查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《法律适用》
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善
【副标题】 基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析
【作者】 沈明磊张龑
【作者单位】 江苏省高级人民法院{法官}江苏省高级人民法院{助理审判员}
【分类】 物权
【中文关键词】 地下车位;专有部分;空间利用;三维登记
【期刊年份】 2018年【期号】 1
【页码】 114
【摘要】

物权法及相关司法解释虽然为解决地下车位、车库归属纠纷提供了法律依据,但在建设单位与业主没有约定的情况下,各地司法裁判却存在不一致之处。本文对物权法实施之后的52份判决书作了类型化分析,论证了作为独立物的地下车位、车库构成物权法规定的专有部分,其相对应的土地使用权为分层设立的建设用地使用权,该权利具有空间利用权的属性,并需要完善相应的登记制度。

【全文】法宝引证码CLI.A.1233994    
  
  住宅小区车位主要包括三种形式:地下车位车库(以下统称“地下车位”)、楼房首层架空车位和地上车位。地下车位主要包括两类:一是规划内的地下车位,二是利用人防工程改造成的地下车位。实践中存在争议的主要是地下车位的归属。对这一问题,学术界大致有面积分摊说、业主共有说、当事人约定说、建设单位所有说和国家所有说。2007年《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)及2009年《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)的颁布为解决相关纠纷提供了法律依据,但在司法实践中,各地判决呈现出多样化的形态,司法裁判的标准和尺度也不尽相同。笔者通过在中国裁判文书网进行检索,发现52份判决书涉及地下车位的归属纠纷。[1]本文以该52份判决书为样本进行了类型化分析,并在此基础上就地下车位归属之判定进行讨论,对完善相关不动产登记制度特别是构建空间权登记问题提出浅见。
  一、对52份判决书的类型化分析
  这52份判决书中,根据地方性法规确定属于国家所有的1份,根据是否纳入公摊面积确定归属的3份,根据建设规划确定归属的3份,根据约定确定归属的31份,根据登记确定归属的3份,涉及人防车位归属的11份。从中可以看出,有约定并根据约定确定归属的案件是大多数。而裁判依据不一致的情况,主要集中于没有约定的情况下如何确定地下车位的归属。
  (一)以是否纳入公摊面积确定归属
  这类案件是以面积公摊作为确定地下车位归属的依据,由业主证明是否纳入公摊面积。如漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会诉漳州红树林房地产有限公司建筑物区分所有权纠纷一案[2]中,法院认为,讼争的车库不是法律和行政法规规定的或建设单位与业主约定的属全体业主共有的产权,业主委员会并无证据证明讼争房产的建筑面积已被多幢建筑分摊或业主购买房产时已负担讼争房产的价格。因此,业主委员会要求确认讼争的车库属全体业主共有的请求该院不予支持。
  (二)以建设规划确定归属
  这类案件是以建设规划作为确定地下车位归属的依据,建设规划内的地下车位如果没有占用公共通道、消防通道及公共场所用地,亦未分摊给业主,则归建设单位所有。如星汉城市花园业主委员会与江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案中,[3]南京市星汉城市花园共有地下车位59个,建设单位出售了37个车位,每个车位8万元。其余的地下车位由物业公司以每月250元的价格出租给业主使用。法院认为,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个。
  (三)根据登记确定归属
  这类案件是以登记作为确定地下车位归属的依据。如深圳市海鹏苑业主委员会诉深圳市盐田区果菜食品有限公司、侯立旋及第三人深圳市秋玉投资有限公司车库纠纷一案[4]中,法院认为,业主委员会未能举证证明涉案车库已经登记在小区全体业主名下,也无法证明该案符合法律规定的不动产登记的例外情形。因此业主委员会主张其对涉案车库享有所有权,没有事实和法律依据。
  (四)地方性法规规定属于国家所有
  这类案件主要是以地方性法规规定作为确定地下车位归属的依据。杭州横燕子弄小区业主委员会诉杭州市城市建设发展有限公司车位、车库一案[5]中,法院认为,杭州市城市建设发展有限公司在施工过程中将杭州市横燕子弄小区19幢的半地下室自行车库改建为半地下室汽车车库,符合小区整体规划的要求,并经过规划部门的审批及验收后确认合格。该小区于1997年通过竣工验收,根据1989年颁布实施的《杭州市城市建设综合开发管理条例》的规定,综合开发区的公建配套设施,属非营业性用房的,其产权归国家所有而非小区业主共有。该案是为数不多的根据地方性法规判决地下车库归国家所有的案件,并且该案虽于《物权法》颁布之后诉至法院,且《杭州市居住区配套设施管理条例》规定公共停车位属于全体业主所有,由开发建设单位建成后,无偿移交给全体业主所有。但法院认为《物权法》和《管理条例》均于2007年以后实施,该案的房屋于1997年就已建筑完毕并竣工验收,根据法无溯及力原则,上述法律和管理条例并不能作为业主委员会主张权利的依据。
  (五)人防车位归属
  人防车位属于地下车位中比较特殊的类型,所以单独作为一个类型进行探讨。司法实践中主要有归属于国家、归属于投资者和只明确使用收益权这三种处理方式。
  1.钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷一案[6]中,二审法院认为,关于人防工程部分的车库的所有权和使用权问题,根据《人民防空法北大法宝》2条规定和《物权法》52条规定,作为国防资产组成部分的人防工程,其产权归属于国家,居民小区修建的人防工程产权亦归属国家。
  2.南京宁南国际汽配城业主委员会诉南京宁南车业投资有限公司建筑物区分所有权纠纷一案[7]中,法院并未明确宁南汽配厂人防地下室车库的归属,而是认定该地下室车库由宁南车业公司投资,平时应由宁南车业公司使用管理,收益归宁南车业公司。
  3.柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷[8]一案中,法院认为,《人民防空法》的相关规定是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定,不是对归属问题的专门界定,相反,该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。
  二、《物权法》74条在司法实践中的具体适用
  (一)《物权法》74条的变迁
  在《物权法》起草过程中,关于地下车位的归属问题是一个争议较大的热点问题。从草案二审稿到六审稿中均有“没有约定或者约定不明确情况下,属于业主共有”的意思,[9]但最终通过的《物权法》74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”可以看出,在立法过程中,关于没有约定或约定不明确情况下,如何确定地下车位的归属经过了意见的转折。“如果规定车库、车位归业主共有,由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因,归业主共有很难操作。”[10]因此,《物权法》74条第2款并没有体现属于业主共有的立法意图,而是赋予当事人意思自治权。根据以上类型化分析可以看出,司法实践中关于地下车位的归属纠纷类型多样,法律规范并不能完全涵盖所有类型的归属纠纷,也不宜对其采取“一刀切”的方式予以解决。
  (二)对案例中不同判决意见的分析
  第一,面积公摊的前提是先确定车库的面积是否被计入共用面积而作为共用部分。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》9条规定了公用建筑面积计算原则:凡己作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第7条规定,机动车库、非机动车库作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。以上规定都没有强制规定地下车位应列为需分摊的公用建筑面积。此外,整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除己作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。换言之,现行规定没有把地下车位列入公用面积来分摊处理,这样就无法通过是否纳入公摊面积来判断。
  第二,公布开发成本缺乏法律依据和操作上的可行性。《商品房销售管理办法》17条规定:商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。可见,建设单位对商品房有自主定价权,没有公布车库开发成本的法定义务。另外,建筑成本是当事人在做价格决定时的考虑因素,但是影响交易价格的还有其他因素,在具体交易价格的形成过程中,标的物的成本计算影响经济意义上的最后成交价格而并不能成为确定所有权归属的依据。“随之国家有关部门对商品房房价管理机制的改革,不再由物价部门对商品房进行核价,而且商品房的市场价格的确定也不是简单地由成本来决定,所以这种裁判路径已经不再适应。”[11]
  第三,采用当事人约定的方式符合市场经济的内在要求,即通过市场机制解决纠纷,充分发挥市场的调节功能,实现各方利益的最大化,有利于对地下车位车库的有效管理和利用。但《物权法》74条的规定在理解和适用上尚存在不少疑问,关于何为“首先满足业主的需要”就存有多种解释;关于约定的适用范围也不无争议。[12]
  第四,配置比例等尚不能作为确认地下车位归属的依据。南京市鼓楼区法院按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》,判决由业主按15%的比例共有规划内车库。有观点认为,这是采取“法定加约定”的方式来对《物权法》74条作出了补充和完善,在没有约定或约定不明的情况下规定由业主法定地按一定比例共有车位。[13]这种解决思路有一定的合理性。2016年6月修改的《城市居住区规划设计规范》明确,居民汽车停车率不应小于10%,具体指标由地方城市规划行政主管部门制订。但是,在法律、行政法规就法定停车位问题作出规定前,其他行政管理文件规定的具有规划性质的比例、指标等,不能当然作为民事审判中确认物权归属的依据。而且,根侧建筑物区分所有权司法解释》第5条的规定,该配置比例只是作为“应当首先满足业主需要”的标准,建设单位必须按照该比例将车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主,但并不是在该配置比例内的车位就法定、当然地归业主共有。
  第五,我国实行物权法定原则,即物权的种类和内容均须由法律规定,不允许当事人自由创设或者变更。因此,当事人主张对不动产享有所有权应当举证证明:该不动产已经登记在其名下,或者符合法律另有规定的情形。这应当是地下车位纠纷的基本解决路径。但是,目前我国还没有建立规范、统一的地下车位登记制度。谁敢欺负我的人
  (三)不同类型地下车位归属的处理
  一是关于规划范围内未约定归属的地下车位。《物权法》74条规定对于地下车位的归属,可以由当事人进行约定。问题在于,没有约定的地下车位归属于谁?有关司法政策精神是:从《物权法》该条的字面意义来看,出于出售、附赠或者出租这种方式都是以车位的所有权归建设单位为前提的,所以解释上似应当认为,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,没有约定的,归建设单位。但《物权法》毕竟对此没有作出明确规定,因此对该问题还需要进一步研究。[14]笔者认为,当事人对地下车位没有约定的,应当归建设单位所有。理由是:首先,从《

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】                                                                                                     
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.1233994      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【相似文献】
【引用法规】

热门视频更多