贷款机构最终得到房屋,可以在市场上以较高的价格出售,从而获得收益;若期末房价HFV低于V,执行期权,贷款机构得到的收益为V-HFV,在将房屋以较低的价格HFV出售,得到的总收益为V。

第三,对于地区经济来说,住房反向抵押贷款的拉动作用主要体现在消费上,消费较原来的增加值为:小词儿都挺能整

C为地区消费量的增加,n为地区参加住房反向抵押贷款业务的老人数量,为老人i所得年金中用于消费的比例(at<1), PMTi为老人i所得年金。

三、住房反向抵押贷款收益预测

住房反向抵押贷款至少可以带来五个方面的收益:一是增加参与住房反向抵押贷款的老年人收入,从而提高他们的生活水平;二是增加了养老资金,从而降低国家投入养老保障的财政压力;三是增加消费,促进经济增长;四是增加银行的业务,提高银行的收入;五是有利于稳定房价。

住房反向抵押贷款收益的定量分析如下:

(一)单个老人住房反向抵押贷款领取金预测

由于中国目前还没有实行住房反向抵押贷款产品,因此对其收益只能进行预测。在(I)式中,根据2013年一年期国债利率确定r为2.62%,根据2012年7月6日最新贷款年利率确定m为3.38%;假设房屋投资风险回报率g为5%,费用占房产现值的比例α=10%,房屋的年折旧率β=2%,假设一套房屋现值为600 000元,px+t为条件概率即:px+t=p(活到x+t/活到也为条件概率即:可以从表1中得到:

表1 中国人寿保险业经验生命表2000-2003(男性)





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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}STEVEN F. VENTI&DAVID A. Aging and the income value of housing wealth[J].Joural of Public Econom-ics, 1991 ,44(1):371-397.

{2}THOMAS, D.&GERD, W. Selection and moral haz-ard in the reverse mortgage market.[D].U.C.Berkeley, Haas School of Business, 2004:41-90.

{3}RASMUSSEN,D. W.&MEGBOLUGBE, I. F. Using the 1990 Public Use Microdata Sample to estimate poten-tial demand for Reverse Mortgage Products.[J].Joural of Housing Research, 1991 (6):178-203.

{4}NGEL-CHOON CHIA&ALBERT K C TSUI. Reverse Mortgage as Retirement Financing Instrument: An Option for“Asset-rich and Cash-poor” Singapore.[J].Department of Economics National University of Singa-pore, 2005(1):1-42.

{5}曾祥瑞,胡江涛.住房逆抵押贷款研究[J].中国房地产,1995 (6):61-64.

{6}孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J]保险研究,2002 (12):44-45.不能给市场做人工呼吸

{7}李雅珍,邹小芃.反向抵押贷款:寿险公司亟待开拓的领域[J].经济理论与经济管理,2005 (8) :11-14.

{8}柴效武,张海敏,朱杰.房产养老寿险业务中老年人健康状况评价的不完全信息博弈[J].浙江大学学报:人文社会科学版,2007, 37 (6): 178-186.

{9}范子文.我国发展住房反向抵押贷款研究[J].中国金融,2006 (13): 21-23.

{10}柴效武.反向抵押贷款产品定价[M].杭州:浙江大学出版社,2008: 87 -129.

{11}邹小芃,张晶.寿险公司提供反向抵押贷款的精算问题研究[J]技术管理与经济,2006 (2) : 45-46.

{12}沈红波,王叙果,路一刘.住房反向抵押贷款的定价模型与风险研究[J].财贸经济,2013 (6) : 53-61.

{13}陈静论我国反向抵押贷款体系的构建[J].上海金融,2012 (10):1]0-111.

{14}范子文.中国住房反向抵押贷款研究[M].北京:中国农业出版社,2011: 151.

{15}左涛,方永祥.反向抵押货款的运行过程及风险分析[J].金融创新,2012 (1): 25-27.

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