查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《当代法学》
物业管理地方立法的几个法律问题探析
【作者】 董国健【作者单位】 大连市中山区人民法院
【分类】 法律社会学【期刊年份】 2001年
【期号】 9【页码】 25
【全文】法宝引证码CLI.A.177128    
  自1994年4月1日施行《城市新建住宅小区管理办法》以来,物业管理日益得到社会各界的重视。国内的许多城市都依据建设部颁发的办法制定了本地区的物业管理规定。由于物业管理的专业化发展,律师在处理有关物业管理的法律问题时,迫切需要更多具备操作性的规定。本文拟对召集业主大会的条件、业主的表决权以及业主委员会登记问题进行探讨分析。
  一、关于第一次业主大会召开条件
  在房屋建成交付使用后的一段时期,通常由开发商自行或委托物业管理公司对房屋进行物业管理。但是,实现社会化、专业化的物业管理,根本保护业主的利益,离不开广大业主的参与,召开业主大会是业主行使权利的主要方式。
  各地政府对召开第一次业主大会的条件做出的规定不尽一致。例如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称深圳条例)规定:“住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。但是,深圳条例并没有对开发商大部分房屋长期未能售出或因诉讼保全等原因不能继续出售交付使用,致使入住率达不到50%的情况如何召开第一次业主大会做出规定。从实际情况看,由于近两年房地产市场处于低迷状态,有相当数量的商品房积压,一、两年之内入住率达不到50%的情况还是存在的。上海市的地方立法则对此做出了相应的规定。《上海市居住物业管理条例》(以下简称上海条例)规定:有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(一)公有住宅出售建筑面积,达到30%以上;(二)新建商品房住宅出售建筑面积达到50%以上;(三)住宅出售已满2年。上海条例规定的第三种情况是对长期出售率达不到50%情况下业主利益的保护。上海条例的规定值得国内其它地方立法借鉴。但“出售已满2年”的表述尚需经上海市房屋土地管理局应用解释的说明,才能完整理解并执行,即是指“第一套房屋交付业主使用之日起满2年的。”我们认为,对于这种情况,可以直接规定为:新建商品住宅自交付业主使用起满2年的,应当召开第一次业主大会。这样更明确。
  二、关于业主表决权原则
  每位业主在业主大会拥有多大的表决权,是否与其拥有物业的多少有关。直接关系到“大业主”的利益。世界各国立法主要依据以下三个原则确定业主表决权。
  1、人头数原则。依此原则,无论业主拥有物业面积多少。每位业主都只有一票投票权。德国、瑞士最早采用该原则。
  2、物件数原则。依此原则,业主表决权的大小依据业主拥有物业面积的大小确定。新加坡、日本为典型,但又略有不同,新加坡按专有部分地板之总面积大小而划分为4个档次以确定表决权的大小;日本则以业主拥有的专有部分室内面积的比例确定表决权。
  3、价值原则。业主表决权依业主物业价值与全部建筑物价值之比来予以确定,物业价值越高,表决权越大。法国为典型。
  从国内情况来看,上海条例虽没有直接规定业主表决权的确定原则,但第8条规定:业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。据此可以认定上海条例实际依据的是“人头数原则”,因其表决时只考虑是否有半数业主表决通过。我们认为这是上海条例美中不足的地方。实行“人头数原则”的德国、瑞士,均规定除投票人过半数外,投票业主拥有物业数量也须超过物业总量的半数,也就是以“双重过半数”的表决原则来保证拥有较多物业的业主的利益。防止出现占多数的拥有少量物业的小业主损害大业主利益的情况发生。
好饿但是不想动

  我们认为,深圳条例对业主表决权原则的规定十分适合中国的国情。深圳条例规定:住宅房屋为一房一票,100平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票,100平方米以下的有房地产权利证书的非住宅房屋每证一票。从国内住宅房屋的设计情况看。住宅房屋绝大多数面积在100平方米左右,不会有太大的差别,而同一幢住宅楼内业主拥有非住宅房屋的面积出现十几倍,甚至几十倍的差距则很平常。深圳条例的规定对住宅和非住宅房屋表决权的规定十分恰当,值得借鉴。
  三、关于业主委员会的组成人员
  毫无疑问业主应当成为业主委员会的成员,并行使表决权。但业主一词,并非法律术语。因此,关于业主的外延包括哪些莫衷一是,有的认为,业主就是物业的所有人。也有的认为,业主除所有人外,还包括使用人。使用人能否成为物业管理主体呢?各地做法不一。深圳规定,业主就是物业的所有人,使用人不是业主大会的成员。只是可以被邀请参加业主委员会会议,但无表决权。而大连则规定,公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表,出席业主大会,并行使与物业使用人相关的表决权。我们认为,使用人是否是物业管理的主体,关键是使用人是否享有物业管理委托合同规定的权利和承担相应的义务。如果物业所有人、使用人同物业公司在物业管理委托合同约定,有关所有人的权利义务由使用人来行使,则使用人为物业管理的主体。
  但原则上,使用人不应成为物业管理主体。因为使用人不是物业的所有人,从法律角度讲,其无权让渡有关物业的权利或为物业设定义务,即便物业所有人、使用人同物业公司约定有关所有人的权利义务由使用人来行使,也只是受所有权人的委托来行使,而不是其自有权利。从利益关系角度讲,物业的利益并不归属于使用人,所以,对于使用人来说,物业管理费越低越好。而对于物业所有人来说,较高的物业管理费才能保证设施的良好保养、及时维修。鉴于此,我们认为,业主委员会应由所有人组成,使用人受所有人的委托可以参加业主委员会。
  四、关于业主委员会的法律地位
  

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对我不休息我还能学
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.177128      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【引用法规】

热门视频更多